Trong bối cảnh tính thanh khoản của phân khúc căn hộ cao cấp, có diện tích lớn nằm “bất động” vì kén khách hàng, nhiều chủ đầu tư đã tìm cách tiêu thụ lượng hàng tồn kho bằng cách chia nhỏ căn hộ để tung ra thị trường. Tuy nhiên, khi Dự thảo. Luật Nhà ở cho phép chủ đầu tư có quyền tự quyết diện tích căn hộ thì chính các chủ đầu tư lại tỏ ra không ít băn khoăn…

Đẩy… thanh khoản

Tại Hà Nội, đi đầu trong trào lưu nhà ở diện tích nhỏ là Tập đoàn Mường Thanh, với hàng loạt dự án căn hộ chung cư gây “sốt” thị trường suốt thời gian qua, với các dự án Đại Thanh, VP 5 Linh Đàm, Kim Lũ…

Môi giới với phóng viên, một “cò” đất tại huyện Hoài Đức tên Hoàng Văn Lưu cho biết, trước đây dự án Tân Tây Đô là “điểm nóng” của thị trường bất động sản (BĐS), tuy nhiên, trong thời gian này, lượng giao dịch tại dự án cũng không được như kỳ vọng, dù chủ đầu tư dự án này đã tung ra các chính sách linh hoạt về tiến độ đóng tiền, hướng tới việc cung cấp ra thị trường các căn hộ có diện tích hợp lý, không ra hàng theo kiểu “cao cấp” với hàng trăm mét vuông như các dự án trước đây.

Ông Lưu cho hay, hiện tại trong “tay” ông đang có nhiều căn hộ tại dự án Tân Tây Đô với diện tích 54m2. “Nếu tính ra thì với số mét vuông này, khách hàng chỉ phải đầu tư 720 triệu đồng/căn, số tiền này đã bao gồm thuế VAT, nội thất hoàn thiện” - ông Lưu cho biết. 

Không riêng gì dự án Tân Tây Đô, Đại Thanh, khách hàng tại Hà Nội hiện nay cũng đang có nhiều lựa chọn khi quyết định xuống tiền chọn mua căn hộ hợp với điều kiện thu nhập của từng người.

Sửa luật để “chữa cháy”?

Dự thảo Luật Nhà ở (năm 2005) và Luật Kinh doanh bất động sản (năm 2006) sửa đổi đang được cơ quan hữu trách đưa ra lấy ý kiến rộng rãi sau 7 năm áp dụng vào đời sống và được thử thách qua thăng trầm của thị trường bất động sản.

Luật pháp bất cập với thực tế thì việc sửa đổi, bổ sung là bình thường, đặc biệt trong bối cảnh sửa luật xoành xoạch của nước ta, nhưng dư luận đang dấy lên lo ngại rằng việc sửa 2 luật trên xem ra chỉ nhằm “chữa cháy” cho một thị trường bất động sản đang bị “đóng băng”, chưa thấy bóng dáng của một khuôn khổ pháp lý ổn định lâu dài, có vai trò định hướng, điều tiết thị trường thay vì lại chạy theo thị trường.

Tại TP. Hồ Chí Minh, thông tin chia nhỏ căn hộ cũng được giới chủ đầu tư và khách hàng đón đợi rất nhiệt tình. Theo đó, cuối tháng 9/2013, TP.Hồ Chí Minh đã thống nhất chủ trương cho phép chủ đầu tư các dự án tại vùng ven  như Quận 9, Quận 12, Thủ Đức, Bình Chánh, Nhà Bè... được chia nhỏ căn hộ để tăng tính thanh khoản. Ông Nguyễn Văn Đực – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (Horea) cho rằng, khi chủ dự án được phép chia nhỏ căn hộ thì đương nhiên số tiền mua nhà sẽ giảm xuống nên sẽ có tác động đến thị trường đang trầm lắng.

Có phát sinh những khu ổ chuột

Theo Luật Nhà ở hiện hành, nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2; nhà ở riêng lẻ xây dựng liền kề trong các dự án phải bảo đảm diện tích xây dựng không thấp hơn 50m2 và có chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m; nhà biệt thự không được xây dựng quá ba tầng và diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất.

Trong khi đó, Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lại đưa ra: “Chủ đầu tư được quyết định lựa chọn việc xây dựng nhà ở thương mại có các loại diện tích khác nhau bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt và theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng”.

Như vậy, nếu Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua, chủ đầu tư có thể tự ý lựa chọn diện tích các căn hộ theo nhu cầu của thị trường. Tuy nhiên, trao đổi với chúng tôi, nhiều chủ đầu tư lại không mặn mà với quyền được quyết diện tích căn hộ.

Ông Nguyễn Văn Lịch - một chủ đầu tư BĐS cho rằng, trong bối cảnh thị trường BĐS trầm lắng hiện nay thì đó sẽ là lối thoát để các doanh nghiệp BĐS bán được hàng. Song, việc chia nhỏ căn hộ sẽ làm tăng mật độ dân cư tại chỗ và nếu căn hộ quá nhỏ sẽ ảnh hưởng đến hạ tầng khu đô thị. Vì thế, chủ đầu tư cần nghiên cứu kỹ lưỡng trước khi quyết định chia nhỏ căn hộ.

Là một nhà quản lý quy hoạch, xây dựng lâu năm, giờ làm chủ một công ty chuyên phát triển dự án BĐS, ông Hoàng Thịnh lại cương quyết không đồng tình với việc trao quyền tự quyết cho chủ đầu tư, dù “tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại sẽ do Chính phủ quy định phù hợp với từng giai đoạn và từng khu vực khác nhau”. Theo ông Thịnh, nếu chủ đầu tư được tự quyết định diện tích căn hộ dự án nhà thương mại thì xu thế chung là muốn căn hộ nhỏ vì dễ bán. Thế nhưng, mật độ dân số sẽ tăng lên thì các cơ quan nhà nước không chấp nhận vì sẽ làm ảnh hưởng đến hạ tầng kỹ thuật của cơ sở, địa phương.

“Thay vì để chủ đầu tư tự quyết, Nhà nước nên đưa ra các mức diện tích “linh động” hơn, chứ không “áp đặt” cứng như hiện nay, để không làm phát sinh thêm việc tồn đọng những căn hộ diện tích lớn lên tới 160 -170m2 rất khó bán, trong khi cơ quan quản lý  nhà nước lại nghĩ số dân ít đi thì đỡ áp lực lên hạ tầng xã hội của khu vực – ông Thịnh nói – Cơ quan quản lý Nhà nước và chủ đầu tư cần phải “gặp nhau” để vừa đáp ứng được thị trường, vừa phù hợp yêu cầu quản lý mà không để lại những khu nhà ổ chuột phải giải quyết không biết đến khi nào mới xong”.