Đầu năm 2014, hàng loạt văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực bất động sản có hiệu lực. Đây là những quy định mà chủ đầu tư và người mua nhà không thể bỏ qua.

Luật đất đai sửa đổi: Tạo động lực cho thị trường bất động sản

Sau 3 kỳ họp đưa ra lấy ý kiến, cuối cùng Luật Đất đai sửa đổi cũng được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XIII diễn ra cuối năm 2013. Luật có hiệu lực từ ngày 1/7/2014.

Nhiều ý kiến đánh giá, Luật Đất đai sửa đổi đã có những tiến bộ, nhất là nội dung thu hồi và đền bù đất. Trong đó, giá đất đền bù được quy định phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, các khu vực liền kề. Đồng thời, đặt ra vấn đề là có đơn vị định giá độc lập, là một trong những yếu tố để các cơ quan có quyền định giá làm cơ sở định giá, chứ không phải để tham khảo.

Dù còn có một số điểm không thỏa mãn tất cả mọi người và phải chờ các văn bản hướng dẫn thi hành, nhưng với những tiến bộ và nhiều điểm cởi mở, Luật Đất đai sửa đổi được các thành viên thị trường kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển.

Nghị định 188: Nhà xã hội sẽ phát triển mạnh

Có hiệu lực kể từ ngày 10/1/2014, Nghị định số 188/2013/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội nêu rõ các dự án phát triển nhà ở xã hội sẽ được hưởng một số hỗ trợ, ưu đãi. Cụ thể:

Các chủ thể tham gia đầu tư vào nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội đã được phê duyệt; được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định; được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối với trường hợp dự án áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở xã hội do cơ quan có thẩm quyền ban hành; đặc biệt, được sử dụng nhà ở và công trình xây dựng hình thành rong tương lai trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội làm tài sản thế chấp khi vay vốn đầu tư cho dự án đó, đem lại kỳ vọng khơi thông nguồn vốn cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội...

Ông Bùi Viết Sơn, Tổng giám đốc Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long, chủ đầu tư Dự án BrightCity - AZ Thăng Long đang làm thủ tục xin chuyển đổi dự án sang thành dự án nhà ở xã hội cho biết, đang xin UBND TP. Hà Nội lùi thời gian phê duyệt dự án lại sau ngày 10/1/2014 để được hưởng thêm ưu đãi theo Nghị định 188.

Theo ông Sơn, nếu thực hiện theo Nghị định 188, chủ đầu tư dự án được dành 20% tổng diện tích đất ở được giao trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại, kể cả nhà ở thương mại tầng cao hoặc thấp tầng, hoặc 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại.

Quy định này nhằm giúp chủ đầu tư bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm chi phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư.

Thông tư 20: được phân lô bán nền

Kể từ ngày 5/1/2014, Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV cho phép các khu đô thị không cần phải bán nhà, mà có thể bán đất nền cho người dân tự xây nhà. Cụ thể, tùy theo nhu cầu phát triển đô thị, khả năng huy động các nguồn lực, đề xuất của chủ đầu tư, UBND cấp tỉnh quy định các khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân (hộ gia đình, cá nhân) tự xây dựng nhà ở, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.

Khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất phải được đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật thiết yếu theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở và phải đảm bảo việc cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho người dân khi đến ở.
Sau khi Thông tư 20 được ban hành, trong khi nhiều chủ đầu tư phản ứng tích cực, thì dư luận lại lo ngại việc này sẽ làm tái diễn và trầm trọng hơn tình trạng các khu đô thị bị bỏ hoang, lãng phí tài nguyên đất đai, hạ tầng.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Đỗ Viết Chiến, Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) khẳng định, cùng với việc cho phép áp dụng hình thức này, Thông tư cũng đã có quy định việc phân lô, bán nền tại các khu đô thị sẽ được kiểm soát chặt chẽ.

“Việc chia lô bán nền sẽ được kiểm soát qua nhiều khâu và chỉ khi tuân thủ các quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc của khu vực đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt cũng như đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, an sinh xã hội và nhu cầu về nhà ở của địa phương mới được cho phép”, ông Chiến nói.

Nghị định 121: Phạt cho tồn tại

Một văn bản quy phạm pháp luật nữa cũng sẽ được triển khai trong dịp này là Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, trong đó có quy định đáng chú ý là buộc nộp lại từ 40 - 50% giá trị phần sai phép, sai thiết kế, quy hoạch được duyệt… nhằm khắc phục những thiệt hại do hành vi vi phạm gây ra.

Tuy đã có hiệu lực từ ngày 30/11/2013, nhưng đến thời điểm này, thông tư hướng dẫn vẫn đang được Bộ Xây dựng soạn thảo. Theo đó, Dự thảo Thông tư đã hướng dẫn chi tiết cách tính giá trị phần xây dựng sai phép, xây dựng không phép, xây dựng sai thiết kế được duyệt, xây dựng sai quy hoạch hoặc sai thiết kế đô thị được duyệt.

Cũng theo Nghị định 121, có 5 nhóm hành vi bị xử phạt hành chính, trong đó có 3 nhóm bị xử phạt đang gây tranh cãi là kinh doanh nhà hàng, karaoke, vũ trường; sửa chữa xe máy, kinh doanh gia súc, gia cầm, hoạt động giết mổ gia súc và kinh doanh gas hoặc các vật liệu nổ, dễ cháy.

Tuy nhiên, tại dự thảo thông tư hướng dẫn thi hành Nghị định 121 đã không có một dòng nào quy định về chế tài xử phạt các vi phạm trên. Đề cập đến nội dung về việc sử dụng căn hộ chung cư vào các mục đích trên sẽ bị xử phạt, thanh tra xây dựng một số quận tại Hà Nội tỏ ra bối rối, trong khi nhiều người dân sống trong các khu chung cư lại tỏ ra bức xúc. Các ý kiến từ chuyên gia, cơ quan thi hành và người dân khi được phóng viên Đầu tư Bất động sản khảo sát đều cho rằng, sẽ khó có căn cứ để xử phạt vì không nhận được sự đồng thuận của người dân.