Dù không thừa nhận sai khi ban hành thông tư 16, nhưng mới đây Bộ Xây dựng đã ban hành thông tư 03/2014 TT-BXD bỏ cách tính theo tim tường.

Không sai sao phải sửa?

Giải trình về những tranh cãi trong cách tính diện tích căn hộ chung cư mua bán quy định tại khoản 2, điều 21 của Thông tư 16/2010 do Bộ Xây dựng ban hành tại Phiên giải trình của Bộ Xây dựng do Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tổ chức chiều 25/2, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam luôn khẳng định bộ này không sai khi ban hành Thông tư 16.

"Chúng tôi đưa ra cách tính diện tích theo tim tường bởi có nhiều người dân kiến nghị như thế, vì nó có lợi cho họ", ông Nam nói.

Theo ông Nam, về nguyên tắc, toàn bộ chi phí xây dựng công trình nhà chung cư, cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung, đều tính vào giá bán. Nếu tính diện tích sàn theo tim tường thì đơn giá bán căn hộ sẽ giảm xuống và ngược lại, nếu tính theo thông thủy thì đơn giá sẽ tăng lên.

“Tuy nhiên, tổng giá bán căn hộ của 2 cách tính này là không đổi. Như vậy, dù tính theo cách nào, người mua cũng không bị thiệt thòi về quyền lợi” - ông Nam khẳng định.

Trái ngược quan điểm này, Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) Lê Hồng Sơn khẳng định cách tính diện tích theo tim tường trái với luật Nhà ở, Nghị định 71 và cả bộ luật Dân sự. Luật và nghị định chỉ đưa ra cách tính thông thủy nhưng Bộ Xây dựng đã hướng dẫn thêm cách tính tim tường. “Đối tượng của Thông tư 16 đã vượt thẩm quyền của Bộ Xây dựng, lẽ ra phải thuộc thẩm quyền của nghị định của Chính phủ hoặc luật của Quốc hội”, ông Sơn nói.

Ông Nguyễn Văn Chiến, đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, sau khi Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 16, hàng loạt Sở Tài nguyên và Môi trường đã thắc mắc phải cấp sổ đỏ như thế nào, bởi 2 cách tính này không đồng nhất về số liệu. Bộ này đã cử Tổng cục Quản lý đất đai làm việc với Bộ Xây dựng nhưng cũng không đi tới đâu.

Theo ông Chiến, nếu chỉ tính diện tích theo thông thủy thì hàng chục ngàn hộ đã được cấp sổ đỏ theo cách tính tim tường trước đây có thể đổ xô làm thủ tục điều chỉnh sổ đỏ. Việc này vừa rắc rối vừa rất tốn kém.

Gay gắt hơn, ông Ngô Văn Minh, Ủy viên Thường trực Ủy ban Pháp luật, thẳng thắn đặt câu hỏi: “Nếu Bộ Xây dựng khẳng định mình đúng thì xin hỏi tường ngăn, tường chịu lực, cột, hộp kỹ thuật nằm trong nhà và được tính là sở hữu riêng thì người mua có quyền khoan, đục thoải mái không? Tại sao Bộ Xây dựng khẳng định Thông tư 16 không sai nhưng lại sửa, bỏ cách tính từ tim tường?”.

Dù cho rằng quy định tại thông tư 16 là phù hợp với quy định pháp luật song Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam thừa nhận việc các chủ đầu tư bán căn hộ tính theo diện tích tim tường là chưa hợp lý nên ngày 20/2/2014 đã ban hành Thông tư số 03/2014 sửa đổi điều 21 của Thông tư 16 để thống nhất một cách tính theo kích thước thông thủy.

Ông Nguyễn Sỹ Cương, Ủy viên thường trực Ủy ban Pháp luật, cho rằng Thông tư 03/2014 đã ban hành một cách rất vội vàng: Nếu đúng thì sửa làm gì, sao lại có Thông tư 03.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Phan Trung Lý cho rằng Thông tư 16 đã hướng dẫn quy định sai thẩm quyền, không có trong nghị định và luật. Ông Lý đề nghị Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên - Môi trường nghiên cứu để có biện pháp xử lý hậu quả phát sinh.

Bỏ tính theo tim tường

Bộ Xây dựng vừa đã ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD về việc sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Theo đó, sửa đổi về sở hữu chung, sở hữu riêng "Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký với chủ đầu tư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này, các bên còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để tính tiền mua bán căn hộ; ...

Diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy như ví dụ theo hình vẽ dưới đây và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung. Khi bàn giao căn hộ, các bên phải ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký; biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ".