Ngoài ưu đãi về vốn, theo các chuyên gia, Nhà nước cần tạo cơ chế đặc biệt, tránh mang tính bao cấp để tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở giá rẻ.

Nhà ở giá rẻ đang “hụt hơi”

Đầu tháng 11 này, tập đoàn VinGroup đã khai trương nhà mẫu căn hộ của phân khu The Park thuộc dự án VinCity Ocean Park (Gia Lâm, Hà Nội). Chỉ trong ngày đầu ra mắt căn hộ mẫu, 7/16 tòa căn hộ của phân khu The Park, phân khu đầu tiên của dự án, được khách hàng đặt mua.

Cũng trong ngày khai trương, gần 3.000 khách hàng đăng ký xem nhà mẫu. Nhiều khách hàng xếp hàng lấy số xem nhà mẫu phải chuyển sang các ngày tiếp theo để tránh quá tải. Các căn hộ tại The Park có diện tích từ 28-75 mét vuông, gồm nhiều loại hình đa dạng, từ căn hộ studio, căn hộ 1-3 phòng ngủ, căn hộ 1-2 phòng ngủ cộng 1… và được bán với giá khoảng 24 triệu đồng/mét vuông.

Trước đó, 1.500 căn hộ với giá từ 12-12,5 triệu đồng/mét vuông tại khu đô thị Thanh Hà Mường Thanh (Hà Đông, Hà Nội) cũng được bán hết trong ngày mở bán đầu tiên. Những căn hộ trên thuộc tổ hợp chung cư gồm 5 tòa nhà cao 19 tầng, vị trí đắc địa nhất tại khu đô thị Thanh Hà B. Các căn hộ có diện tích từ 50-80 mét vuông, được thiết kế sử dụng những vật liệu thân thiện với môi trường với nhiều ban công, cửa sổ lớn và khe thoáng đón ánh sáng tự nhiên.

Dù nhu cầu căn hộ bình dân luôn ở mức cao là thế nhưng số dự án được chào bán ra thị trường vẫn trong tình trạng “nhỏ giọt”. Tại hội thảo “Thị trường căn hộ bình dân: Cầu nhiều - cung ít, vì sao?” được tổ chức cuối tuần qua, ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, cho biết năm 2018, cung phân khúc nhà giá rẻ chỉ chiếm tỷ trọng dưới 20% của toàn thị trường. Trong đó, loại căn hộ có diện tích khoảng 60 mét vuông và giá bán 700 triệu đồng chỉ chiếm khoảng 5%.

“Nguồn cung nhà giá rẻ dưới 1 tỉ đồng/căn rất khan hiếm trong khi phân khúc này có nhu cầu lớn nhất, chiếm tới 60-70% nhu cầu thị trường”, ông Chung nói và dẫn số liệu của công ty nghiên cứu CBRE cho biết trong 8 - 9 năm tới, tức năm 2027, thị trường vẫn thiếu nhà giá rẻ.

Cơ chế phải tạo được động lực

Để giải cơn khát nhà ở giá rẻ, ông Chung cho rằng cần có chính sách thỏa đáng đối với nhà giá thấp như đối với nhà ở xã hội về đất, thuế, lãi suất, tín dụng, thế chấp. Đồng thời, cần lập các quỹ tài chính hỗ trợ phát triển nhà giá thấp như gói tín dụng 30.000 tỉ đồng, vận động các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà giá thấp và đa dạng hóa diện tích căn hộ phù hợp nhu cầu xã hội.

Thừa nhận nguồn vốn là một trong những khó khăn lớn nhất hiện nay trong điều tiết nhà ở giá thấp, bà Phạm Thị Vân Anh, Phó phòng Tín dụng Công nghiệp và Xây dựng - Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước, cho biết ngân sách nhà nước chưa bố trí được nguồn vốn cho các tổ chức tín dụng xã hội. Bà Vân Anh đồng tình với các quan điểm đề nghị sớm phát triển nguồn vốn trung, dài hạn cho bất động sản.

Tuy cho rằng nguồn vốn là yếu tố quan trọng để phát triển nhà giá thấp nhưng ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường, cho rằng chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện tại đang mang tính bao cấp, không tạo ra được động lực trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở. Cuối năm 2016, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng kết thúc, Chính phủ quyết định mức cho vay ưu đãi nhà ở xã hội nhưng việc triển khai vẫn dừng lại ở một số văn bản hướng dẫn. Thực tế, Chính phủ mới giải quyết được gói tín dụng ưu đãi tiếp theo ở mức 1.000 tỉ đồng thông qua Ngân hàng Chính sách Xã hội. Chính vì thế, nhà ở xã hội đang không phát triển thêm được.

“Theo quy định hiện hành, tất cả các dự án nhà ở thương mại phải cắt 20% quỹ đất cho đầu tư nhà ở xã hội. Nhưng 20% quỹ đất nhà ở xã hội này lại không phù hợp về mặt không gian nhà ở, điều kiện sống, thậm chí có khả năng gây hại cho nhà ở thương mại trung cấp và cao cấp và làm tăng giá nhà ở thương mại. Nhà nước nên đổi bằng quy định yêu cầu doanh nghiệp làm nhà ở thương mại đóng góp số tiền tương ứng vào quỹ phát triển nhà ở xã hội”, ông Võ đề xuất.

Đối với nhà ở thương mại giá rẻ, ông Võ nhận xét chưa thấy một chính sách phát triển nào cụ thể ngoài việc được tiếp cận nguồn tín dụng ưu đãi của Nhà nước. “Cần tiếp tục xây dựng cơ chế đối với nhà ở thương mại giá rẻ thay vì đi theo chính sách phát triển nhà ở xã hội mang nhiều tính bao cấp như hiện nay”, ông Võ nói.

Ông Võ cho rằng khi một nhà đầu tư có tiềm lực, sẵn sàng đảm nhận “nhiệm vụ” thì cũng phải tạo thêm nhiều cơ chế khác để khuyến khích. “Chẳng hạn, với cơ chế đổi đất lấy hạ tầng, nếu nhà đầu tư khẳng định, cam kết dùng quỹ đất đó vào việc phát triển nhà ở giá rẻ, giải quyết nhu cầu nhà ở của đại đa số người dân thì Nhà nước nên chấp nhận, khuyến khích”.

Nhằm giải quyết vốn, ông Võ cho rằng cần phải tạo nguồn tín dụng ưu đãi từ nhiều nguồn lực khác nhau, không chỉ đợi vào Nhà nước.

“Có thể nghĩ tới nguồn vốn ODA của Ngân hàng Thế giới, Ngân hàng Phát triển Châu Á… đang quan tâm tới vấn đề nhà ở giá rẻ cho Việt Nam. Cần hình thành các quỹ phát triển nhà ở giá rẻ và động viên sự đóng góp của doanh nghiệp, của các ngân hàng thương mại, của các tổ chức xã hội”, ông Võ nói thêm.