Một đặc điểm quan trọng của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam, đó là sự tham gia của các nhà đầu tư thứ cấp quyết định những cơn sốt thị trường. Máu kinh doanh hình như luôn nằm sẵn trong cơ thể mỗi người Việt, vì vậy hễ thấy thiên hạ đổ tiền vào chỗ nào là người người chạy vội đến đổ tiền vào đó, mong tìm kiếm lợi nhuận.

Người giàu bỏ nhiều, người nghèo bỏ ít, người không có cũng nghiến răng đi vay để bỏ tiền. Khốn khổ, vào thời điểm thị trường BĐS xì hơi, người ta chỉ thấy trơ ra các nhà đầu tư ôm hợp đồng mua nhà đứng nhìn nhau. Những người kiếm ăn được đã ôm tiền nghỉ ngơi lâu rồi, chỉ còn lại đám… theo đóm ăn tàn. Lạnh đến mức băng giá mấy năm rồi, mấy tháng đầu năm 2015 thị trường BĐS đã ấm lên chút đỉnh. Thiên hạ đã tấp tểnh tìm kiếm chỗ đổ tiền, nhiều người đã tìm đến ngân hàng, xin vay tiền, đầu tư mua nhà. Câu hỏi lại nhức nhối: Đã đến lúc vay tiền đầu tư vào nhà đất chưa? Liệu ăn đóm hay ăn tàn?

Thị trường BĐS đã có khách và giá cũng đã nhỉnh lên

Thị trường bất động sản hiện nay được các chuyên gia, đại diện doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tài chính ngân hàng đánh giá có chuyển biến tích cực. Thị trường đã đi qua “đáy” và đi vào chu kỳ mới.

Tại tọa đàm “Trên dưới 2 tỷ mua nhà như thế nào và ở đâu?”, ông Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng thị trường BĐS cuối 2014, đầu 2015 có chuyển biến rất mạnh mẽ. Đó là tín hiệu đáng mừng. Lượng giao dịch đầu năm 2015 tăng đột biến. Số lượng doanh nghiệp BĐS thành lập tăng 89% so với cùng kỳ năm 2014. FDI vào bất động sản đứng thứ tư.

Chính sách BĐS cũng đang hoàn thiện, Quốc hội và Chính phủ cũng đã ban hành nhiều quy định pháp luật mới như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở (sửa đổi), sẽ có hiệu lực từ ngày 1-7-2015 và các gói tín dụng hỗ trợ bất động sản, sẽ là những yếu tố tích cực tác động trực tiếp đến sự khởi sắc của thị trường BĐS trong thời gian tới. Cơ quan Nhà nước đang xây dựng Nghị định hướng dẫn Luật kinh doanh BĐS góp phần vào sự phát triển chung của thị trường.

Nếu năm 2014 có tới hơn 90% trong tổng số giao dịch là người mua nhà để ở, thì những tháng đầu năm 2015 đã có tới trên 30% những người đăng ký mua nhà là đầu tư tìm kiếm lợi nhuận. Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, trong quý I/2015, giao dịch BĐS tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM đã tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm 2014.

Chỉ tính riêng trong tháng 3, đã có gần 1.500 giao dịch BĐS thành công trên thị trường Hà Nội, tăng 25% so với tháng 2. Tính chung trong Quý I/2015, số lượng giao dịch thành công là 4.250, tăng gấp gần 3 lần so với Quý I/2014.

Còn tại TP.HCM có khoảng 1.400 giao dịch thành công, tăng gần 30% so với tháng trước. Quý I/2015 có khoảng 3.950 giao dịch thành công, gấp 3 lần số giao dịch thành công trong Quý I/2014, lượng giao dịch chủ yếu từ các căn hộ có diện tích trung bình và nhỏ (70 - 90m2).

Thị trường kỳ vọng sôi động hơn, BĐS đã có dấu hiệu tăng giá. Một số dự án có vị trí tốt đã ghi nhận mức giá tăng khoảng 1 - 3%, thậm chí có một số dự án tăng 5 - 10%. Dù vậy, sự tăng giá này vẫn chưa phải là xu hướng chung của thị trường, mà chỉ xuất hiện đơn lẻ ở một số dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín và nhiều tiện ích nổi bật. Đáng chú ý, tại một số dự án đã xuất hiện các khoản tiền chênh giữa người mua trực tiếp của chủ đầu tư và người mua lại.

Với những dữ liệu này, liệu đã đến thời điểm xuống tiền vào thị trường BĐS, thậm chí là vay ngân hàng để đầu tư?

Đừng vội ôm nợ mà ân hận

Trước tiên, phải khẳng định, việc đầu tư một BĐS có nghĩa là mua bất động sản và tạo thêm giá trị sau đó sẽ hưởng giá trị tăng thêm là hoạt động thông thường của thị trường. Có nghĩa là việc đầu tư vào BĐS để tìm kiếm lợi nhuận là hợp pháp và hợp lý. Vấn đề là có kiếm được không?

Cần phải biết rằng, thị trường BĐS là thị trường lớn, để phục hồi thị trường bất động sản phải mất quá trình và tất nhiên thị trường từng bước được phục hồi không có nghĩa là tất cả các dự án đều có tính thanh khoản và đều trở lại hoạt động được. Nhiều dự án do chủ trương đầu tư sai, năng lực yếu kém những dự án đó chắc chắn phải chờ đợi nhiều thời gian. Thậm chí, nhiều nhà nghiên cứu còn chưa thật tin tưởng vào sự phục hồi của thị trường BĐS.

Đặc biệt, theo dõi thị trường BĐS, chúng ta sẽ thấy quý 3-2015, nguồn cung ra thị trường sẽ bùng nổ với hàng chục nghìn căn hộ, hàng  chục nghìn nền đất cũng như biệt thự được tung ra thị trường. Liệu thị trường đã đủ sức để tiêu khối hàng “khủng” đó để đẩy giá tăng lên? Mà nếu giá không tăng, thì có thể coi đầu tư không có lãi. 

Thị trường BĐS đã có chuyển biến so với giai đoạn vừa qua, nhưng đó không phải là sự phục hồi để trở về giai đoạn sôi động của các năm 2006-2009 như nhiều nhà đầu tư lướt sóng kỳ vọng. Sẽ khó có bất động sản nào tăng giá tốt trong năm nay để người đầu tư lướt sóng ngắn hạn có lãi. Thị trường hiện nay chỉ có thanh khoản khá ở một số khu vực và dự án được đánh giá cao về vị trí, sản phẩm, thương hiệu chủ đầu tư và giá cả hợp lý.

Tuy nhiên không có nghĩa là không nên đầu tư vào BĐS. Người nào có tiền thật, trường vốn, không phải vay lãi ngân hàng sẽ mua được BĐS đúng giá trị của nó. Sau này, khi kinh tế vĩ mô ổn định hơn, BĐS sôi động trở lại thì lúc đó giá cả sẽ cao hơn và bán ra chắc chắn có lời. Còn nếu vay ngân hàng để đầu tư vào BĐS sẽ là thảm họa. Lãi suất vay tối thiểu hiện nay ở các ngân hàng thương mại là 10%/năm. Liệu có được một dự án BĐS nào đầu tư để có thể có lợi nhuận 15-20%/năm không? Vì chỉ có mức lợi nhuận đó, trừ đi các chi phí mới có thể coi thương vụ có lợi nhuận. Để có 20% lợi nhuận/năm hiện nay với BĐS là mơ hão. Không thể có mức lợi nhuận đó.

Lời khuyên của các chuyên gia

Đánh giá sự tăng vội vàng các giao địch BĐS đầu năm 2015, một chủ đầu tư BĐS lớn đã lo lắng: Thị trường càng “sốt nóng” thì sau đó càng giảm rất sâu. Sự lo lắng đó có lý. Các chuyên gia ngân hàng cho biết, mặt bằng lãi suất khoảng 10%/ năm đối với khoản vay bất động sản từ 5-10 năm là tương đối hợp lý, khó có thể đòi hỏi giảm hơn trong một hai năm tới.

Tuy nhiên, nhà đầu tư phải tính đến khả năng tài chính và nguồn thu trả nợ vay vì đầu tư bất động sản hiện nay rất khó có cơ hội sử dụng đòn bẩy vay nợ để kiếm lời trong ngắn hạn. Đi vay ngân hàng để đầu tư bất động sản lúc này là cực kỳ rủi ro.

Cái khó là hiện nay chưa ai có thể nhìn trước được bao giờ thị trường bất động sản ổn định. Giả sử chuỗi ngày trầm lắng kéo dài vài năm mà đi vay ngân hàng sẽ là thất bại trong khi hầu hết các gói tín dụng cho vay để mua nhà đều có lãi suất tương đối cao và hay biến động mạnh trong thời gian dài sau đó.

Chính vì vậy, lời khuyên của các chuyên gia thị trường là: Thị trường đang có nhiều cơ hội tốt, nhất là trong ngắn hạn, các nhà đầu cơ có thể tham gia vào thị trường nhưng nên sử dụng vốn tự có, vốn dài hạn là cơ bản, hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính và vốn ngắn hạn. Nhà đầu cơ nên nên xác định trước các tình huống không tốt có thể xảy ra, đó là thị trường bất ngờ có diễn biến xấu và bị mắc kẹt không bán được nhanh như kế hoạch ban đầu để chủ động tài chính và cũng không nên kỳ vọng giá sẽ tăng quá cao.

Đặc biệt, các nhà đầu cơ nên chốt lời ngay khi có thể, không nên nắm giữ thêm để chờ có thêm lợi nhuận. Nếu quyết định sẽ mua vào bất động sản trong năm 2015 thì nhiều khả năng các nhà đầu cơ nên mua càng sớm càng tốt và nên chọn mua các sản phẩm, phân khúc có tính thanh khoản cao, chủ đầu tư uy tín và sản phẩm đã hoàn thiện được càng nhiều thì càng an toàn.