Thảm họa tín dụng đen đã gây đau khổ cho rất nhiều gia đình, thậm chí nhiều làng xã đã điêu tàn vì nó. Người mất hết tài sản, người mất nhà. Tuy nhiên, bởi nhiều lý do, tệ nạn này vẫn không giảm. Không những lợi dụng khó khăn của người vay, những kẻ tội phạm đã dùng lãi suất cao, cộng lãi để tính lãi, cướp đoạt tài sản của con nợ, dùng thủ đoạn ép con nợ gán nhà. Đã có rất nhiều gia đình rơi vào thảm cảnh mất nhà vì tín dụng đen một cách phi lý.

Vay nợ thế chấp bằng… giấy bán nhà

Chị D. (Bình Chánh, TP.HCM) hiện đang sống nhờ nhà mẹ đẻ cho biết, trước đây vợ chồng chị có một cơ ngơi khá khang trang nằm trên đường QL 1A, với căn nhà hai lầu cùng hơn 40m2 đất nhưng giờ thì tay trắng. Vào khoảng thời gian cuối năm trước, chị cần vốn làm ăn nên đã vay nóng 1,2 tỷ đồng của một đối tượng chuyên cho vay. Lãi suất mà chị phải trả hàng tháng là 5% (tương đương 60%/năm). Điều đáng nói là để thế chấp cho khoản vay, chị D. phải làm hợp đồng bán căn nhà trị giá hơn 3 tỷ đồng cho chủ nợ. Do khó khăn, chị không thể trả được vốn và lãi khủng cho chủ nợ. Chỉ chờ có vậy, ngay lập tức có một đám người đến chìa giấy bán nhà chị đã ký và ép chị ra khỏi nhà. Ông Trịnh Thái Cùng, 51 tuổi, ở phường 2, quận Tân Bình, TP.HCM bị ngã xe phải vào bệnh viện. Ông bà tuổi cao, đi bán vé số, ông chạy xe đưa hàng, không kiếm đâu ra tiền thuốc, viện phí. Vợ ông, bà Nguyễn Thị Cúc, 52 tuổi phải vay nóng. Hai lần vay, tổng số tiền 70 triệu, thế chấp bằng giấy bán nhà, lãi nóng 3% một ngày, mỗi tháng bà Cúc phải trả lãi 7,5 triệu đồng. Ra viện, ông không còn sức đi làm, bà phải ở nhà chăm ông. Sau 11 tháng, số tiền ông bà nợ lên đến trên 130 triệu đồng, ông bà bị siết nhà. Chủ nợ liên tục cho đầu gấu đến hăm dọa, ông bà buộc phải rời đi sớm nếu muốn an toàn tính mạng. Hiện tại, ông bà Cùng - Cúc sống trên chiếc thuyền nhỏ, ngược xuôi lúc trên kênh Tẻ, lúc ra sông Sài Gòn.

Đáng tiếc, những con nợ gán nhà này trước khi viết giấy bán nhà đã đề nghị được làm thủ tục thế chấp nhà, nhưng khi ra phòng công chứng đều được trả lời, chỉ có thể công chứng hợp đồng thế chấp nhà với ngân hàng hoặc các công ty tài chính được phép cho vay vốn sản xuất kinh doanh. Bà Trần Thị Bích H. (chung cư Chu Văn An, phường 24, quận Bình Thạnh, TP.HCM) như ngồi trên đống lửa vì trước đó bà chỉ ký hợp đồng cho người quen vay 300 triệu đồng mà không nhận thế chấp gì cả. Nay người này vay thêm 400 triệu đồng (tổng cộng 700 triệu đồng) và họ đồng ý thế chấp căn nhà tại quận Bình Thạnh cho bà. Ngày 1-10, cả hai thống nhất trị giá căn nhà là 1 tỉ đồng và đến Phòng công chứng số 6 công chứng hợp đồng thế chấp nhà nhưng đã nhận được cái lắc đầu. Nhiều chủ nợ tín dụng đen đã lợi dụng điều kiện này ép người vay phải viết giấy bán nhà, bởi vì chỉ có giấy bán nhà mới được công chứng…đảm bảo.

Tại sao không công nhận thế chấp nhà ở giữa cá nhân với cá nhân?

Tất cả bắt đầu từ Điều 114 Luật Nhà ở (2005) có quy định: “Chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá các nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng”. Với cách hiểu thông dụng, chủ sở hữu nhà chỉ được thế chấp cho một tổ chức tín dụng mà không được thế chấp cho các cá nhân.

Quy định của Luật Nhà ở trong trường hợp này cũng tương tự như quy định của Luật Đất đai năm 2003 là nếu người sử dụng đất là tổ chức kinh tế trong nước thì chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam  để vay vốn sản xuất kinh doanh. Không ai chú ý rằng, những điều luật này đã được hiểu không đúng. Điều 164, 165 Bộ luật Dân sự minh định: “Chủ sở hữu là cá nhân có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản”; “chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác”.

Luật Đất đai năm 2003 nêu: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân” (khoản 7 Điều 113). Như vậy, không thể có việc Luật Nhà ở năm 2005 ngược với Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai mà cụ thể là hạn chế quyền định đoạt nhà, trong đó có quyền thế chấp nhà của cá nhân. Đúng là Điều 114 Luật Nhà ở có quy định: “Chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá các nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng”. Với quy định như vậy cần hiểu tinh thần của điều luật này là nếu thế chấp nhà cho ngân hàng thì cá nhân chỉ được thế chấp cho một ngân hàng duy nhất để ngân hàng đó dễ kiểm soát, xử lý tài sản. Riêng trong việc thế chấp nhà cho cá nhân thì không có ràng buộc nào.

Thêm nữa, Điều 113, 114 Luật Đất đai năm 2003 cho phép hộ gia đình, cá nhân được quyền thế chấp đất, tài sản gắn liền với đất tại tổ chức kinh tế, tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân. Điểm 15 Điều 1 Nghị định 11/2012 của Chính phủ (sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006 về giao dịch bảo đảm) gián tiếp thừa nhận cá nhân có quyền nhận tài sản thế chấp là nhà ở và khi xử lý tài sản đảm bảo thì cá nhân có thể nhận chính tài sản bảo đảm đó để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm. Trong biểu mẫu đăng ký thế chấp đất, tài sản gắn liền với đất được ban hành theo Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT cũng ghi rõ phía bên nhận thế chấp là tổ chức, cá nhân. Nhưng thực tế là các phòng công chứng không nhận công chứng thế chấp nhà  đất giữa cá nhân với cá nhân và chính tòa án cũng không công nhận những hợp đồng có thế chấp đó.

Ông Nguyễn Thanh Đình, Trưởng phòng Công chứng số 1 TP Cần Thơ cho biết: “Năm 2011, tại phòng có xảy ra một vụ tranh chấp hợp đồng công chứng việc thế chấp nhà ở giữa cá nhân với cá nhân. Khi vụ tranh chấp được đưa ra tòa, tòa cho rằng căn cứ vào Điều 114 Luật Nhà ở thì nhà ở không được thế chấp cho cá nhân nên hợp đồng đã công chứng là vô hiệu.

Rõ ràng đã có sự hiểu sai luật trong trường hợp này. Vậy mà mới đây, ngày 12-9-2013 Cục Đăng ký quốc gia giao dịch đảm bảo (Bộ Tư pháp) còn ban hành công văn 339/GDDB yêu cầu các Phòng công chứng trong cả nước thực hiện nghiêm việc không công chứng thế chấp nhà đất giữa các cá nhân với cá nhân. Một lần nữa những quy định này đã bị dư luận phản ứng.

Đã đến lúc cần có sự điểu chỉnh

Để hạn chế tệ nạn tín dụng đen, cần thiết nhất là công khai các giao dịch vay nợ, thế chấp. Khi công khai các chứng từ vay nợ và có sự đảm bảo của pháp luật cho những chứng từ vay nợ, thế chấp, những tội phạm không thể áp mức lãi cao, không thể lừa đảo chiếm đoạt nhà của con nợ. Và khi có sự đảm bảo của pháp luật, những tên tội phạm cũng khó có thể dùng luật rừng để đàn áp, khủng bố con nợ.

Trong khi các tổ chức tín dụng chưa mở rộng được các hoạt động cho vay dân sinh, việc vay nhau giữa các cá nhân vẫn là phổ biến và quan trọng hơn vẫn được pháp luật thừa nhận. Công chứng các hợp đồng vay nợ và thế chấp là thể hiện được vai trò điều chỉnh của pháp luật với hành vi này. Đã đến lúc cần thay đổi cách hiểu luật của Cục Đăng ký giao dịch đảm bảo, mà trước mắt là thay đổi nội dung công văn 339/GDDB ngày 12-9-2013 để chờ đợi một điều khoản được trình bày rõ hơn trong Luật Nhà ở sẽ được Quốc hội thông qua vào năm 2014.