Theo Bộ Xây dựng, đến hết 30/9/2013, 5 ngân hàng được chỉ định giải ngân gói 30.000 tỷ đồng đã cam kết cho 590 khách hàng cá nhân vay 142 tỷ đồng để mua nhà ở (nhà ở xã hội, nhà ở dưới 70m2, giá đến 15 triệu đồng/m2) và cam kết cho vay đối với 29 khách hàng khác. So với nhu cầu chung về nhà ở và khả năng cung ứng thị trường thì số lượng này thấp, không đạt kỳ vọng của ngành chức năng và xã hội.

Hạn chế quyền vay

Tại hội thảo Nhà ở xã hội và nhà ở cho nhu cầu thực do Hiệp hội BĐS Việt Nam tổ chức mới đây, Ts. Vũ Đình Ánh cho rằng, vướng mắc đầu tiên và lớn nhất người thu nhập thấp là đối tượng được tiếp cận gói 30.000 tỷ đồng, trong khi ngân hàng chỉ cho người có thu nhập từ 8- 9 triệu đồng/tháng vay. Điều kiện này dẫn đến hiện tượng đầu cơ nhà ở xã hội với đã từng xảy ra với biểu hiện “lái ôtô đi mua nhà thu nhập thấp”.

Theo ông, gốc gác vấn đề nhà ở xã hội là dành cho người không có khả năng tiếp cận nhà ở bình thường, tức là người thu nhập thấp. Còn những người có khả năng vay để mua nhà đến 70m2, giá 15 triệu/m2 như hiện nay là người có thu nhập tốt.

Do đó, trong phân khúc nhà ở xã hội nên tách thành 2 nhóm: nhóm thu nhập quá thấp không thể mua nhà, cả kể giá 300- 500 triệu/căn, thì Nhà nước hỗ trợ bằng cách xây nhà cho thuê, thuê mua. Nhóm thứ hai là đối tượng mua nhà ở xã hội theo tiêu chí hiện nay và nhà ở thương mại chuyển sang, nhưng cần cụ thể hơn đối tượng phục vụ và cần hoàn thiện quy trình thủ tục để giúp tiếp cận được vốn hỗ trợ.

“Với nhóm thứ 2, người đi vay phải mở tài khoản tiền gửi để chứng minh tích lũy, nếu đủ tiền 1/2 hoặc 1/3  giá trịcăn hộ thì vay tiền để đi tìm nhà, thay vì phải tìm được nhà rồi mới được vay tiền như hiện nay. Nếu cứ phải tìm nhà trước rồi mới được vay tiền như hiện nay là hạn chế quyền vay, ngược quy trình, phi thị trường và tạo rủi ro cho người vay…”- Ts. Vũ Đình Ánh nhận định.

Ông cũng đề xuất quy trình cho vay như sau: người mua nhà có đơn đề nghị được chính quyền cơ sở xác nhận; thủ trưởng (hoặc chính quyền) xác nhận về thu nhập hợp pháp; người đi vay mở tài khoản tiền gửi tại ngân thương mại được chỉ định; 3 loại giấy tờ trên là căn cứ để vay tiền và tiền vay được chuyển vào tài khoản; khi có hợp đồng mua nhà, tiền được chuyển từ tài khoản người mua vào công ty bán nhà.

Cho rằng chế độ tiền kiểm đối tượng mua nhà xã hội là quá chặt chẽ, ông cũng đặt vấn đề  là có nên thay đổi chế độ “tiền kiểm” sang hậu kiểm, để khuyến khích người mua tự xét khả năng của mình.

Trong quy trình trên, nếu người mua gian dối sẽ phải bị đình chỉ hoặc tịch thu nhà. Và UBND cấp huyện được giao giám sát thực hiện, xử lý vi phạm hoặc giao cho  cơ quan liên ngành cho đến khi giải ngân xong gói 30.000 tỷ đồng.

Kinh nghiệm nước ngoài

Ts. Đinh Trọng Thắng, công tác tại Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, Việt Nam cần tìm hiểu kinh nghiệm của một số nước trong việc phát triển nhà ở xã hội của một số quốc gia như Sigapore, Trung Quốc, Nhật Bản...

Tại Singapore, hiện có tới 84% dân số sở hữu nhà ở do Ủy ban phát triển nhà ở thực hiện xây dựng. Nước này thành lập Quỹ  tiết kiệm nhà ở, mà người gửi tiền vào quỹ, không cần có tài sản thế chấp, được quyền mua nhà với giá thấp hơn giá thị trường. Ngoài ra Chính phủ cũng cho người cho người có nhu cầu mua nhà được vay vốn lãi suất thấp. Chiến lược của nước này gồm 3 nhân tố: có 1 cơ quan duy nhất chịu trách nhiệm về nhà ở (phân bổ, quy hoạch nguồn lực); áp dụng phương thức tiếp cận tổng thể đối với nhà ở; Chính phủ hỗ trợ mạnh mẽ từ cam kết đến tài chính và pháp lý.

Tại Nhật Bản, để người dân tiếp cận được nhà ở phúc lợi, Chính phủ ban hành chính cho vay ưu đãi để khuyến khích doanh nghiệp tham gia xây dựng và phát triển nhà ở. Người mua nhà xã hội được vay với lãi suất bằng 1/3 mức thông thường và thời hạn hoàn trả là 35 năm.

Tại Trung Quốc, từ năm 2007 Chính phủ ban hành chính sách đảm bảo nhà ở đối với các gia đình ở nhà xã hội tại các đô thị. Cùng với lập quỹ tiết kiệm nhà ở, nước này cũng yêu cầu các tỉnh, thành phố đưa chương trình nhà ở xã hội vào chương trình nghị sự quan trọng của địa phương.