Khi thị trường tài chính và nền kinh tế Mỹ cho dấu hiệu phục hồi, những nhà phân tích lạc quan chờ đợi thị trường nhà đất cải thiện. Họ có lý do để lạc quan vì ngày 02/06, Hiệp hội kinh doanh bất động sản quốc gia thông báo chỉ số nhà chờ bán tháng 4 tăng mạnh nhất trong hơn 7 năm qua.

Nhưng nhà đất không thể phục hồi khi mà thị trường vẫn đang tràn ngập những ngôi nhà mới bị tịch thu. Thay vì biến mất, vấn đề lại trầm trọng hơn.

Không chỉ các khoản vay dưới chuẩn, giờ những người có điểm tín dụng tuyệt vời, những người chưa bao giờ tưởng tượng được mình sẽ gặp khó khăn về tài chính, đang bị vòng xoáy thất nghiệp và hạ giá nhà tấn công. Điều này sẽ kéo dài cơn khủng hoảng tịch thu nhà và chắc chắn sẽ ngăn kinh tế phục hồi.

Mọi ảo tưởng các khoản cho vay đúng chuẩn sẽ không bị tổn hại đều tan vỡ bởi báo cáo ngày 28/05 của Hiệp hội Ngân hàng cho vay thế chấp. “Lần đầu tiên kể từ khi cho vay dưới chuẩn bùng nổ, các khoản cho vay đúng chuẩn lãi suất không đổi giờ chiếm tỷ lệ cao nhất trong các vụ tịch thu nhà,” giới ngân hàng phát biểu.

Các khoản vay đúng chuẩn khiến khu vực cho vay thế chấp tại Mỹ quý I này hoạt động dở nhất từ khi số liệu được ghi lại: gần 13% các khoản vay không trả đúng hạn hoặc đã bị tịch thu, nhiều nhất kể từ khi ngân hàng theo dõi vào năm 1972, tồi tệ nhất là ở các bang California, Florida, Arizona, và Nevada.

Nhân tố chính dẫn đến làn sóng tịch thu nhà thứ hai này là người mua không bán nổi nhà để trả nợ. Giá ở các thành phố từng sốt đất như Los Angeles, Phoenix và Miami còn giảm xuống dưới đáy cũ, theo số liệu từ chỉ số nhà Standard & Poor's/Case-Shiller. Với những người chưa bán được nhà thì đây chẳng phải chuyện hay ho gì.

Theo nghiên cứu của Hiệp hội kinh doanh bất động sản quốc gia, với tốc độ bán hiện nay, số lượng nhà giá trên 750.000USD đủ đáp ứng nhu cầu thị trường trong 40 tuần, gấp 4 lần tỷ lệ được coi là quá bán trên thị trường nhà đất.

Thất nghiệp làm trầm trọng thêm vấn đề tại thị trường cao cấp. Tỷ lệ thất nghiệp tuổi thành niên ở trình độ thạc sỹ hoặc hơn là 4,4% vào tháng 4, có vẻ không quá cao khi so với tỷ lệ thất nghiệp nói chung 8,9%.

Nhưng nó đã gấp đôi mức 2% của năm ngoái. Nhiều gia đình trong số này xây dựng kế hoạch tài chính trên giả định luôn có việc làm, vì vậy họ không trả nổi khoản vay thế chấp nếu một trong hai vợ chồng mất việc.

Ví dụ như hoàn cảnh khó khăn của Stephanie và Bob Walker, họ mua một căn nhà ba phòng ngủ giá 799.000USD tại Los Angeles có thể nhìn ra Hollywood vào năm 2006 nhưng bị tịch thu năm ngoái vì Bob mất việc tư vấn máy tính kiếm được 240.000 USD/năm.

Cuối cùng, Bob kiếm được một công việc với mức lương 60.000 USD/năm còn Stephanie làm việc thời vụ 13USD/giờ, nhưng như thế không đủ để trả khoản vay thế chấp và nợ thẻ tín dụng, lại càng phình ra vì 130.000 USD tiền sửa chữa nhà. Họ rao bán căn nhà năm ngoái với giá “lạc quan” 875.000 USD nhưng chẳng ai mua.

Sau nhiều tháng giảm giá và bị ngân hàng dọa tịch thu nhà, họ chốt giá bán 700.000 USD, vừa lòng được người cho vay thế chấp chính – nhưng lại khiến họ chịu thêm sức ép từ các chủ nợ khác. "Chúng tôi không ngờ giá nhà lại rớt nhanh đến vậy", Stephanie nói. "Tất cả là lỗi tại chúng tôi, chúng tôi đã không có kế hoạch dự phòng khi anh ấy mất việc."

Kinh tế học ở thị trường cao cấp không mấy có lợi như ở thị trường thứ cấp, nơi người mua nhà lần đầu tìm đến nhà giá rẻ, lại được khuyến khích bởi lãi suất thấp, tín dụng thuế tạm thời, và giá giảm khiến ở nhiều thành phố, mua rẻ hơn thuê. Ở thị trường cao cấp, nhà quá đắt cho đa phần người mua lần đầu, và người mua mới phải bán nhà cũ đi mới mua được.

Thêm nữa, đi vay, nếu được, cũng tốn kém hơn nhiều, vì nhà đầu tư tư nhân không còn mặn mà với các khoản cho vay thế chấp lớn nữa. Lãi suất các khoản vay “siêu lớn” – cao hơn mức Fannie Mae hay Freddie Mac có thể mua được – cao hơn 1% so với các khoản vay trong giới hạn của Fannie và Freddie (giới hạn này từ 417.000 đến 730.000USD, tùy vào giá nhà tại địa phương.)

Lo ngại về lạm phát ở thị trường thu nhập cố định là cú đánh mới nhất vào chủ sở hữu nhà đang cố bán để tránh bị tịch thu, vì nó đẩy lãi suất cho vay cầm cố lên cao và khiến người muốn mua rời thị trường. Lãi suất cố định 30 năm cho các khoản vay thế chấp đã tăng gần nửa điểm phần trăm, lên 5,25%.

Trong khi đó, thị trường có lẽ sẽ không được tiếp sức mấy từ chương trình chống tịch thu nhà của chính quyền Obama. Mặc dù nó có phần tham vọng hơn chương trình của chính quyền Bush, nó khởi động chậm chạp kể từ khi bắt đầu hồi tháng 3 và vẫn để người cho vay tự nguyện.

Khi nào làn sóng tịch thu nhà thứ hai lên tới đỉnh? David Crowe, kinh tế trưởng tại Hiệp hội xây dựng nhà quốc gia, chưa thấy đỉnh cho đến tận năm 2011, muộn hơn nhiều so với dự đoán của phần lớn các chuyên gia khác. Tịch thu nhà sẽ tới đỉnh sau tỷ lệ thất nghiệp, và Crowe không hy vọng nó diễn ra trước cuối năm nay.

Sau đó, Crowe nói, thêm nhiều người sẽ mất nhà vì lãi suất cho vay cầm cố điều chỉnh tăng lên. Credit Suisse nói giữa năm 2010 mới là đỉnh điểm của lãi suất tính lại theo quy định, và lãi suất định lại sẽ vẫn cao đến năm 2012. Trong khi phần lớn các khoản vay thế chấp thời bùng nổ nay đã biến mất, vẫn còn nửa nghìn tỷ USD giá trị quyền chọn ARM sẽ tăng dần lãi suất với người đi vay.

Đáng báo động là còn có thêm 2,5 nghìn tỷ USD các khoản vay “alt-A”, loại giữa đúng chuẩn và dưới chuẩn bao gồm một số lớn vay cầm cố yêu cầu rất ít hoặc không cần bảo đảm bằng tài sản hay thu nhập. Phần lớn những khoản vay này dành cho những người có điểm tín dụng tương đối tốt và mua các ngôi nhà đắt tiền hơn.

Vẫn chưa biết có bao nhiêu người thu nhập cao và trung bình đơn giản rời khỏi ngôi nhà còn không đắt bằng khoản vay thế chấp của mình. Đến nay vài người đã làm vậy. Whitney R. Tilson, quản lý công ty đầu tư T2 Partners tại New York, cho rằng số người bỏ đi sẽ tăng, làm trầm trọng thêm tình trạng tịch thu nhà.

Nhưng Rick Sharga, Phó Chủ tịch cao cấp RealtyTrac, một chuyên gia về dữ liệu tịch thu nhà, không đồng tình: “Ký hợp đồng mua nhà và rồi chạy làng là đi ngược lại tất cả những gì chúng ta đã được dạy,” Sharga nói, ông cũng dự đoán tốc độ tịch thu nhà sẽ giảm nhẹ vào năm 2010.

Kể cả nếu số nhà bị tịch thu không tăng, tốc độ này đã cao đến mức nó sẽ vẫn gây sức ép đáng kể lên thị trường nhà đất quốc gia trong ít nhất 2 năm nữa, Mark Hanson, nhà quản lý tại Field Check Group nói.

Dù khác nhau về chi tiết, các dự báo vẫn đưa ra thông điệp rõ ràng rằng làn sóng tịch thu nhà đang đến với những người giàu hơn. Điều đó có nghĩa, bong bóng nhà đất vẫn còn vỡ tiếp.

DiaOcOnline.vn - Theo Cafef