Những người chưa đủ khả năng tài chính mua nhà riêng có thể chọn phương án thuê căn hộ để ở khi dự thảo Luật nhà ở sửa đổi vừa bổ sung điều khoản mới khuyến khích các doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển nhà ở thương mại để cho thuê.

Một góc khu dân cư Thảo Điền, quận 2, TPHCM với phía xa là một số chung cư căn hộ thương mại. Ảnh: Đình Dũng

Dự thảo luật đang được Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến góp ý; và nếu được thông qua loại hình nhà ở này sẽ có hành lang pháp lý để phát triển, sẽ cung cấp thêm sự lựa chọn cho người dân, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở trên thị trường.

Song con đường đi từ lý thuyết đến thực tế ngắn hay dài còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó lãi suất là một vấn đề quan trọng.

Tiềm năng

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA), cho rằng mục tiêu phát triển nhà ở quốc gia cần có loại hình căn hộ cho thuê giá bình dân, khoảng trên dưới hai triệu đồng/căn hộ/tháng, để đáp ứng nhu cầu của đông đảo người thu nhập thấp đô thị.

Hơn nữa, việc phát triển nhà ở cho thuê không chỉ tốt cho thị trường mà còn góp phần làm thay đổi nhận thức và thói quen cũ là sở hữu nhà, thay vào đó sẽ chuyển qua mô hình ở nhà thuê như tại nhiều nước trên thế giới.

Điều khoản mới bổ sung vào dự thảo luật lần này khuyến khích các doanh nghiệp địa ốc tham gia phát triển nhà ở thương mại để cho thuê. Các dự án chung cư cho thuê sẽ được xây dựng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn với sự đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, và sẽ đa dạng các loại căn hộ có diện tích khác nhau để phù hợp với khả năng chi trả tiền thuê nhà của người dân.

Với loại hình nhà ở này, luật mới đảm bảo người thuê và người cho thuê nhà ở thương mại được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thực hiện thuê và cho thuê nhà ở.

Để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia, luật quy định những ưu đãi các doanh nghiệp sẽ được hưởng, bao gồm miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để xây dựng nhà chung cư để cho thuê; miễn thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động cho thuê nhà ở; và sẽ được vay vốn tín dụng ưu đãi.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn được phép sử dụng diện tích tầng một của nhà chung cư cho thuê để kinh doanh các dịch vụ nhằm tạo nguồn bù đắp một phần chi phí quản lý, vận hành và bảo trì tòa nhà; được cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, và được bán nhà ở cho thuê sau thời hạn cho thuê.

Lâu nay, căn hộ cho thuê được xem như phân khúc đầu tư “lượm bạc cắc”, không giúp chủ đầu tư thu hồi vốn nhanh theo kiểu “đánh nhanh rút gọn” như căn hộ mua đứt bán đoạn. Có thể vì lý do đó mà thị trường cũng mới chỉ thấy vài doanh nghiệp tham gia.

Chẳng hạn như Công ty TNHH xây dựng Lê Thành đang làm dự án căn hộ cho thuê 15 năm với giá trọn gói 240 triệu đồng, và loại căn hộ cho thuê 49 năm với giá 350 triệu đồng.

Dự án Lê Thành Tân Tạo tại quận Bình Tân của công ty này dự kiến sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 1.000 căn hộ cho thuê, theo đó người mua thanh toán 50 triệu đồng, phần còn lại thanh toán mỗi tháng sáu triệu đồng không lãi suất.

Bên cạnh Lê Thành, Tập đoàn C.T Group cũng đã từng công bố phát triển dự án chung cư cho thuê Bee Home tại quận Tân Bình, TPHCM.

Tuy nhiên, tới thời điểm này chưa có dự án căn hộ cho thuê nào hoàn thành xây dựng.

TPHCM là một trong nhũng các thành phố lớn đang có tốc độ đô thị hóa nhanh, và là nơi thu hút số lượng người khá lớn từ các tỉnh đến làm ăn sinh sống. Ngoài ra, thành phố này cũng là địa phương có hàng chục ngàn người nước ngoài đến sinh sống và làm việc.

Điều này có nghĩa thành phố cần một lượng nhà khá lớn để phục vụ nhóm người này. Thế nhưng, bên cạnh nguồn cung nhỏ lẻ từ người dân, các dự án chung cư quy mô lớn lâu nay chỉ tập trung vào phân khúc khách hàng cao cấp dưới dạng căn hộ dịch vụ được điều hành bởi các công ty nước ngoài.

Theo các công ty nghiên cứu thị trường, tổng số căn hộ dịch vụ từ bình dân đến cao cấp tại TPHCM hiện nay khoảng 4.390 căn với giá chào thuê trung bình 500.000/mét vuông/tháng.

Với mỗi căn hộ hai phòng ngủ có diện tích khoảng 60 mét vuông, tổng diện tích căn hộ dịch vụ cho thuê khoảng 260.000 mét vuông, tức có khả năng tạo ra doanh thu khoảng 130 tỉ đồng/tháng, hay khoảng 1.560 tỉ đồng/năm.

Thách thức

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, cho rằng việc đưa ra hành lang pháp lý cho loại hình này là cần thiết, song để thực hiện được là điều không đơn giản khi bắt tay vào xây dựng thực tế.

Ông Đực cho rằng cho dù có đưa vào luật và ưu đãi kiểu gì đi nữa, mấu chốt của vấn đề nằm ở lãi suất, doanh nghiệp không hào hứng bởi lãi suất cho vay hiện còn cao đến nỗi tiền cho thuê nhà không đủ trả lãi cho ngân hàng.

Nhiều người, theo ông Đực, so sánh hơi khập khiễng tỷ lệ người thuê nhà ở các nước khác chiếm 70-80%, nghĩa là chỉ một phần nhỏ mua nhà để ở, trong khi tại Việt Nam ai cũng muốn mua nhà riêng thay vì đi thuê.

Sở dĩ các nước khác làm được vì chi phí vốn họ rẻ, chỉ 1-2%/năm, trong khi tại Việt Nam lãi vay phổ biến ở mức 14-15%/năm. Với chi phí vốn như vậy, theo ông Đực, chẳng doanh nghiệp nào có thể làm nổi dù rất muốn.

Ví dụ, một doanh nghiệp vay 15 triệu đồng để làm ra một mét vuông căn hộ thương mại thuộc phân khúc trung bình. Giả sử công ty đó vay với lãi suất 12%/năm, tức 1%/tháng tương ứng với số tiền lãi 150.000 đồng phải trả hàng tháng. Tuy nhiên, nếu đem mét vuông đó cho thuê với giá hiện nay thì chỉ được khoảng từ 80.000 - 100.000 đồng, tức sẽ lỗ từ 50.000 - 70.000 đồng.

Một trong những yếu tố chi phối khác là khả năng cho thuê của dự án, bởi nếu công suất cho thuê chỉ 80% thì số tiền cho thuê căn hộ thu được sẽ giảm đi 20%, nghĩa là mức lỗ sẽ tăng lên. Đó là chưa tính đến chi phí khấu hao, bảo trì tòa nhà trong suốt thời gian cho thuê.

“Muốn làm nhà cho thuê, doanh nghiệp phải tìm ra nguồn vốn với lãi suất khoảng 5%/năm thì mới có thể nghĩ đến xây căn hộ cho thuê”, ông Đực nhận định.

Trong số những ưu đãi dự thảo luật đề cập đến có yếu tố các dự án là nhà cho thuê được vay vốn tín dụng ưu đãi, nhưng cụ thể như thế nào thì còn phải chờ xem.