Với các tuyến đường sắt đô thị (metro) đã và đang hình thành, hàng chục tỷ đôla được đầu tư sẽ đem lại một bộ mặt mới, cuộc cách mạng về hạ tầng đô thị cho TPHCM. Không chỉ là giao thông, người dân đang kỳ vọng, những tuyến metro sẽ kích hoạt, tạo vốn cho TP phát triển mạnh mẽ!

Các cao ốc hai bên metro Bến Thành - Suối Tiên tại quận 2, TPHCM. Ảnh: CAO THĂNG

Sau quá trình ngưng trệ vì vướng thủ tục liên quan đến giải ngân, hiện nay tuyến đường sắt đô thị số 1 (metro Bến Thành - Suối Tiên) đang nỗ lực về đích. Tuy nhiên, dù dự án này có nhiều vướng mắc nhưng đối với những người đầu tư và thị trường bất động sản lại là một thắng lợi lớn. “Lời to” nhờ metro

Anh Phan Bình, một trong những khách hàng mua căn hộ Masteri Thảo Điền, quận 2 đã bỏ túi hơn 1 tỷ đồng khi mua căn hộ dưới 70m2 tại dự án này. Lúc đầu, khi dự án khởi công xây dựng và bung ra thị trường, nhiều khách hàng còn hoài nghi liệu tuyến metro có thành hiện thực. Tuy nhiên, sau đó dự án metro khởi công và xây dựng ngày đêm, anh không ngờ đó lại là một khoản đầu tư đem lại lợi nhuận kếch xù. Khuôn viên dự án khoảng 8ha, đã từng lây lất vì thay tên đổi chủ.

Tuy nhiên, khi tuyến metro số 1 thành hình, với thông tin có kết nối với nhà ga metro, dự án đã trở thành “mồi thơm” cho thị trường bất động sản. Khi dự án bung hàng, không chỉ chủ đầu tư mà kể cả nhà thầu là Coteccons đã sẵn sàng bỏ tiền ra xây dựng, đổi lại mua nguyên lốc để bán ra thị trường. Giá nhà ở tại đây đã tăng gấp đôi, gấp ba tùy theo vị trí. Nói chung, ai đầu tư ban đầu cho đến nay đều thu một khoản lợi nhuận hơn mơ!

Xịch ra ngã tư Thủ Đức, thuộc phân khúc trung bình, chung cư Phúc Lộc Thọ nằm cách ngã tư này gần 500m, hơn 7 năm trước bán hàng khó khăn. Khi đó, một công ty môi giới gần như đánh cược, vừa bỏ tiền để tiếp tục xây dựng và đồng thời bán ra thị trường. Với một bài kinh điển, đơn vị bán hàng lăng xê có “kết nối” với tuyến metro số 1, trở thành điểm hot của thị trường khi đó. Hơn 300 căn hộ bán trong vòng 15 ngày, giá khởi điểm 12 triệu đồng/m2. Đương nhiên, tất cả những khách hàng mua để đầu tư hoặc mua để ở, bây giờ đều có thu lợi rất lớn.

Nói chung, dù chưa có thống kê đầy đủ nhưng từ nội thành ra đến ngoại thành, tuyến metro số 1 dài 19,7km đã vực dậy thị trường bất động sản dọc hai bên. Dự án đã đi vào hoạt động tiếp tục tăng giá, dự án sắp sửa tung hàng tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới, cao chót vót. Hầu hết các dự án quảng cáo có kết nối với nhà ga metro, đó là một lợi thế đặc biệt (nhưng chẳng có ai “chứng nhận” rằng, có kết nối thật hay không, hoặc kết nối kiểu gì).

Chưa được xướng tên

Một nghịch cảnh hết sức phi lý đã tồn tại: Tính từ năm 2012, khi dự án xây dựng tuyến metro được khởi công, hàng loạt chủ đầu tư dự án bất động sản, người mua nhà các dự án dọc theo tuyến này đã vớ những khoản lợi kếch xù. Vậy nhà nước đã thu được những gì? Ngoài thuế VAT (bán nhà), một ít thuế thu nhập, tiền sử dụng đất… nói chung chiếm tỉ lệ rất thấp so với khoản lợi khổng lồ nhờ tuyến metro đem lại.

Tuyến metro số 1 đã “an bài” khi các quỹ đất xây nhà để bán xem như thuộc về doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nhà nước chỉ khai thác phần nhà ga ở trung tâm TP với lĩnh vực thương mại dịch vụ. Vậy các tuyến còn lại, quỹ đất tại các nhà ga sẽ như thế nào? Metro Bến Thành - Suối Tiên đoạn đi trên cao qua quận 9. Ảnh: CAO THĂNG

Dưới đây là thông tin mới nhất về tuyến metro số 5, dự kiến ngày hoàn thành sẽ 11 năm nữa. Tháng 4-2020, Ban Quản lý Đường sắt đô thị đã có văn bản báo cáo UBND TPHCM về tuyển chọn tư vấn đấu thầu hỗ trợ lựa chọn tư vấn, báo cáo tiền khả thi tuyến metro số 5 - giai đoạn 2 (Ngã tư Bảy Hiền - Bến xe Cần Giuộc mới) theo hình thức PPP. Tổng chiều dài toàn tuyến là 14,5km, 13 nhà ga, tổng mức đầu tư khoảng 2,2 tỷ USD. Dự án đã được Cơ quan hợp tác quốc tế Hàn Quốc (KOICA) hỗ trợ kỹ thuật, nghiên cứu tiền khả thi và khả thi vào năm 2017. Công tác báo báo đánh giá tác động môi trường, đánh giá tác động xã hội và kế hoạch tái định cư của dự án đã hoàn tất.

Dự án đi qua địa bàn các quận 5, 8, 10, 11, Bình Thạnh, Bình Chánh; thời gian thực hiện dự kiến từ năm 2026-2031. Đặc biệt, việc đầu tư của tuyến metro này theo đối tác công - tư (PPP), một hình thức mới mẻ chưa từng xảy ra trong lĩnh vực đường sắt đô thị Việt Nam. Ban Quản lý Đường sắt đô thị đã phải làm văn bản xin ý kiến chỉ đạo của TP chỉ định thầu một đơn vị tư vấn có kinh nghiệm liên quan đến các dự án PPP để hỗ trợ… Tất nhiên, trong các hạng mục chưa đả động gì đến việc làm thế nào để khai thác quỹ đất tại các nhà ga metro…

Như vậy, từ tuyến metro số 1 khởi công xây dựng từ năm 2012, và cho tới tuyến metro số 5 dự kiến hoàn thành vào chục năm sau nữa, câu chuyện khai thác quỹ đất tại các nhà ga metro vẫn còn “bỏ quên”, chưa chính thức đặt trên bàn nghị sự để tạo nguồn vốn đầu tư cho metro nói riêng và hạ tầng nói chung.

Nhờ quy hoạch, dư tiền làm đường

Trong câu chuyện tận dụng “mỏ vàng đen”, TPHCM có một “điểm sáng” là khai thác được quỹ đất dọc 2 bên đường của dự án xây dựng đường Nguyễn Hữu Thọ (quận 7, huyện Nhà Bè) vào năm 2007. Đường Nguyễn Hữu Thọ nối đại lộ Nguyễn Văn Linh đến Khu công nghiệp Hiệp Phước (huyện Nhà Bè) dài 7,5km, được giải tỏa rộng 210m trên suốt tuyến. Tổng diện tích đất mở rộng thêm là 68,7ha. TP tổ chức đấu giá 48,7ha. Chi phí làm đường khoảng 430 tỷ đồng nhưng việc thu hồi và bán đấu giá đất mặt tiền dọc tuyến đã đem lại cho ngân sách hơn 800 tỷ đồng. Không những đủ cho làm đường mà còn giúp thành phố tổ chức tái định cư tốt cho người dân. Nhiều dự án bất động sản sau đó đã được phát triển trên các khu đất này (như Gold House, Kenton Residences, Dragon Hills…) còn đem lại cho TP khoản lợi nhuận thêm, lên tới khoảng 260 tỷ đồng, do giá trị đất tăng lên.

Chưa hết, hiện nay, theo đồng chí Hoàng Tùng, Chủ tịch UBND huyện Nhà Bè, TP đã có kế hoạch tiếp tục mở rộng tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ, bởi lưu lượng xe đi ngang qua đây rất lớn, dễ xảy ra tình trạng ùn tắc giao thông; đồng thời sẽ tạo xung lực để kết nối và phát triển khu đô thị cảng Hiệp Phước. Điểm đặc biệt của việc mở rộng tuyến đường này là không phải tốn một xu cho đền bù, bởi vì làn đường mở rộng sẽ chiếm vào phần đất giải tỏa đã chừa sẵn trước đây, hiện trạng là nằm giữa tuyến đường. Cho đến nay, con đường này hiện đại bậc nhất khu Nam, với hàng loạt tòa nhà cao tầng mọc lên san sát.

Theo ông Huỳnh Thế Du, giảng viên Đại học Fulbright, ngay cả những nước có nguồn tài chính dồi dào như Pháp, Mỹ… cũng khai thác quỹ đất dọc 2 bên dự án phát triển hạ tầng kỹ thuật, để bù đắp cho chi phí đầu tư của chính công trình đó. TPHCM khó khăn hơn về tài chính nên càng phải quyết tâm hơn trong việc tạo vốn từ đất.

Chỉnh trang đô thị sau khi làm đường, không dễ

Năm 2014, TPHCM ban hành quy chế quản lý kiến trúc đô thị cho 2 trục đường mới được xây dựng là Phạm Văn Đồng và Võ Văn Kiệt. Quy chế này được xem như một trong những giải pháp để chỉnh trang đô thị dọc 2 bên tuyến đường.

Theo đó, trục đường Phạm Văn Đồng có tính chất là trục giao thông mới, phát triển đô thị quan trọng của thành phố, kết hợp thương mại dịch vụ và phát triển giao thông công cộng, cải tạo cảnh quan kiến trúc đô thị. Định hướng không gian đô thị dọc theo trục đường Tân Sơn Nhất - Bình Lợi - Vành đai ngoài (trục đường Phạm Văn Đồng) theo hướng hình thành trục phát triển đô thị hiện đại, hài hòa giữa cải tạo, chỉnh trang đô thị trên cơ sở di dời các cơ sở công nghiệp cũ, chỉnh trang các khu dân cư chưa được đầu tư đồng bộ về hạ tầng và cấu trúc đô thị chưa hoàn thiện.

Đồng thời, phát triển các cụm công trình nhà ở kết hợp chức năng thương mại, dịch vụ, phát huy tốt lợi thế về giao thông, cải tạo không gian, cảnh quan và môi trường đô thị. Còn khu vực đô thị dọc đường Võ Văn Kiệt được xác định hiện đại (xen lẫn bảo tồn) có chức năng hỗn hợp, thương mại dịch vụ, hệ thống không gian mở và hệ thống hạ tầng dịch vụ xã hội trên dọc tuyến, cung cấp đầy đủ các tiện ích đô thị, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của người dân thành phố. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều mục tiêu trên chưa đạt được, đặc biệt trên đường Phạm Văn Đồng.br>

DiaOcOnline.vn – Theo SGGP