Theo dự thảo mới nhất về các trường hợp được cấp phép xây dựng (CPXD) tạm phù hợp với tình hình thực tiễn trên địa bàn TP mà Sở Xây dựng vừa trình UBND TPHCM, điều kiện để đất nông nghiệp được CPXD tạm là nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân (không xem xét đối với tổ chức, DN); đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư nhưng không thể làm được nông nghiệp do không phù hợp môi trường xung quanh (không xem xét giải quyết với đất làm an ninh quốc phòng, đất trồng lúa, đất làm muối, nuôi trồng thủy sản… đã xác định cơ cấu trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt).

Không “treo” quyền lợi người dân

Theo NQ 16/2012 của HĐND TPHCM về công tác lập, tổ chức thực hiện và quản lý quy hoạch đô thị, các đồ án quy hoạch phân khu (kể cả mới và điều chỉnh) phải hoàn thành trước ngày 30-9-2013. Theo đó, các trường hợp qua rà soát, điều chỉnh quy hoạch mà phù hợp là đất ở thì được cấp giấy chứng nhận nhà đất (gọi là GCN) theo quy định. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn nhiều khu vực đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư nhưng qua rà soát, điều chỉnh quy hoạch vẫn không phù hợp là đất ở nên người dân không được cấp GCN nên không đủ điều kiện để được CPXD theo NĐ 64/2012 của Chính phủ. Trong khi đó, QĐ 68/2010 trước đây của UBND TP quy định về CPXD và quản lý xây dựng của UBND TP, những trường hợp nhà riêng lẻ, không có các loại giấy tờ về nhà đất, đã sử dụng ổn định trước ngày 1-7-2004 (ngày Luật Đất đai có hiệu lực), không tranh chấp, khiếu nại nếu không phù hợp với quy hoạch là đất ở thì cũng được xem xét CPXD nhưng chủ đầu tư phải cam kết tháo dỡ không điều kiện khi Nhà nước thực hiện quy hoạch.

Theo Sở Xây dựng TP, mặc dù các quy định của pháp luật về đất đai và xây dựng là phải có giấy tờ về nhà đất, việc xây dựng phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tư nhưng do không phù hợp với quy hoạch nên không được cấp GCN. Từ đó, người dân không thể lập thủ tục để xin CPXD theo quy định hiện hành. Để đảm bảo hài hòa lợi ích trước mắt và lâu dài, vừa đáp ứng được yêu cầu phát triển nhanh, bền vững của TP và lợi ích chính đáng, hợp pháp của người dân trong khu quy hoạch, Sở Xây dựng đã đề xuất các trường hợp được CPXD tạm phù hợp với tình hình thực tiễn của TP. Cụ thể, điều kiện để được CPXD tạm nhà ở riêng lẻ có một phần hoặc toàn bộ diện tích nằm trong phạm vi quy hoạch lộ giới mở rộng của các tuyến đường, hẻm hiện hữu trong đô thị đã được phê duyệt và công bố nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện theo quy hoạch.

Điều kiện để đất nông nghiệp được CPXD tạm là nhà ở riêng lẻ trên đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư mà hộ gia đình, cá nhân đã xây dựng và sử dụng ổn định trước ngày 1-7-2006 (kể cả các trường hợp tự khai thác, lấn chiếm đất nhà nước mà Nhà nước không quản lý, sử dụng) không có tranh chấp, khiếu nại. Đối với nhà ở đã tồn tại trước khi có quy hoạch 1/2.000 được phê duyệt và công bố nhưng qua rà soát không phù hợp quy hoạch nếu có nhu cầu thì vẫn được CPXD tạm. Riêng trường hợp nhà ở xây dựng sau ngày quy hoạch được phê duyệt và công bố thì chỉ được phép sửa chữa, cải tạo nhưng không làm thay đổi quy mô căn hộ hiện hữu.

Đề xuất cấp GCN theo hiện trạng

Thực tế hiện nay trên địa bàn TP còn rất nhiều trường hợp nhà tạo lập trước thời điểm Nhà nước phê duyệt và công bố quy hoạch nhưng lại không được cấp GCN nên ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trong việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp và CPXD. Do đó, luôn phát sinh tình trạng mua bán giấy tay, xây dựng không phép của người dân khi có nhu cầu làm cho tình hình càng thêm phức tạp. Theo thống kê của Sở Xây dựng, các trường hợp xây dựng nhà không phép trong hai năm từ 2004 - 2006 đến gần 8.000 trường hợp, chủ yếu tập trung ở các quận ven và quận ngoại thành. Chính vì thế, để tháo gỡ những vướng mắc này, cuối năm 2012, UBND TP đã có công văn gửi Bộ TN-MT đề xuất cấp GCN theo hiện trạng nhưng tới nay Bộ TN-MT chưa trả lời.

Về quy mô công trình tạm, Sở Xây dựng đề xuất tối đa không quá 3 tầng (không kể tầng lửng mái che cầu thang tại sân thượng nếu có). Thời hạn tồn tại công trình tạm là 5 năm kể từ ngày quy hoạch được công bố. Trong vòng 5 năm kể từ ngày công bố quy hoạch mà Nhà nước thu hồi đất thì không bồi thường, hỗ trợ. Sau thời gian này mới thực hiện quy hoạch thì phải bồi thường theo quy định. Theo Sở Xây dựng, đề xuất này có khác so với đối tượng được CPXD tạm tại NĐ 64. Cụ thể, về việc bồi thường đối với công trình xây dựng tạm trong khu quy hoạch, NĐ 64 quy định đối tượng được CPXD tạm là nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân cư nông thôn được cấp có thẩm quyền phê duyệt và công bố nhưng chưa có quyết định thu hồi đất. Chủ đầu tư phải có cam kết tự tháo dỡ công trình khi thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy CPXD tạm hết hạn và không yêu cầu bồi thường đối với phần công trình phát sinh sau khi quy hoạch được công bố. Sở Xây dựng cho biết thực tế đối tượng được CPXD tạm theo quy định nêu trên là rất ít. Việc xác định thời gian 5 năm đã được Thường trực Thành ủy đồng ý với UBND TP trong việc công bố công khai quy hoạch 1/200 chậm nhất trong quý 3-2013.