Tiền vốn đổ vào đầu tư ở Mỹ chậm lại vì USD mất giá. Chính vì muốn làm giảm áp lực lạm phát, tăng nguồn vốn nước ngoài, bảo vệ USD mà Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) - ngay từ năm 2004 - đã phải từ từ tăng lãi suất, nhưng chính việc tăng lãi suất này đã đưa đến tình hình mất khả năng chi trả của người mua nhà trả góp.

Giá nhà liên tục tăng, hút vốn từ thị trường chứng khoán (TTCK)

Cuộc khủng hoảng hiện nay là kết quả của một thời gian rất dài Mỹ dựa vào nhập nguồn vốn tư bản nước ngoài. Kinh tế Mỹ thời Clinton huy hoàng kéo dài khá lâu, vì sự hồ hởi của cái gọi là kinh tế mới dựa công nghệ thông tin.

Cùng với lãi suất cho vay khách hàng tốt nhất (Prime rate), lãi FED cho NH vay rất thấp (4%) kéo dài rất lâu - suốt từ giữa năm 2002 đến giữa năm 2004, chúng đẩy giá chứng khoán (CK) và giá nhà đến mức cao chưa từng thấy, cho đến lúc giá CK vỡ bong bóng năm 2002 vì cái gọi là kinh tế mới - dựa vào công nghệ thông tin, đã không đưa đến tăng năng suất như các Cty buôn bán CK cổ vũ. Kinh tế Mỹ từ đó phát triển chậm lại, nhưng giá nhà thì vẫn tiếp tục lên. Dường như những người đầu tư vào TTCK trước đây đã chuyển vào đầu tư ở thị trường địa ốc, do lãi suất thấp và niềm tin là giá nhà sẽ lên mãi mãi. Giá nhà tăng, mọi người thấy mình giàu to, lại càng chi tiêu nhiều hơn. Dân Mỹ tiêu nhiều tới mức tỉ lệ để dành là âm hay zero. Thâm hụt cán cân thanh toán ngày càng cao.

Vốn các nước khác đổ vào Mỹ tài trợ kinh tế Mỹ ngày càng lớn. Vì tình hình đó, cộng thêm với áp lực lạm phát do giá cả nguyên liệu tăng, đặc biệt là giá dầu mà FED phải từ từ tăng lãi suất kể từ năm 2004. Đến tháng 7.2007, lãi suất cho vay đối với các khách hàng tốt nhất đã tăng tới gần mức 9%. Chúng bắt đầu ảnh hưởng đến thị trường bong bóng nhà đất.

Chưa bao giờ trong lịch sử nước Mỹ, giá nhà tăng trong thời gian dài và đến mức cao như vậy, ít nhất là từ năm 1997 đến nay. Có nhiều nơi giá tăng hơn 3 lần trong vòng 10 năm. Trong thời gian này, giá nhà tăng mạnh cũng vì các thủ thuật tài chính của toàn bộ khu vực tài chính đưa ra, nhằm tạo nên ảo tưởng giá nhà lên không có chỗ ngừng, vượt cả khả năng chi trả của rất nhiều người đầu tư vào địa ốc. Thủ thuật tài chính này là sự ra đời của CDO (các khoản nợ cho vay mua nhà) và CMO (trái phiếu hay CK thế chấp bằng nợ cho vay mua nhà) được triển khai rộng rãi trong thị trường địa ốc.

"Lôi kéo" người dân vay vốn mua nhà

Hiện nay, số tiền đầu tư vào trái phiếu ở Mỹ lên tới 25,9 ngàn tỉ USD tính tới tháng 5.2006, trong đó CMO liên quan tới địa ốc chiếm tới 6,1 ngàn tỉ USD (theo Research Quarterly của Hội buôn trái phiếu). Tiền làm nhanh, rủi ro tưởng ít vì các Cty đánh giá chúng cao ở mức cao AAA (cần biết là họ đánh giá VN ở mức BB, thấp hơn A). Nói chung, CMO có thể lành mạnh nếu chúng không phát triển ồ ạt vào khu vực dân cư ít khả năng trả nợ chỉ vì mục đích làm tiền.

Các nhà đầu tư địa ốc đã mở rộng thị trường bất kể quyền lợi của người tiêu dùng, cho vay cả những người thu nhập thấp ít khả năng trả nợ, bằng cách khuyến khích vay với lãi suất lúc đầu thật thấp, và sau đó ít lâu tăng lên theo lãi suất thị trường. Những người đi vay này tưởng rằng giá nhà sẽ lên mãi mãi, lãi suất sẽ thấp mãi, nên họ thi nhau mua nhà. Đây là thị trường được gọi là thị trường dưới chuẩn. Không những dân chúng mua, mà các ngân hàng, Cty tài chính, quỹ tín dụng, nhà đầu tư nước ngoài cũng tin tưởng mù quáng vào tương lai của thị trường nhà cửa. Ngân hàng thay vì hoạt động môi giới giữa người ký gửi tiền và người đi vay, thì họ cũng xông vào đầu tư, mua giữ các CMO rác này. Chỉ trong vòng 6 tháng đầu năm 2007, 8 ngân hàng và Cty tài chính lớn của Mỹ như Merrill Lynch, Golden Sachs, City Group, Morgan Chase, Bank of America đã phát hành 286 tỉ USD CMO dưới chuẩn.

Và việc phải đến đã đến. Khi lãi suất tăng, dù không nhiều, những người mượn tiền mua nhà mất khả năng chi trả, các CMO trở thành rác thật, không còn mang giá trị gì nữa vì chúng chỉ có giá khi có tiền chi trả của người đi vay. Các ngân hàng, Cty tài chính - không những ở Mỹ mà ở khắp thế giới - đang mất vốn lớn và có thể đi đến phá sản. Tháng 10 và 11 vừa qua, Tập đoàn City Group khai mất 8,4 tỉ USD vốn, Cty Morgan-Stanley mất 3,7 tỉ USD vốn và nhiều ngân hàng như Bank of America và nhiều quỹ tài chính khác mất vốn lên hàng tỉ USD. Nhiều tên tuổi khác sẽ tiếp tục khai mất vốn, vì đây chỉ là khởi đầu của khủng hoảng.

Tình hình này lại càng làm đồng USD mất giá thêm. Về dài lâu, việc giảm giá USD có lợi cho Mỹ vì có thể tăng xuất khẩu và giảm nhập khẩu, vì giá hàng của Mỹ rẻ đi và giá hàng nhập đắt lên; nhưng trước mắt, không ai muốn ngồi trên núi tiền hàng ngàn tỉ USD như Trung Quốc để chờ USD mất giá tiếp, họ không thể không chuyển đồng tiền Mỹ sang các đồng tiền khác, kể cả rút đầu tư khỏi thị trường Mỹ vì tài sản bị mất giá.

Cuộc khủng hoảng này không rõ là sẽ nguy cấp đến mức nào, nhưng chắc chắn nền kinh tế Mỹ sẽ gặp những vấn đề sau: Giảm tốc độ phát triển, có thể không hơn 1% một năm; giá cả leo thang vì Mỹ sống bằng hàng nhập và thêm vào đó là việc tăng giá dầu lửa. Cố gắng giảm lãi suất để cứu khu vực nhà cửa có thể cũng không thành công. Việc rút vốn khỏi Mỹ có thể làm TTCK xuống giá hơn nữa trong thời gian tới. Và những quyết định có thể làm tăng thêm lạm phát - hiện nay ở mức 2,8% năm.