Tôi có 1 căn nhà cấp 4, diện tích đất: 38,1m2 (4,04 x9,42), diện tích xây dựng: 37,3m2. Căn nhà trên tôi mua năm 2010, được cấp GCNQSD đất tháng 12/2010 trên giấy chứng nhận chỉ thể hiện nhà cấp 4. Sau khi mua nhà tôi có sửa chữa làm thêm (nhưng không nâng mái nhà cũ, không gỡ mái tôn): 1 gác đúc giả diện tích 3,8x4,04, phần cuối nhà và phần trước nhà ở phòng khách tôi làm gác gỗ 5,6 x 4,04.

Nay tôi muốn bán căn nhà trên, người mua yêu cầu tôi phải lo phần sang tên, phải đổi sổ hồng mới cập nhật tên người mua trên bìa mặt trước sổ hồng. Nếu vậy thì tôi có phải hoàn công phần gác thêm không. Nếu không hoàn công tôi có được phép chuyển nhượng căn nhà không. Có thể chỉ cập nhật tên người mua ở bìa sau không?

Tôi bán căn nhà giá hợp đồng chuyển nhượng công chứng 120 triệu (nhà này tôi mua của người khác với hợp đồng chuyển nhượng công chứng 100 triệu, nhà tôi ở phường Tân Thới hiệp, quận 12). Tôi bán căn nhà với hợp đồng chuyển nhượng 120 triệu được không, tôi có phải đóng thuế gì không. Nếu có bao gồm các loại phí gì và thuế người mua tôi chịu luôn vậy phần thuế người mua tôi phải đóng dùm hết bao nhiêu.

Kính gửi Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty luật TNHH Đức An xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội trả lời:

Thứ nhất Việc sửa chữa làm thêm gác, hoàn công phần gác thêm:

Theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 62 Luật Xây dựng 2003 sửa đổi, bổ sung 2009 và Điều 19 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ Về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình: Đối với các trường hợp sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình mà không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình thì chủ đầu tư không cần phải có giấy phép xây dựng trúc khi xây dựng công trình.

Nếu việc xây thêm 1 gác đúc giả diện tích 3,8x4,04 phần cuối nhà và phần trước nhà ở phòng khách tôi làm gác gỗ 5,6x4,04 của bạn không làm thay đổi kết cấu chịu lực và sự an toàn của công trình thì bạn không bị xử phạt theo nội dung xây dựng sai giấy phép xây dựng.

Hiện nay, thủ tục hoàn công không còn là thủ tục hành chính (phải có sự tham gia của cơ quan nhà nước có thẩm quyền) như trước đây. Theo đó, không cần xin giấy phép hoàn công mà việc thực hiện thủ tục hoàn công là chuyện nội bộ giữa chủ đầu tư (chủ nhà) và đơn vị thi công. Hoàn công có ý nghĩa là điều kiện để được cấp đổi lại sổ hồng trong đó thể hiện những thay đổi về hiện trạng nhà đất sau khi thi công. Bạn căn cứ vào Quyết định của UBND TP HCM ban hành quyết định về việc cấp giấy phép xây dựng, nghiệm thu hoàn thành công trình, trình tự, thủ tục thực hiện... Ở đây chúng tôi chỉ xin đưa ra trình tự, thủ tục thực hiện việc hoàn công chung như sau:

Hồ sơ xin xác nhận công trình hoàn công (thủ tục hoàn công):

1. Giấy báo kiểm tra công trình hoàn thành theo mẫu (1 bản chính).

2. Giấy phép xây dựng nhà ở (1 bản sao y có chứng thực sao y), kèm theo bản vẽ thiết kế xây dựng nhà (1 bản sao không cần chứng thực sao y).

3. Bản vẽ hiện trạng hoàn công (2 bản chính).

4. Bản hợp đồng thi công với đơn vị có giấy phép hành nghề (1 bản sao) kèm 1 bản sao giấy phép hành nghề của đơn vị thi công (có thị thực sao y). Hoặc biên lai thu thuế xây dựng.

Thứ hai Về các khoản phí, lệ phí khi mua bán nhà bao gồm:

1. Lệ phí công chứng:

Theo quy định tại Thông tư liên tịch Số: 08/2012/TTLT-BTC-BTP hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng mức phí mà bạn phải nộp là 0,1% tính trên giá trị quyền sử dụng đất

2. Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Nghị định số 45/2011/NĐ-CP về Thuế trước bạ thì người đăng ký sở hữu nhà ở với cơ quan có thẩm quyền phải nộp thuế trước bạ. Giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Mức lệ phí trước bạ đối với nhà ở là 0.5 %. Người mua nhà phải nộp lệ phí trước bạ nêu trên nên nếu bạn nộp hộ cho người mua thì bạn phải chịu mức thuế này.

3. Tiền thuế thu nhập cá nhân: là khoản tiền mà người bán có nghĩa vụ phải nộp. Mức thuế suất phải đóng là:

- 25% trên thu nhập chuyển nhượng – được tính bằng cách lấy giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng trừ đi giá vốn bao gồm giá mua và các chi phí liên quan.

- Trường hợp giá vốn không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp để chứng minh thì cơ quan thuế sẽ áp mức thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

Bạn có thể cân nhắc về mức phí phải chịu khi tiến hành giao dịch để đưa ra mức giá phù hợp.

Thứ ba: Đăng ký thay đổi GCNQSD đất, sở hữu nhà tại cơ quan có thẩm quyền

Theo TT 20/2010 Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Điều 4. Cấp Giấy chứng nhận, xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp khi chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất

1. Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là tài sản gắn liền với đất) dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hoặc góp vốn hình thành pháp nhân mới đối với toàn bộ diện tích đất, tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì thu hồi Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển quyền.

Nếu bên nhận chuyển quyền có yêu cầu sử dụng Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác nhận chuyển quyền vào trang 3, 4 của Giấy chứng nhận đã cấp với nội dung: "Chuyển nhượng (hoặc Chuyển đổi, Để thừa kế,…) cho … (ghi tên và địa chỉ của bên nhận quyền) theo hồ sơ số … (ghi số thứ tự của hồ sơ đăng ký biến động)".

2. Trường hợp chuyển quyền một phần diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất thì thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp (nếu Giấy chứng nhận cấp cho một thửa đất); bên nhận chuyển quyền và bên chuyển quyền được cấp Giấy chứng nhận mới.

Nếu bên chuyển quyền có yêu cầu sử dụng Giấy chứng nhận đã cấp thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác nhận vào trang 3, 4 của Giấy chứng nhận với nội dung “Thửa đất số…đã tách thửa để chuyển quyền theo hồ sơ số … (ghi số thứ tự của hồ sơ đăng ký biến động); diện tích không chuyển quyền là…m2 có số thửa mới là …"; trường hợp có chuyển quyền sở hữu một phần tài sản gắn liền với đất thì tiếp theo ghi các thông tin về phần tài sản còn lại không chuyển quyền.
 

***

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn.

* Bạn đọc vui lòng gửi nội dung được ghi bằng tiếng Việt có dấu.

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật
 

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.