Thông tư 16 của Bộ Xây dựng khẳng định tường bao khu nhà và tường phân chia căn hộ sẽ được tính vào diện tích sàn căn hộ chung cư. Tuy nhiên, văn bản này đã bị tuýt còi vì trái luật…

Thông tư không “khớp” Luật!

Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Cục Kiểm tra VBQPPL - Bộ Tư pháp) vừa có văn bản đề nghị Bộ Xây dựng xem xét lại Thông tư 16 ban hành ngày 1/9/2010 khi hướng dẫn một số điều của Nghị định cũng như Luật Nhà ở liên quan đến nội dung tính diện tích sàn căn hộ chung cư.

Trước đó, Tiền Phong cùng một số phương tiện đại chúng đã có nhiều bài viết phản ánh chuyện áp dụng cách tính diện tích sàn căn hộ tại một số khu chung cư trên địa bàn Hà Nội không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành,cụ thể là Luật Nhà ở.

Ngay sau đó, Cục Kiểm tra VBQPPL đã có cuộc trao đổi với Bộ Xây dựng, Tổng cục quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cùng một số cơ quan hữu quan để làm rõ tính hợp pháp và thống nhất phướng án xử lý đối với Thông tư 16 cũng như Công văn 124, ngày 21/12/2010 của Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng).

Theo đó, quan điểm của Bộ Tư pháp khẳng định, các văn bản trên có nhiều điểm không phù hợp với Luật Nhà ở. Cụ thể, về cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán, theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định hướng dẫn: “Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái ...”.

Như vậy, với quy định này được hiểu đây là cách cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo nguyên tắc kích thước thông thuỷ. Trong khi đó, tại Điều 21 Thông tư số 16 quy định hợp đồng về nhà ở đã hướng dẫn: “Diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)”. Nội dung này tiếp tục được hướng dẫn tại Công văn số 124: “Đối với phương thức xác định kích thước tính từ tim tường thì diện tích sàn căn hộ không phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung”.

Với hướng dẫn như này, Cục Kiểm tra VBQPPL khẳng định Bộ Xây dựng đã hướng dẫn diện tích sàn căn hộ mua bán theo tim tường (không phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung) là không đúng với Luật Nhà ở.

Bên cạnh đó, Cục Kiểm tra VBQPPL cũng khẳng định, ngoài Luật Nhà ở cũng như Nghị định hướng dẫn, Bộ luật Dân sự cũng quy định: “Phần diện tích trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia”.

Hộp kỹ thuật không được tính vào diện tích căn hộ

Cũng theo Cục Kiểm tra VBQPPL, ngoài việc không phù hợp về tính pháp lý, các văn bản nêu trên của Bộ Xây dựng còn không đảm bảo tính hợp lý khi tính diện tích sàn căn hộ, từ đó gây ra bất bình đẳng trong việc mua bán.

Bởi, tại Thông tư số 16, nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường sẽ xảy ra trường hợp cùng một diện tích ghi trong hợp đồng mua nhà, cùng một đơn giá nhưng các hộ sẽ có diện tích sử dụng thực tế sẽ khác nhau. Những căn hộ có cột, hộp kỹ thuật thì cột, hộp này cũng được tính trong tổng diện tích của căn hộ, phải trả tiền cho diện tích của cột, hộp này nhưng lại không được sử dụng và diện tích sử dụng thực tế nhỏ hơn căn hộ không có cột, hộp kỹ thuật.

“Như vậy đã tạo ra bất bình đẳng giữa các chủ sở hữu căn hộ chung cư. Hơn nữa, kèm theo một hệ lụy khác, đó là việc phải trả các khoản thuế, phí, hàng tháng, hàng năm tính theo diện tích căn hộ cho các dịch vụ có liên quan trong suốt quá trình sử dụng căn hộ đó” – văn bản "tuýt còi" có đoạn.

Bộ Tư pháp đề nghị, để đảm bảo tính hợp pháp và tính thống nhất của văn bản trong hệ thống pháp luật, Cục Kiểm tra văn bản QPPL đề nghị Bộ Xây dựng tổ chức tự kiểm tra, xử lý nội dung chưa phù hợp với pháp luật của các văn bản nêu trên và thông báo kết quả xử lý cho Cục Kiểm tra văn bản QPPL theo quy định của Chính phủ.