Môt cơ chế dành riêng cho những đô thị “tự thân” như Hà Nội được kỳ vọng sẽ làm vừa lòng lợi ích các bên trong bài toán cải tạo chung cư cũ.

Chung cư cũ trên đất vàng

Được phê duyệt hơn 7 năm nay thế nhưng dự án cải tạo chung cư L1, L2 tại 93 Láng Hạ vẫn chỉ là những khu nhà hoang giữa “đất vàng” Hà Nội. Đến nay, dự án này đã chậm tiến độ nhiều năm và đang vấp phải sự phản ứng của một số hộ dân về tính đền bù không thỏa đáng. Tuy nhiên, ngày 17/11 vừa qua, Phó Chủ tịch UBND quận Đống Đa Nguyễn Hoàng Giáp cho biết, hộ dân cuối cùng ở khu tập thể cũ 93 Láng Hạ đã đồng ý bàn giao mặt bằng căn hộ 107 L1 cho chủ đầu tư, chấm dứt thời gian 7 năm án binh bất động của dự án Green Building.

Chủ tịch HĐQT CTCP Bất động sản Vinaconex Dương Văn Mậu cho biết, phương án mà bên này đưa ra cho chủ căn hộ 107 L1 chung cư 93 Láng Hạ là được nhận căn chung cư có diện tích 146m2 cùng kiot thương mại rộng 30m2 cùng tiền hỗ trợ tạm cư trong thời gian thi công dự án. Tuy nhiên, bà này đưa ra yêu cầu tăng gấp 3 lần cho diện tích trong sổ đỏ (59,7m2) và phần diện tích gia đình cơi nới (khoảng 20m2) phải được nhân theo hệ số 1,8. Ngoài ra, gia đình này còn yêu cầu chủ đầu tư hỗ trợ tiền thuê nhà với mức 40 triệu đồng/tháng. Đây là đòi hỏi quá cao mà chủ đầu tư không thể đáp ứng, ông Dương Văn Mậu cho hay.

Thế nhưng, đây chỉ là một trong số vô vàn các điều kiện về chính sách đền bù của nhiều hộ dân tại các dự án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội đưa ra với chủ đầu tư trong suốt một thời gian dài, khiến việc đền bù, giải phóng mặt bằng tại các dự án này gặp khó.

Báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, trên địa bàn thành phố hiện có 1.579 tòa chung cư cũ, trong đó các tòa chung cư đã xuống cấp, hư hỏng có tổng diện tích lên đến 1,7 triệu m2, nhưng số lượng chung cư đã được cải tạo xây mới trong suốt mười mấy năm qua chỉ có 14 tòa, chiếm 1%.

Đáng chú ý, hiện vẫn còn 4 chung cư cũ thuộc nhóm cấp độ D (cấp cực kỳ nguy hiểm, có thể sập đổ bất kỳ lúc nào) nhưng chưa thể di dời người dân do những khó khăn vướng mắc liên quan đến cơ chế chính sách đền bù, tập trung ở quận Ba Đình như: G6A Thành Công, đơn nguyên 1 nhà A Ngọc Khánh, đơn nguyên 1 - 3 tập thể Bộ Tư pháp và đơn nguyên 3 tập thể Giảng Võ...

Mâu thuẫn với quy hoạch

Do có hàng loạt vướng mắc nên sau nhiều năm triển khai, việc cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thủ đô gần như vẫn “dậm chân tại chỗ” mặc dù nhiều khu nhà đã xuống cấp trầm trọng không đảm bảo an toàn tính mạng, tài sản và chất lượng sống của người dân.

Ông Nguyễn Chí Dũng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, một trong những khó khăn lớn khi cải tạo chung cư cũ là quy định khống chế chiều cao, hạn chế mật độ dân số tại các dự án xây mới. Ngân sách Nhà nước không có khả năng cải tạo số lượng chung cư lớn như vậy, nên phải huy động nguồn lực xã hội, kêu gọi các doanh nghiệp tham gia.

Muốn doanh nghiệp tham gia thì phải đảm bảo lợi nhuận cho các đơn vị này. Trong khi đó, với quy định việc cải tạo yêu cầu phải giữ quy mô dân số hiện hành. Thậm chí, khu vực trung tâm Hà Nội còn yêu cầu giảm dân số từ 1,2 triệu người xuống 0,8 triệu người, hiện dân số ở các khu vực này đã gấp đôi so với dân số quy hoạch chung và phân khu được duyệt, ông Dũng cho hay. 

Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam lại cho rằng, nhà đầu tư hiện nay chỉ muốn tăng diện tích, tăng số tầng, tính toán để có đủ quỹ nhà tái định cư và phần diện tích dư ra để kinh doanh trên nguyên tắc có lãi mới làm.

Cũng theo Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, việc cho phép hệ số đền bù giải phóng mặt bằng từ 1,5 đến 2 lần, gây nhiều khó khăn cho chủ đầu tư trong triển khai cũng như tạo áp lực với cơ sở hạ tầng có hạn khi phải tăng số tầng của toà nhà trong nội đô và tăng mật độ dân số.

Đề xuất cơ chế riêng

Tại báo cáo về việc thực hiện Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng nhà chung cư, UBND TP Hà Nội đã đưa ra 9 kiến nghị, trong đó có nhiều nội dung quan trọng như cho phép thành phố được chỉ định nhà đầu tư có đủ năng lực thực hiện làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ theo hình thức xã hội hóa. Đồng thời, cho phép thành phố được chủ động quyết định việc điều chỉnh quy hoạch về dân số, tầng cao trong khu vực nội đô lịch sử.

Về đề xuất của thành phố Hà Nội, ông Đỗ Viết Chiến, Nguyên Cục trưởng Cục phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, hầu hết các dự án cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội vướng mắc do mâu thuẫn lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân. Do đó, đề xuất của Hà Nội được kỳ vọng có tính khả thi cao. Ở đây, thành phố với vai trò hoạch định chính sách cần phải gỡ được bản chất của vấn đề đang tồn tại, phải làm trọng tài để có một tiếng nói chung.

Lợi ích của nhà nước, người dân và doanh nghiệp ai cũng hiểu, cũng công nhận nhưng lời giải cuối cùng vẫn chưa được tìm ra. Với các kiến nghị trên của thành phố Hà Nội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, Bộ sẽ có phản hồi ngay trong tháng 11 này, trong đó, sẽ nói rõ việc nào đồng ý, việc gì tiếp tục nghiên cứu, việc gì liên quan đến luật Bộ Xây dựng cùng với Hà Nội trình Chính phủ.

Mặt khác, vị Bộ trưởng này cũng nói rõ, Hà Nội cũng như TP.HCM là những đô thị đặc biệt, “tự thân” có điều kiện thu hút đặc biệt trong phát triển kinh tế, do vậy, nhiệm vụ quan trọng hàng đầu của hai thành phố này là “quản lý phát triển đô thị”. “Hà Nội là đô thị đặc biệt nên không thể xử lý các vấn đề như đối với các địa phương khác. Vì vậy, mức độ phân cấp, phân quyền phải cao hơn hẳn so với các địa phương khác, ông Hà khẳng định.