Cùng nhiều đạo luật mới bắt đầu có hiệu lực thi hành từ 1/7, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở sửa đổi đang thể hiện tác động rõ rệt tới thị trường. Theo nhiều chuyên gia, tâm lý của người mua nhà đã được đả thông với quy định bảo lãnh tiến độ bàn giao BĐS hình thành trong tương lai. Còn doanh nghiệp (DN), nếu biết vận dụng chính sách sẽ tạo sức cạnh tranh cho sản phẩm bán hàng.

Đặc biệt, tại đầu thị trường miền Bắc, dự án công bố ký kết với nhà băng nhằm bảo lãnh tiến độ bàn giao nhà cho khách hàng vẫn chưa xuất hiện – trái ngược với tình thế tại Tp.HCM.

Ngược xuôi đón đầu chính sách

Tới thời điểm tháng 7 hiện tại, cơn lốc cung sản phẩm nhà ở thương mại tại Hà Nội đang cực thịnh. Ở phân khúc cao cấp, những dự án “kim cương” như D’. Le Pont D’or – Hoàng Cầu; D’.Le Roi Soleil (của chủ đầu tư Tân Hoàng Minh) lần lượt phát đi thông tin màu hồng về tiến độ thi công. Cá biệt, trường hợp dự án “Vua mặt trời” ở Quảng An được giới thiệu trên trang chủ tanhoangminh.com.vn bắt đầu khởi công & mở bán từ 4/7 nhưng không có bất cứ thông tin nào về vấn đề ký kết bảo lãnh tiến độ bàn giao nhà theo quy định pháp luật. Thay vào đó, chủ đầu tư chỉ nhấn mạnh sự kiện nhằm “gián tiếp” khẳng định năng lực tài chính của DN đối với dự án từng “bất động” suốt thời gian dài trước đó: thắng đấu giá khu đất vàng trên 3.000m2 (23 Lê Duẩn, Q.1, Tp.HCM) trước Jonathan Hạnh Nguyễn.

“Đình đám” với siêu dự án tại số 1 Phùng Chí Kiên, lãnh đạo GP Invest mới đây bày tỏ với báo giới về tình trạng DN không đáp ứng kịp thời quy định bảo lãnh BĐS thông qua nhà băng để bán hàng vì quá gấp gáp. Trước đó, giữa quý II vừa qua, chủ đầu tư Tràng An Complex từng đặt câu hỏi với cơ quan chức năng về cho phép việc khách hàng có thể lựa chọn có hoặc không cần bảo lãnh của ngân hàng khi ký hợp đồng mua nhà. Tuy nhiên, đại diện Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) đã thẳng thừng “bác” vì “đã là luật nên chủ đầu tư phải tuân thủ”. Kết quả, GP.Invest tư vấn khách hàng nên cân nhắc lựa chọn thời điểm mua trước/sau ngày 1/7 với mức tiền chênh nhau vài chục triệu đồng cho mỗi căn hộ.

Còn ở phân khúc nhà trung cấp, sự phản biện của giới chủ đầu tư với chính sách bảo lãnh tiến độ không xuất hiện. Thay vào đó, nhiều DN chỉ thông báo với người mua (thông qua lực lượng bán hàng, sàn giao dịch BĐS) về mức giá sẽ nhích lên kể từ ngày 1/7 (do yếu tố bảo lãnh) dù không có thông tin chính thức về việc ký kết với nhà băng. Trái lại, hàng loạt chủ đầu tư ở địa bàn phía Nam đã sớm tự khẳng định thế mạnh của sản phẩm bằng việc công bố ký kết bảo lãnh với ngân hàng.

Tiên phong là trường hợp Novaland ký bảo lãnh cho người mua nhà với VPBank và SeaBank; Sacomreal bắt tay Ngân hàng Phương Đông, Á Châu và HDBank. Gần hơn nữa, Địa ốc Hưng Thịnh ký bảo lãnh dự án – cam kết tiến độ bàn giao cho người mua nhà với 5 ngân hàng VietBank, SCB, Sacombank, Vietinbank và BIDV. Hay công ty Nhà Khang Điền ký bảo lãnh, cam kết thực hiện bảo lãnh cho người mua nhà với Eximbank…

Úp mở  chuyện bảo lãnh

Trao đổi với nhiều nhân viên môi giới của các sàn uy tín trên địa bàn Hà Nội, câu chuyện marketing sản phẩm, xúc tiến thanh khoản đang diễn ra theo chiều hướng “ngoài vòng pháp luật”.

Hiện, ngoại trừ Thăng Long Victory (chủ đầu tư Phúc Hà) được SHB cam kết bảo lãnh quyền lợi khách hàng (trả lại tiền cho khách bao gồm tiền gốc và tiền lãi tính theo lãi suất ngân hàng nếu chủ đầu tư chậm tiến độ, không bàn giao nhà đúng theo cam kết) được coi là “hiếm” ở thị trường, nhiều dự án NƠTM cật lực chèo kéo khách hàng suốt thời gian qua đang phải bán hàng theo phương án… úp mở thông tin.

Có thể kể tới một loạt dự án gần khu vực vành đai 2,5 như FiveStar số 2 Kim Giang, Eco-Green City, Thành An Tower. Theo H, (nhân viên sàn Đất Xanh Miền Bắc), dự án Eco-Green City (mặt đường Nguyễn Xiển) đến nay vẫn “chưa thấy chủ đầu tư công bố”. Điều này, ông Huy – một nhà đầu tư BĐS nhiều kinh nghiệm cho rằng không bình thường. Vì Đất Xanh Miền Bắc là đơn vị phân phối độc quyền căn hộ dự án do công ty TNHH Việt Hưng làm chủ đầu tư. Bán hàng độc quyền mà không nắm được sản phẩm có đáp ứng yêu cầu pháp lý hay không thì nguy hiểm cho khách hàng – ông Huy cho biết.

Cũng theo tìm hiểu từ nhân viên Đất Xanh Miền Bắc, dự án Tràng An Complex của GP Invest đã cộng phí bảo lãnh vào hợp đồng ký kết với khách hàng theo tỷ lệ không quá 1% tổng giá trị. Tuy nhiên, “chủ đầu tư vẫn chưa công bố danh tính ngân hàng sẽ đứng ra bảo lãnh tiến độ bàn giao sản phẩm cho người mua nhà” – nhân viên tên P.H tư vấn cho khách.

Chưa công bố thông tin liên quan tới bảo đảm dòng tiền mua nhà của khách hàng, dù dự án vẫn được phân phối đều đặn tới người mua, chỉ có thể lý giải theo hướng: chủ đầu tư “câu giờ” với dư luận và nỗ lực tìm kiếm nhà băng đứng ra thực hiện quy định bảo lãnh. Theo phán đoán của một lãnh đạo DN chuyên đầu tư, phân phối chung cư tầm trung (tại quận Đống Đa), khả năng hồ sơ dự án đang rơi vào trạng thái “nghiên cứu khả thi” nên nhà băng chưa quyết – dẫn tới việc DN không dám công khai thông tin.

Ngoài ra, việc công khai danh tính nhà băng đứng ra bảo lãnh dòng tiền khách hàng (đối với dự án mới công bố) cũng ít nhiều… nhạy cảm. Điều này trùng hợp với trường hợp dự án 219 Trung Kính đang được VUD phân phối rầm rộ nhiều ngày qua.