Vay tiền ngân hàng để mua nhà trả góp (MNTG), xét về dài hạn, những "thượng đế" đang trở thành con nợ của chính mình, nếu không tính kỹ.

Từ đầu năm 2013, rất nhiều chuyên gia, lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản (BĐS), thậm chí cả những đại diện từ cơ quan quản lý vĩ mô đã đồng ý với nhận định – "thời của người mua nhà đã đến". Theo đó, người có nhu cầu sở hữu nơi ở hoàn toàn có khả năng lựa chọn sản phẩm phù hợp với túi tiền, mục đích với đa dạng mặt hàng trên thị trường. Tuy vậy, tài chính là vấn đề quyết định cuối cùng để đưa tới hoàn thành giao dịch, đa số người mua nhà vẫn phải tìm tới phương án đi vay.

Rất nhiều ngân hàng, tổ chức tín dụng đã liên kết, phối hợp với chủ đầu tư để áp dụng các hình thức, các gói cho vay MNTG nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Có dự án còn "tạo điều kiện" tới mức người mua nhà được hưởng lãi suất 0% trong 1 năm đầu tiên.

"Kéo cày" trả nợ

Trên thực tế cho thấy, người đi vay chỉ được hưởng lãi suất ưu đãi trong vài tháng đầu (hoặc cùng lắm 1 năm đầu tiên), còn sau đó lãi suất sẽ "nhảy múa" theo thị trường. Đầu tháng 5/2013, anh Hồng Minh, cán bộ ngành thuế ở Hà Nội tham gia chương trình vay tiền mua nhà với lãi suất 0% của một chủ đầu tư tại phía Nam Thủ đô, với sự hỗ trợ từ ngân hàng. Thu nhập của hai vợ chồng anh Minh 17 triệu đồng/tháng. "Dù có chắt bóp tối đa, mỗi tháng gia đình tôi chỉ để ra được 5 triệu đồng, mỗi năm để dành được khoảng 60 triệu đồng. Như vậy trả gốc đã khó, đừng nói tới trả lãi suất kéo dài trong 5 năm", anh Minh nói. Đó là chưa kể, không ít chủ đầu tư đã "láu cá" tính lãi suất 0% vào thẳng giá bán căn hộ, nên nhiều người vay tiền MNTG bị "xỏ mũi" mà không hay biết.

Bên cạnh đó, sự mất ổn định của nền kinh tế càng khiến độ ổn định lãi suất rất mong manh. "Giả sử như trong năm 2014, kinh tế nước nhà tiếp tục lún vào lạm phát, chính sách tài khóa tiếp tục thắt chặt, tiền mất giá,… trong khi thu nhập chung vẫn chỉ ở mức… không chết đói, biết đâu lãi suất huy động của ngân hàng lên 12%/năm. Theo đó, người vay tiền sẽ phải trả mức lãi 16%/năm. Như vậy chỉ có tịch biên tài sản, hầu tòa…", ông Bằng, một cán bộ hưu trí ngành tài chính lo lắng nói.

Xin điểm qua những ngân hàng đang áp dụng chính sách cho vay mua nhà với lãi suất 0% trong 1 năm đầu tiên. Ví dụ, HDBank áp dụng thời hạn vay vốn dài 20 năm, giá trị khoản vay tối đa 70% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ (áp dụng cho dự án Dragon Hill Residence and Suites, xã Phước Kiểng, huyện Nhà Bè, Tp.HCM). VIB cho vay mua căn hộ tại block A5, dự án Ehome 3; sau 1 năm ưu đãi, lãi suất được áp dụng ở mức lãi tiết kiệm kỳ hạn 1 năm, cộng 4% mỗi năm. Seabank và Vietbank chỉ áp dụng trong 1 tháng, từ tháng thứ 2 đến hết năm đầu tiên được giữ cố định. Từ tháng 13 trở đi, lãi suất sẽ cùng thị trường, hoặc do ngân hàng cho vay tự quy định.

Thực tế, hợp đồng vay mua nhà thường từ 10 năm trở lên, nhưng khi ký hợp đồng, nhà băng thường "quên" không ghi lãi suất sau thời gian ưu đãi, mà chỉ "điều chỉnh theo lãi suất thị trường".

Cân nhắc kỹ không thừa

Thông thường, sau thời gian ưu đãi ngắn ngủi, lãi suất thực tế tối thiểu khoảng 13-14%/năm. Vì không chú ý tới những điều khoản tưởng như nhỏ này, nhiều người đặt bút ký và mau chóng trở thành con nợ của chính mình trong quãng thời gian ngót 1/3 đời người. Lý giải về chính sách lãi suất 0% trong thời gian ngắn, giám đốc một chi nhánh của VIB cho rằng chương trình này chỉ áp dụng trong thời gian ngắn, ngân hàng không dám áp lãi suất cố định suốt thời hạn cho vay, do lạm phát ở Việt Nam hay biến động thất thường. Do đó, nếu hỗ trợ lãi suất cũng chỉ ở mức giới hạn và trong một thời gian ngắn (!)

Nhiều chuyên gia đề xuất, trước hết, tăng nguồn cho vay dài hạn với lãi suất thấp dành cho đối tượng khách hàng vay để mua BĐS. Nguồn này đến từ các quỹ đầu tư của nước ngoài và quỹ đầu tư phát triển nhà của Chính phủ; đồng thời, tạo cơ chế pháp lý cho phép khách hàng đang vay tiền của ngân hàng A được quyền chốt nợ để chuyển sang vay ở ngân hàng B có lãi suất thấp hơn, mà không phải trả bất kỳ khoản tiền phạt thanh toán trước hạn nào cho ngân hàng. Như vậy, sẽ buộc các ngân hàng hoạt động hiệu quả hơn để có mức lãi suất cho vay cạnh tranh lành mạnh.

Tuy nhiên, trước khi có những thay đổi, người vay mua nhà (khách hàng vay ưu đãi lãi suất 0% để mua nhà), cần tính toán thật cụ thể giữa cơ hội và rủi ro (trong khoảng thời gian vay 10-20 năm). Phải tính kỹ lưỡng và cần quan tâm các vấn đề: thu nhập phải trích ra hàng tháng; thời điểm thuận lợi để mua với giá hợp lý; dự án có nghiêm túc không. Nếu chọn sai, sẽ là "chết trên đống tài sản". Cuối cùng, chọn ngân hàng uy tín để vay tiền, đọc kỹ thỏa thuận trong hợp đồng vay, đặc biệt là cách tính lãi (gộp hay dư nợ giảm dần), lãi suất thả nổi hay cố định, thả nổi thì theo chỉ tiêu nào.