Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng tình trạng phân lô bán nền tràn lan, gây sốt đất ảo thời gian qua xuất phát từ kẽ hở của các quy định về tách thửa đất.

HoREA cho rằng, cần bổ sung quy định đối tượng tham gia hộ đấu giá các lô đất ở phải là người trong xã, nếu họ không tham gia mới cho phép người ngoài xã đấu giá đất.

Theo HoREA, thời gian qua tại một số địa phương trên cả nước xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan, cùng với đó là việc cò đất tạo sóng, gây ra nhiều cơn "sốt ảo" giá đất, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, hiện tượng này có thể bắt nguồn từ bất cập của một số quy định dưới Luật cho phép tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Ưu tiên người địa phương đấu giá đất

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có công văn gửi đến Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên Môi trường, kiến nghị sửa đổi quy định dưới luật về tách thửa đất ở, tránh tình trạng tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp để phân lô, bán nền tràn lan.

Theo văn bản này, đại diện HoREA cho rằng, cần bổ sung quy định đối tượng tham gia hộ đấu giá các lô đất ở phải là người trong xã, nếu họ không tham gia mới cho phép người ngoài xã đấu giá đất. Nguyên nhân là do khi thực hiện quy định đấu giá công khai các lô đất ở đã xảy ra tình trạng nhiều người trúng đấu giá không phải là người dân tại xã đó mà là người từ đô thị hoặc các địa phương khác tranh mua, nhưng không có nhu cầu thực mua đất cất nhà để ở mà chỉ nhằm mục đích bán lại kiếm lãi, trong đó có giới đầu nậu, cò đất gây ra các cơn sốt ảo tại địa phương.

Theo HoREA, từ năm 2017 đến nay, tại một số địa phương đã xuất hiện tình trạng đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp lách luật nhiều lần gây ra các cơn sốt đất ảo đi liền với tình trạng phân lô bán nền tràn lan. Điều này đã tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản và làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội mà một trong các nguyên nhân có thể bắt nguồn từ bất cập của một số quy định dưới Luật cho phép tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Do đó, rất cần thiết sửa đổi một số quy định của các Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 về tách thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa và đề nghị bổ sung vào Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai do Dự thảo Nghị định chưa có quy định nội dung này.

Tách thửa nhưng giữ mục đích sử dụng đất?

Cũng tại văn bản này, HoREA cho biết, hiện nay vẫn còn tình trạng diện tích đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong cùng thửa đất ở hoặc thửa đất nông nghiệp độc lập nằm trong điểm dân cư nông thôn hoặc trong đất đô thị. Vì vậy, pháp luật về đất đai cần quy định cơ chế, điều kiện để giải quyết nhu cầu của người dân muốn tách thửa đất nông nghiệp nằm xen kẽ với đất ở trong cùng thửa đất, hoặc là thửa đất độc lập tại đô thị, điểm dân cư nông thôn. Việc này vừa đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, vừa đảm bảo kết nối hạ tầng đồng bộ và phù hợp với quy hoạch.

HoREA nhận thấy, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP tại thời điểm năm 2014 đã không có quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất, mà chỉ quy định trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất. Đến năm 2017, khoản 3 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP bổ sung Điều 43d Nghị định 43/2014/NĐ-CP mới cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất. Xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết việc tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất không phải là đất ở sang đất ở.

Sau đó, khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP bổ sung Điều 75a Nghị định 43/2014/NĐ-CP giao cho UBND tỉnh quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng, Điều 43d và Điều 75a Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã dẫn đến tình trạng các địa phương thực hiện tách thửa đối với từng loại đất, trong đó có tách thửa đối với đất nông nghiệp hoặc các loại đất khác không phải là đất ở. Điều này đã dẫn đến tình trạng các đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương lợi dụng để phân lô bán nền tràn lan, gây ra các cơn "sốt ảo" giá đất, tác động xấu đến thị trường bất động sản và ảnh hưởng trật tự, an toàn xã hội.

Vì vậy, HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 43d Nghị định 43/2014/NĐ-CP, theo hướng: UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Trường hợp có phần diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ trong cùng thửa đất ở, hoặc thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ trong đất đô thị, điểm dân cư nông thôn thì xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất sang đất ở, đồng thời với việc tách thửa đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất.

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 75a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau: UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất ở, điều kiện hợp thửa đất ở tại nông thôn, đô thị và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn hoặc đất ở tại đô thị.

DiaOcOnline.vn – Theo Tổ quốc