TP Hồ Chí Minh là một trong những địa phương có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất cả nước. Tuy nhiên, đi kèm với quá trình phát triển nhanh là những hệ lụy khi quy hoạch sử dụng đất chưa phù hợp, đặc biệt là có quá nhiều quy hoạch treo…

Còn nhiều dự án "treo"

Theo Viện Nghiên cứu phát triển TP Hồ Chí Minh, trong 10 năm (2000 - 2010), diện tích đất chưa sử dụng của thành phố giảm rất nhanh do được đưa vào sử dụng cho các mục tiêu kinh tế - xã hội. Theo đó, đất chưa sử dụng giảm từ 4.487ha năm 2000 xuống còn 635ha năm 2010. Cũng trong 10 năm, diện tích đất nông nghiệp giảm 12.668ha (bình quân mỗi năm giảm 1.267ha) để chuyển sang đất phi nông nghiệp. Đây được xem là mức giảm khá mạnh do tốc độ đô thị hóa của thành phố diễn ra nhanh.

Song song với sự sụt giảm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp là sự phát triển của các khu đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất... Hiện, thành phố có 3 khu chế xuất và 12 khu công nghiệp với tổng diện tích gần 4.500ha. Ngoài ra, còn có 7 khu công nghiệp đang trong giai đoạn thực hiện thủ tục thành lập mới gồm Bàu Đưng, Phước Hiệp, Xuân Thới Thượng, Vĩnh Lộc 3, Lê Minh Xuân 2, Lê Minh Xuân 3, Phú Hữu với tổng diện tích gần 1.600ha. Thành phố cũng đã có khu công nghệ cao, công viên phần mềm Quang Trung và có kế hoạch mở rộng 4 khu công nghiệp gồm Hiệp Phước giai đoạn 3, Vĩnh Lộc, Tây Bắc Củ Chi, Lê Minh Xuân, với tổng diện tích khoảng 850ha; quy hoạch 28 cụm công nghiệp với tổng diện tích gần 1.700ha…

Theo Sở Tài nguyên - Môi trường TP Hồ Chí Minh, từ năm 2003 đến 2011 có 1.361 dự án được giao đất với tổng diện tích hơn 15.000ha; trong đó, diện tích đất dành cho nhà ở hơn 37%, dự án sản xuất kinh doanh hơn 38% và dự án công trình công cộng hơn 24%. Trung bình mỗi năm, thành phố giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất khoảng 260 dự án với diện tích khoảng 2.000ha. Tuy nhiên, sự phát triển của quá trình đô thị hóa quá nhanh cũng lộ ra nhiều bất cập trong quy hoạch sử dụng đất, mà điển hình là dự án treo. Theo số liệu từ Sở Quy hoạch - Kiến trúc, TP Hồ Chí Minh hiện có gần 30 khu quy hoạch "treo". Một số dự án treo dai dẳng như Khu đô thị sinh thái Bình Quới - Thanh Đa (phường 28, quận Bình Thạnh) với diện tích 450ha, được phê duyệt từ năm 1992 nhưng vẫn chỉ trên giấy; dự án Khu sinh thái văn hóa hồ Vĩnh Lộc (huyện Bình Chánh) được phê duyệt từ năm 1995, diện tích 423ha vẫn còn ở yên đó… Từ năm 2003 đến nay, Sở Tài nguyên - Môi trường đã trình UBND TP Hồ Chí Minh thu hồi, hủy bỏ quyết định giao đất, cho thuê đất với 87 dự án triển khai chậm hoặc không triển khai với tổng diện tích 1.159ha.

Nguồn thu từ đất chưa bền vững

Theo Sở Tài chính TP Hồ Chí Minh, tổng nguồn thu từ đất năm 2011 đạt 12.470 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 6,28% trong tổng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn và có xu hướng tăng dần theo các năm. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn thu từ đất về lâu dài vẫn chưa thực sự bền vững. Hầu như nguồn thu dựa vào tiền sử dụng đất và tiền thuê đất (khâu giao và cho thuê đất chiếm hơn 86%). Trong khi đó, nguồn thu từ tiền sử dụng đất chiếm đến hơn 74% nhưng là nguồn thu chỉ được thu một lần khi giao đất và sẽ giảm dần khi diện tích đất giao và cho thuê giảm đi. Hiện, nguồn thu này có tăng nhanh trong cơ cấu một phần là do Nghị định 69 (thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường), một phần là do các nguồn khác bị giảm đi do khủng hoảng kinh tế và sự giảm sút của thị trường bất động sản. Trong khi đó, nguồn thu bền vững trong quá trình sử dụng đất, cơ bản là thuế nhà đất và thuế đất nông nghiệp chỉ chiếm 1,3% tổng nguồn thu.

Để điều tiết nguồn thu từ đất, trên cơ sở các yếu tố gia tăng giá trị đất, TP Hồ Chí Minh đã đa dạng hóa hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai như đấu giá quyền sử dụng đất, khai thác giá trị đất tăng thêm từ quỹ đất hai bên tuyến đường mới mở, đổi đất lấy hạ tầng… và đã có những hiệu quả tích cực. Tuy nhiên, trong bối cảnh thành phố đang đô thị hóa quá nhanh, chỉ có quản lý chặt chẽ mục đích sử dụng đất mới nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Theo đó, quy hoạch sử dụng đất không chỉ để quản lý (giao đất, thu hồi, đền bù giải phóng mặt bằng...) mà là quá trình tối đa hóa giá trị của bất động sản. Trong quy hoạch, buộc phải theo công thức: Hạ tầng - nhà ở và dân cư, kiên quyết hạn chế và chấm dứt việc giao đất để đầu tư xây dựng trong khi chưa có các kế hoạch đầu tư hạ tầng vì sẽ dẫn đến việc xây dựng các khu dân cư không hoàn chỉnh, gây ra những tổn hại cho môi trường và tốn kém cho công tác chỉnh trang về sau. Bên cạnh đó, cần tiếp tục quản lý và định hướng thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, kiên quyết thu hồi các dự án chậm triển khai và tăng cường kiểm soát "đầu ra" của các dự án phải phù hợp với công trình quy hoạch được phê duyệt.