Thị trường BĐS chững lại, người dân chớ vội mừng, vì đó có thể là nguy cơ hàng đầu đe dọa nền kinh tế. Bài học từ thị trường BĐS Mỹ sụt giảm đã cho thấy điều đó.

Hiểm họa từ việc giá cả thị trường BĐS sụt giảm mạnh

Giá nhà đi xuống theo chiều xoáy trôn ốc là nguy cơ hàng đầu đe doạ nền kinh tế Mỹ. Và do cấu trúc của hoạt động tài chính thế chấp bảo đảm chung (securitised), nên đây còn là nguy cơ tiềm ẩn gây nên một cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Hai hiểm họa trên chỉ biến mất khi chính phủ có chính sách hiệu quả giúp ổn định giá nhà ở.

Tình trạng giá cả tụt giảm hiện nay là hệ quả có tính tất yếu do thời kỳ phát triển bong bóng năm 2006 đã khiến giá nhà tăng cao hơn mức tăng theo xu thế dài hạn tới 60%.

Giá nhà giảm sâu từ thời điểm đó khiến mức giá hiện tại chỉ còn cao hơn mức giá xu thế là 15%. Khả năng giá nhà giảm thêm 15% nữa là điều khó tránh khỏi, song chính phủ chưa có biện pháp nào để ngăn chặn giá cả giảm xuống dưới mức đó.

Giá nhà tăng ngoài mức dự kiến tới 60% cũng có thể dẫn đến tình trạng giảm giá ngoài mức dự kiến. Một năm qua, giá nhà trên toàn nước Mỹ đã giảm trung bình 16%. Số lượng nhà chưa bán được ngày càng nhiều tạo áp lực khiến giá cả tiếp tục giảm mạnh.

Các vụ vỡ nợ và bị tịch biên tài sản vì nợ đạt mức kỷ lục khiến số lượng nhà chưa bán được ngày càng lớn. Do thấy trước được tình trạng tịch biên nhà ở vì vỡ nợ sẽ còn tiếp diễn nên những người có nhu cầu mua nhà chưa muốn mua ngay vì họ dự đoán giá nhà sẽ còn giảm.

Chính phủ giữ vai trò gì?

Vấn đề đặt ra là phải có một chính sách cho phép giá nhà giảm thêm đúng 15% và dừng lại ở đó. Tuy nhiên, chính sách đó chưa có, hoặc chưa được trình lên các cơ quan lập pháp.

Nỗi lo sợ về tình trạng vỡ nợ thế chấp và giá nhà sụt giảm kéo dài đang tạo sức ép khiến giá các trái phiếu bảo đảm thế chấp và những sản phẩm phát sinh dựa trên các trái phiếu đó sụt giảm.

Theo quy luật, trái phiếu giảm giá sẽ gây thiệt hại cho các ngân hàng thương mại và các thiết chế tài chính khác.

Do không nắm được chắc chắn giá trị các trái phiếu bảo đảm thế chấp nên các thiết chế tài chính không tin tưởng vào khả năng thanh khoản và trả nợ của các đối tác, thậm chí không tin vào giá trị vốn của họ.

Không có sự tin tưởng đó thì không thể có dòng tín dụng phù hợp, và không có dòng tín dụng thì không thể có các hoạt động và tăng trưởng kinh tế.

Không thể định giá các trái phiếu bảo đảm thế chấp bằng lòng tin nếu còn hồ nghi về giá nhà trong tương lai. Tính bấp bênh của tình hình thể hiện tỷ lệ giữa số dư thế chấp cá nhân với giá trị nhà ở hiện tại đang ở mức rất cao.

Gánh nặng trên vai những nhà kinh doanh BĐS

Giá nhà bắt đầu giảm khiến trên 10 triệu chủ nhà lâm vào cảnh tiền vay thế chấp lớn hơn giá trị nhà. Số này chiếm tới 20% trong số các chủ nhà mua thế chấp.

Trong nhóm chịu mức chênh lệch âm này thì có một nửa phải chịu mức vay nợ cao hơn giá trị nhà lên tới hơn 20%. Nếu giá nhà giảm tiếp 15%, số người mua nhà thế chấp có mức chênh lệch âm sẽ tăng lên tới 20 triệu.

Các khoản vay thế chấp chênh lệch âm là nguyên nhân chính gây nên tình trạng bất ổn, vì tại Mỹ, các khoản vay thế chấp để mua nhà thường được xem là “không đáng tin cậy”, tức là nếu một cá nhân tuyên bố không trả được khoản vay thế chấp thì chủ nợ có thể thu giữ tài sản thế chấp nhưng không được yêu cầu sở hữu các tài sản hay nguồn thu nhập khác để bù đắp cho số tiền vay còn thiếu.

Giá nhà đất giảm mạnh chính
là sức ép đè nặng trên vai những
nhà kinh doanh BĐS.
Ảnh nguồn: www.president.gov.tw

Số chủ nhà có mức chênh lệch âm lớn và ngày càng nhiều sẽ làm tăng tỷ lệ các vụ vỡ nợ và bị tịch biên tài sản, vì vậy sẽ đẩy giá nhà tiếp tục đi xuống. Các vụ vỡ nợ có xu hướng tăng cao vì tỷ lệ giữa tiền nợ với giá trị nhà tăng.

Một chủ nhà chịu tỷ lệ chênh lệch âm khoảng 10% giá trị nhà có thể tiếp tục duy trì khoản vay thế chấp, song nếu nó lên mức 30% thì nhiều khả năng anh ta phải tuyên bố vỡ nợ.

Mỗi vụ vỡ nợ như vậy lại tạo thêm sức ép làm giá nhà tụt giảm, tăng thêm khả năng xảy ra các vụ vỡ nợ mới. Đó chính là vòng luẩn quẩn đe dọa nền kinh tế Mỹ và hệ thống tài chính toàn cầu.

Các chính sách được áp dụng đến nay sẽ không ngăn được tình trạng giá đi xuống

Mặc dù Cục Dự trữ Liên bang đã giảm mức lãi suất ký quỹ từ 5,25% của năm ngoái xuống còn 2% hiện nay, song tỷ lệ lãi suất thế chấp hiện nay vẫn cao hơn so với năm ngoái.

Chương trình của Bộ Ngân khố nhằm khuyến khích việc tự nguyện thương lượng lại các khoản vay thế chấp không đạt hiệu quả, do hầu hết các khoản vay thế chấp được bảo đảm chung và không còn do các thể chế ban đầu nắm giữ.

Đạo luật về nhà ở vừa có hiệu lực mang lại hy vọng cho 400.000 chủ nhà hiện chịu mức chênh lệch âm, song con số này chiếm chưa tới 5% tổng số 10 triệu người có cùng cảnh ngộ.

Nó cũng không giúp ngăn chặn các vụ vỡ nợ có thể xảy ra khi hàng triệu chủ nhà khác sẽ phải chịu mức chênh lệch âm nếu giá nhà tiếp tục giảm.

Giải pháp tháo gỡ khó khăn

Đây là vấn đề khó khăn và giải pháp để tháo gỡ không hề đơn giản. Tôi đã đề xuất chương trình “cho vay thay thế thế chấp” với niềm tin nó sẽ chặn được tình trạng giá nhà tụt giảm.

Ý tưởng cơ bản của chương trình là tạo động lực ngăn ngừa khả năng vỡ nợ có thể của các chủ nhà hiện có mức chênh lệch dương, song lại dễ lâm vào tình cảnh chịu mức chênh lệch âm nếu giá cả giảm thêm.

Chính phủ liên bang nên cho các chủ nhà vay thế chấp vay một khoản tiền với lãi suất thấp để trả nợ 20% tiền vay thế chấp - mức vay cao nhất là 80.000 USD - thể hiện tỷ lệ vay thấp hơn của chính phủ.

Đồng thời, Chính phủ yêu cầu các chủ nợ chấp nhận phần trả nợ thế chấp này và phải giảm mức lãi suất hàng tháng cũng như nợ gốc với cùng tỷ lệ 20%.

Dù khoản vay thay thế thế chấp không được bảo đảm bằng căn nhà nhưng chính phủ có thể ràng buộc trách nhiệm pháp lý đối với những cá nhân không chịu trả.

Được vay thay thế thế chấp sẽ giúp những chủ nhà có khoản vay thế chấp bằng 90% giá trị ngôi nhà hạ thấp tỷ lệ này xuống còn 72%, có nghĩa giá nhà hạ trên 28% nữa thì họ mới phải chịu mức chênh lệch âm, mà điều này khó có thể xảy ra.

Thông qua ngăn chặn tình trạng giá nhà hạ quá mức, chương trình thay thế thế chấp sẽ trợ giúp cho tất cả các chủ nhà, gồm cả những người hiện chịu mức chênh lệch âm. Tình trạng thất thoát tài sản của các chủ nhà được khống chế sẽ giúp duy trì tiêu dùng, thúc đẩy sản xuất và tăng việc làm.

Những người đi thuê nhà cũng như các chủ nhà đều được hưởng lợi. Và khi giá trị các trái phiếu bảo đảm thế chấp được giữ ổn định thì sức mạnh của các thiết chế tài chính sẽ được củng cố, dòng vốn tín dụng sẽ tăng thêm giúp thúc đẩy nền kinh tế.

Có lẽ còn những ý tưởng hay hơn giúp ngăn chặn giá nhà đi xuống mà tôi chưa biết. Tuy nhiên, những ý tưởng như đề nghị sửa đổi luật phá sản để các cá nhân có thể thuyết phục thẩm phán cho phép họ giữ lại nhà, trong khi vẫn tuyên bố phá sản thì chỉ dẫn đến việc phá bỏ các khế ước hiện tại.

Hoặc việc đề nghị nới lỏng đảm bảo đối với các khoản vay thế chấp sẽ chỉ khiến tỷ lệ thế chấp trong tương lai tăng cao.

Còn đề xuất phục hồi chương trình cho vay thế chấp chính phủ áp dụng từ thời kỳ Đại khủng hoảng sẽ chỉ chất thêm gánh nặng lên vai người chịu thuế và sẽ gây chậm trễ do phải định giá hàng triệu ngôi nhà. Chẳng có ý tưởng nào mang tính thuyết phục.

Nền kinh tế Mỹ đang trượt dần vào thời kỳ suy thoái. Công ăn việc làm, sản xuất công nghiệp và thu nhập thực tế đều đang suy giảm. Chính sách tiền tệ ít phát huy tác dụng do sự rối loạn của các thị trường tín dụng và sự sa sút của thị trường nhà ở.

Chính sách tài khóa nhằm giảm thuế tác động không đáng kể đến tiêu dùng. Nền kinh tế sẽ tiếp tục suy thoái, tình hình các thị trường tài chính sẽ xấu đi nếu chính phủ không có chính sách giúp ngăn chặn vòng xoáy đi xuống của giá nhà ở.

Theo Tuần Việt Nam