Có nhiều “ông” muốn giảm giá lắm nhưng họ lựa chọn nhầm phân khúc nên không thể đổi phân khúc được.

Đó là quan điểm chia sẻ của ông Nguyễn Anh Tú, nguyên là TGĐ điều hành dự án căn hộ cao cấp Watermark tại Hà Nội về động thái hạ giá “khủng” của 2 đại gia BĐS tại Tp.HCM vừa qua. Theo ông Tú, hiện nay thị trường đang khủng hoảng nằm ở phân khúc căn hộ có giá dao động khoảng từ 1500-2200 USD/m2, loại căn hộ này quá nhiều, trong khi đó sức mua của thị trường không đuổi theo kịp.

“Trong câu chuyện đầu tư BĐS, một số DN gặp rất nhiều khó khăn về tài chính. Cũng giống như một cuộc đua, khi mà không còn đủ sức nữa thì buộc phải dùng biện pháp, chẳng hạn như cách bầu Đức đã từng làm. Với bầu Đức thì làm rất quyết liệt đẩy hàng tồn, “thoát” hẳn BĐS. Còn nhiều DN khác đang ở giữa cuộc đua lại không thể “thoát” được một cách dễ dàng. Theo tôi sẽ có nhiều ảnh hưởng từ động thái này.” Ông Tú nói.

Qua trao đổi với chúng tôi, nhiều chuyên gia, nhà đầu tư BĐS cho rằng, tác động từ những động thái hạ giá bất động sản vừa qua sẽ khó xảy ra làn sóng như trước đây. Tuy nhiên, điều đó có thể ảnh hưởng tiêu cực tới những chủ dự án cao cấp còn tồn kho lớn, vẫn cố thủ.

Ông Trương Chí Kiên, Phó TGĐ Him Lam Thủ đô phân tích, dự án căn hộ cao cấp thường được đầu tư cách đây vài năm, khi thị trường còn sôi động những dự án này thường đã có một lượng khách hàng tương đối. Vì vậy, nếu giảm giá trực tiếp thì sẽ mâu thuẫn với khách hàng cũ. Điều đó rất bất lợi cho chủ đầu tư. Đó là lý do vì sao nhiều dự án thời gian qua vẫn còn cố thủ chưa giảm giá.

Tuy nhiên, đến nay cực chẳng đã buộc chủ đầu tư phải giảm giá để bán được hàng, mặc dù biết đó là “tối sách”. Theo ông Kiên thì giá căn hộ cao cấp vẫn có thể tiếp tục giảm thêm.

Với mức giá mà Novaland công bố căn hộ North Tower (thuộc dự án Sunrise City) là 27 triệu đồng/m2, tức là đã mất giá khoảng 50% so với căn hộ mà đơn vị này đã bán ở giai đoạn 1, cách đây vài năm. Theo chủ đầu tư thì việc giảm này là do 2 yếu tố là từ việc tái cấu trúc sản phẩm và từ yếu tố thị trường chung.

Một Giám đốc sàn BĐS (xin được dấu tên) nhận định, mức giá này là hợp lý chứ không phải giá quá rẻ. Bởi hiện nay dòng sản phẩm ở Phú Mỹ Hưng khá cao cấp khoảng 32-33 triệu đồng/m2, cạnh Sunrise City cũng có dự án căn hộ cao cấp HimLam Reverside khoảng 30 triệu đồng/m2 nhưng lại có chương trình giãn nợ, tặng quà.

Nhiều người cũng lo ngại liệu những động thái vừa qua của thị trường BĐS cao cấp tại Tp.HCM có lan ra thị trường Hà Nội như làn sóng domino? Các dự án căn hộ cao cấp hiện nay ở Hà Nội có phản ứng thế nào?

Trao đổi với chúng tôi, đại diện chủ đầu tư căn hộ cao cấp Discovery Complex tại số 302 Cầu Giấy cho biết: “chủ đầu tư không có chủ trương giảm giá căn hộ, tuy nhiên, thay bằng việc giảm giá, các chủ dự án thường gia tăng khuyến mãi. Chẳng hạn như ở Discovery Complex hiện đang khuyến mãi cho căn hộ dưới 120m2 là 20 triệu đồng, 133m2 là 40 triệu đồng và căn hộ 180m2 là 80 triệu đồng.”

Cũng theo nhận định của vị này, bất động sản cao cấp ở Hà Nội không bết bát như Sài Gòn. Căn hộ cao cấp ở Sài Gòn quá lớn nên cạnh tranh khốc liệt, còn ở HN những dự án triển khai tốt vẫn có đối tượng khách hàng riêng.

Theo ông Nguyễn Anh Tú, các chủ đầu tư ở Hà Nội chịu đựng khá tốt bởi môi trường đầu tư khác với Tp.HCM, nên cú sốc về giá không diễn ra nhiều. Rủi ro chỉ có thể xảy ra ở những nhà đầu tư dàn trải.

Một số chuyên gia nhận định, việc hạ giá căn hộ cao cấp vừa qua chỉ là những thay đổi về chiến thuật của chủ đầu tư. Nói tới bất động sản cao cấp thì để đạt được cao cấp, sản phẩm của chủ đầu tư phải đạt “chuẩn”, phân khúc này vẫn có “đường sống” nhưng đòi hỏi chủ dự án phải có sự sàng lọc, kỹ tính.

Ông Tú cho rằng, với BĐS cao cấp thì yếu tố giá lại không ảnh hưởng nhiều tới quyết định đầu tư. Nếu giảm giá “sốc” chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến chất lượng, như vậy, đó lại là điều tối kỵ trong đầu tư BĐS. Nguyên lý đầu tư BĐS là phải làm sao để làm cho giá trị BĐS ngày càng tăng lên theo thời gian bằng vị trí, lợi thế thương mại.