Lên đến 183.784 căn hộ vào đỉnh điểm trong năm 2000, việc cung cấp các căn hộ tại Nhật Bản hiện đang tiếp tục suy giảm dần dần tại các đô thị lớn và vùng ngoại ô. Việc cung cấp căn hộ tập trung tại những khu vực giao thông thuận tiện và dịch vụ công cộng tốt đang gia tăng, đồng thời giảm mạnh tại những khu vực không thích hợp xây dựng chung cư như: vùng ngoại ô của các đô thị cực lớn.

Nhà ở cao tầng tại Nhật Bản, định hướng và những thành công đạt được

Người Nhật đặt tiêu chuẩn nào để đánh giá chất lượng ở của chung cư?

Chung cư Nhật muốn được xem là cao cấp, ngoài thiết kế, trang thiết bị sang trọng, giá cả và vị trí tương xứng, còn phải đáp ứng nhu cầu tiện lợi giao thông, cảnh quan đẹp, không gian công cộng và không gian trống công cộng cao cấp. Ngay cả khi quy mô khu đất đủ lớn để xây dựng chung cư cao cấp, giá cả, vị trí, thiết kế và trang thiết bị hợp lý, người ta cũng không thể gọi những chung cư này là hoàn hảo, trừ khi chúng đáp ứng được yêu cầu về giao thông.

Lên đến 183.784 căn hộ vào đỉnh điểm trong năm 2000, việc cung cấp các căn hộ tại Nhật Bản hiện đang tiếp tục suy giảm dần dần tại các đô thị lớn và vùng ngoại ô. Việc cung cấp căn hộ tập trung tại những khu vực giao thông thuận tiện và dịch vụ công cộng tốt đang gia tăng, đồng thời giảm mạnh tại những khu vực không thích hợp xây dựng chung cư như: vùng ngoại ô của các đô thị cực lớn. Tai đây, việc xây dựng chung cư giảm mạnh đã chuyển thành nơi xây dựng các nhà ở biệt lập trong khi việc xây dựng chung cư tập trung mạnh tại trung tâm của Tokyo.

Thực ra chung cư là một hình thức nhà ở cho phép cư dân được sống gần những khu thương mại dịch vụ. Sống trong chung cư đồng nghĩa với việc có được lợi thế về nhiều tiện nghi của đô thị hiện đại trong cuộc sống hàng ngày, được hưởng dụng tiện nghi và trang bị của các đô thị cũng như truyền thống lịch sử, hưởng dụng mặt nước và cảnh quan mảng xanh.

Các chung cư đã từng phải di chuyển về khu vực ngoại ô do việc giá đất tăng vọt khi kinh tế bùng nổ đã phải quay trở về những khu vực phù hợp cho việc nâng cấp hạ tầng tại trung tâm Tokyo và những nơi khác sau khi kinh tế bị đóng băng. Trong tương lai, nhu cầu đối với chung cư sẽ tập trung cao tại những trung tâm thương mại dịch vụ và khu lân cận trong khi nhu cầu tại những khu có hệ thống giao thông chưa hiệu quả sẽ tiếp tục giảm sút. Tóm lại, nhu cầu nhà chung cư tùy thuộc vào sự thuận tiện giao thông và dịch vụ công cộng.

Vậy dịch vụ công cộng cần thiết là gì?

Chúng gồm rất nhiều: môi trường đẹp và trong sạch, đầy đủ tiêu chuẩn về mảng xanh và mặt nước, café ngoài trời, nhà hàng và y tế đáp ứng được nhu cầu hàng ngày và tạo cuộc sống thoải mái, cho phép mọi người liên lạc và giao lưu với nhau không phân biệt tuổi tác; đóng góp cho khu dân cư nhờ mối liên hệ lịch sử chặt chẽ và đưa văn hóa địa phương vào thiết kế kiến trúc và cảnh quan, cũng như sự cung cấp mặt bằng tầng và trang thiết bị phù hợp đáp ứng các kiểu gia đình khác nhau và đảm bảo được thời gian sử dụng lâu dài.

Những nhà đầu tư nhân xây dựng chung cư đã nghĩ ra nhiều kiểu mặt bằng đáp ứng được nhu cầu của khách hàng. Tuy nhiên có lẽ sẽ khó khăn để đáp ứng nhu cầu khách hàng nếu chỉ xây dựng những chung cư kiểu dáng giống nhau. Ngày nay, mọi người đều nói về thiết kế và tranh luận về thời trang, phong cách sống và đời sống văn hóa.

Con người ngày càng quan tâm hơn tới cảnh quan đô thị và không thể chấp nhận hài lòng chỉ với hình thức thiết kế kiến trúc. Họ bắt đầu nhận thấy rằng điều quan trọng là cảnh quan khu ở, cảnh quan đô thị và toàn cảnh đô thị hài hòa. Nhu cầu của khách hàng ngày càng trở nên đa dạng và phức tạp. Trong một thị trường sành sỏi như vậy, điều quan trọng là khả năng tiếp thị để nắm bắt nhu cầu khách hàng.

Trong những năm gần đây, rất nhiều dự án tái phát triển được tiến hành tại những đô thị lớn, bao gồm Tokyo, Osaka và Yokohama. Tại những đô thị này, các chương trình quy hoạch dự định nhằm cải thiện môi trường sống đô thị và đa dạng hóa chức năng đô thị, thiết lập những môi trường ở tốt đẹp, cung cấp các tiện nghi thương mại dịch vụ và những không gian chung khác trong khi vẫn đảm bảo hài hòa hoàn hảo với môi trường xung quanh.

Từ kinh nghiệm Nhật Bản - đối chiếu với kinh nghiệm từ Singapore:

Bên cạnh Singapore, Nhật Bản cho ta ví dụ khác về sự phát triển về chất lượng của các dự án nhà ở cao tầng với các nhận xét như sau:

Định hướng phát triển căn cứ theo bản sắc văn hóa: Tuy cả hai hình mẫu Singapore và Nhật Bản đều có mẫu số chung là nâng cao chất lượng ở của các dự án nhà ở cao tầng nhưng chính sách phát triển của mỗi quốc gia có khác nhau. Căn hộ tại Singapore nhắm tới việc ngày càng nâng cao chất lượng và sự sang trọng hơn của khu ở để thu hút chất xám của thế giới.

Nhật Bản nhắm tới mục tiêu phát triển bền vững. Họ nhắm tới một hình mẫu khu nhà ở đô thị sao cho chúng có thể tồn tại lâu bền như một hình mẫu đẹp và chất lượng, ổn định bền vững, giống như các đô thị cổ La Mã có thể tồn tại suốt cho tới tận ngày nay. Điều này thể hiện sự khác biệt về chiều sâu văn hóa của người Nhật Bản, so với Singapore, hay khách quan hơn là sự khác biệt về bản sắc văn hóa giữa hai đất nước.

Singapore là điểm nút giao dịch thương mại dịch vụ của thế giới với chính sách thu hút nhân tài tới làm việc và tìm kiếm cơ hội làm giàu, trong khi Nhật Bản là đảo quốc với hàng ngàn năm lịch sử và văn hóa có tính bảo lưu văn hóa rất cao. Nhận xét này là một yếu tố quan trọng để chúng ta xác định cách thức phát triển nhà ở của riêng mình.

Kinh nghiệm trong quy hoạch địa điểm xây dựng: Qua quá trình phát triển nhà ở cao tầng Nhật Bản, ta thấy có hai xu hướng quy hoạch địa điểm xây dựng chung cư trong đô thị:

- Xu hướng 1: Xuất hiện khi nền kinh tế phát triển bùng nổ, dẫn tới giá đất đô thị tăng cao. Do đó các dự án chung cư buộc từng phải di chuyển về khu vực ngoại ô có giá trị đất còn thấp.

- Xu hướng 2: Khi nền kinh tế hạ nhiệt hoặc đóng băng, các dự án chung cư quay trở về khu trung tâm đô thị, là nơi có hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật phát triển, hấp dẫn người đến mua căn hộ.

Qua 2 xu hướng trên cho thấy, dự án nhà ở cao tầng nên được bố trí tại những nơi có điều kiện sử dụng nhiều tiện nghi của đô thị hiện đại trong cuộc sống hàng ngày, được hưởng dụng tiện nghi và trang bị của các đô thị cũng như truyền thống lịch sử, hưởng dụng mặt nước và cảnh quan mảng xanh, cũng như thuận tiện giao thông đi lại.

Phối hợp giữa nhiều bên để dự án có tính khả thi: Kinh nghiệm của người Nhật cũng cho ta một mô hình để phát triển dự án bền vững: với sự phối hợp của “chính quyền thành phố, các tổ chức xã hội và khu vực tư nhân” để phát triển những dự án nhà ở quy mô lớn đồng thời với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, ta mới có điều kiện cải thiện điều kiện công trình công cộng và chất lượng sống không chỉ bên trong những khu ở đó mà cả cho những chung cư cao tầng đang hiện hữu xung quanh.

Về phát triển nhà ở xã hội: Ta có thể tạm phân đoạn tiến trình phát triển nhà ở cao tầng phục vụ xã hội thành 2 giai đoạn:

1. Giai đoạn khởi động:

Chủ yếu vận động người dân chấp nhận nhà chung cư như một giải pháp tình thế, giải tỏa bớt sức ép lên trung tâm đô thị. Mục tiêu giai đoạn này là xây dựng các dự án nhà ở xã hội với chất lượng ở thấp nhưng phù hợp với số đông người nghèo đô thị, giúp họ làm quen với loại hình nhà ở cao tầng và giúp họ định cư trong các khu ở rẻ tiền nhưng điều kiện ở có thể chấp nhận được.

Phải chăng quỹ đất đô thị của TP Hồ Chí Minh là vô hạn? Việc lựa chọn loại hình nhà ở và các tổ chức thiết kế cho các dự án nhà ở xã hội cần xem xét cẩn thận để phù hợp điều kiện kinh tế xã hội của cộng đồng cư dân cần cung cấp nhà ở. Điều kiện kinh tế xã hội của TP Hồ Chí Minh đang thay đổi từng ngày và đã đến lúc chúng ta cần suy nghĩ sâu hơn về kế hoạch khai thác quỹ đất đô thị hiệu quả hơn và xem xét tới những lợi ích lâu dài hơn cho đô thị.

2. Giai đoạn nâng dần chất lượng ở, thông qua các bước:

- Hoàn thiện nơi ở tiện nghi hơn nhờ các trang thiết bị nội thất, xây dựng các không gian cộng đồng hay kết hợp với không gian mở công cộng để nâng chất lượng ở.

- Chú ý xây dựng mối quan hệ xã hội và cộng đồng.

Việc lựa chọn hình thức và cấp độ chất lượng khu ở của dự án nhà ở cao tầng cần phù hợp trình độ dân trí và khả năng kinh tế của cư dân tại khu vực. Nói cách khác, mức độ chất lượng khu ở và cấp gia tăng theo trình độ dân trí và khả năng kinh tế, đồng thời cũng phụ thuộc vào trình độ áp dụng khoa học kỹ thuật của xã hội. Việc xác định các chỉ tiêu quy hoạch-kiến trúc cơ bản nêu trên cần căn cứ trên khả năng đáp ứng của mạng lưới hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại khu vực.

Những kinh nghiệm trên đây có thể sẽ hữu ích trong việc quản lý phát triển nhà ở cao tầng tại TP Hồ Chí Minh, nếu ta xét tới sự bùng nổ và cơn sốt căn hộ cao tầng trong thời gian gần đây.

Theo Tạp chí Kiến trúc - BXD