Sau nhiều năm triển khai thực hiện Luật Nhà ở (2006) và Luật Kinh doanh BĐS (2007), thực tiễn đang đặt ra nhiều vấn đề bất cập mà 2 luật này chưa giải quyết được. Đây là nội dung Đoàn Đại biểu Quốc hội (ĐBQH) TPHCM làm việc với UBND quận 7, Bình Tân, huyện Bình Chánh và có thể mở rộng sang những quận/huyện khác nhằm có những kiến nghị hoàn thiện chính sách về kinh doanh BĐS và nhà ở.

Thiếu thực tế

Trong bối cảnh thị trường BĐS phát triển mạnh, tốc độ đô thị hóa cao, Luật Kinh doanh BĐS đã bộc lộ sự lỏng lẻo, thiếu thực tế. Chẳng hạn, theo ông Đoàn Nhật, Phó Chủ tịch UBND huyện Bình Chánh, huyện không được giao quản lý các sàn giao dịch BĐS nên không có số liệu cập nhật các giao dịch nhà ở, đất ở từ các sàn.

Bên cạnh đó, tình trạng mua bán giấy tay, chuyển nhượng không qua sàn phổ biến đã gây khó khăn cho công tác quản lý, thất thu ngân sách, bất ổn thị trường. Khi có vụ việc vi phạm, người dân thường gánh chịu thiệt thòi, bất lợi trước các chủ đầu tư. Quyền lợi người dân vẫn chưa bảo vệ tốt.

Thời gian qua TP đã có chính sách phát triển các khu đô thị vệ tinh nhưng còn nhiều thách thức. Các khu dân cư phát triển ra ngoài còn mang tính tự phát, theo “vết dầu loang”, dẫn đến phá vỡ quy hoạch. Mục tiêu của TP sau khi 2 luật này có hiệu lực là tái lập trật tự, để luật đi vào cuộc sống như là 1 chất xúc tác cho việc hình thành và phát triển không gian đô thị theo quy hoạch. Ông Nguyễn Thành Tài, nguyên Phó Chủ tịch UBND TPHCM

Việc quy định vốn sở hữu của chủ đầu tư không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư dự án (DA) chưa cụ thể cho từng DA hay cộng gộp chung các DA. Việc mua đi bán lại thông qua các hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS diễn ra phổ biến, khó kiểm soát.

Các giao dịch BĐS nói chung về thế chấp, bảo lãnh, cầm cố, cho tặng… mặc dù được quy định tại bộ Luật Dân sự và một số văn bản liên quan, nhưng việc kiểm soát, quản lý các hoạt động này còn đang bỏ ngỏ là nguyên nhân làm thị trường BĐS kém minh bạch, méo mó và đối tượng đầu cơ đã trục lợi từ kẽ hở pháp luật này trong thời gian qua.

Theo ông Trần Minh Khiêm, Phó Chủ tịch UBND quận Bình Tân, hiện nay sự khác nhau về quy định thành phần hồ sơ khi giao dịch qua sàn BĐS đã khiến cơ quan nhà nước không nắm chắc được thông tin về hoạt động kinh doanh BĐS.

Cụ thể, Thông tư 13/2008/TT-BXD quy định doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải thực hiện bán, chuyển nhượng qua sàn. Nhưng theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận (GCN) và bộ thủ tục hành chính, thành phần hồ sơ không quy định phải có giấy xác nhận BĐS đó có qua sàn.

Chồng chéo, hay thay đổi

Về những bất cập trong quá trình thực hiện Luật Nhà ở, theo ông Đoàn Nhật, đối với những DA (trước khi có Luật Nhà ở) hiện đang đầu tư, chưa hoàn tất, việc áp dụng Luật Nhà ở, Nghị định 71/2010/NĐ-CP hoặc Chỉ thị 27/2010/CT-UBND TPHCM nảy sinh nhiều khó khăn trong việc quy định dành 20% quỹ đất ở để xây nhà ở xã hội (NoXH).

Các DA trước đây đã có quyết định thu hồi và giao đất, quy định chưa rõ ràng về trách nhiệm chủ đầu tư bàn giao đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật hay bàn giao công trình giao thông hoàn chỉnh cho Nhà nước quản lý. Về các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc đối với các DA NoXH chưa quy định rõ ràng.

Tại Điều 36 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định đối với DA phát triển NoXH, các chủ đầu tư được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với quy hoạch, quy chuẩn xây dựng hiện hành. Tuy nhiên, những DA NoXH diện tích nhỏ, khi tăng chỉ tiêu lên 1,5 lần sẽ kéo theo việc tăng dân số cục bộ và các chỉ tiêu quy hoạch chung.
 

Ông Trần Minh Khiêm cho rằng sự thay đổi, điều chỉnh, bổ sung liên tục các văn bản pháp luật đã khiến quận mất nhiều thời gian để cấp GCNcho người dân. Từ năm 2005-2009, công tác cấp GCN liên tục thay đổi theo 4 Nghị định hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai năm 2003 và Luật Nhà ở năm 2005.

Bên cạnh đó, còn có sự chồng chéo, mâu thuẫn, thiếu thống nhất giữa các luật và văn bản liên quan. Luật Nhà ở cho phép các trường hợp chuyển nhượng nhà đất trước 1-7-2006 được xem xét cấp GCN, nhưng Luật Đất đai quy định các trường hợp chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay trước 1-7-2004 mới được cấp GCN.

Về phát triển NoXH hiện nay cũng gặp một số khó khăn, nhất là liên quan đến nguồn vốn đầu tư, cơ chế chính sách ưu đãi. Nghị định 71/2010/NĐ-CP cho phép nhà đầu tư NoXH được vay vốn ưu đãi nhưng những ưu đãi này chưa đi vào thực tế. Thủ tục vay vốn tại các tổ chức tín dụng khó khăn, không vay được vốn do phương án đầu tư không hiệu quả, thậm chí không có tài sản thế chấp.

Theo TS. Trần Du Lịch, giám sát Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở lần này nhằm tìm hiểu tác động của 2 luật đến đâu và cần hoàn thiện cái gì, có cản trở gì...

Qua đó, nếu phát hiện những bất cập sẽ đề nghị bổ sung, sửa đổi. TS. Lịch chỉ ra những bất cập là luật không sát thực tiễn. Với Luật Nhà ở, ngay vấn đề NoXH, nhà ở thương mại có những chuẩn mực quy định không thực tế. Luật Kinh doanh BĐS cũng vậy, tiền người dân góp vào DA, chủ đầu tư chỉ được sử dụng cho DA đó, không được làm việc khác. Nếu sử dụng vào việc khác là phạm tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.