Nguồn cung ngày càng lớn trong khi các biện pháp khơi thông hạn chế đang khiến phân khúc văn phòng cho thuê tại Hà Nội lâm vào tình trạng bế tắc. Theo nhiều chuyên gia BĐS, nếu không sớm tìm được giải pháp, trong khi nguồn cung cho năm 2014 được dự báo tiếp tục tăng, sẽ đẩy phân khúc này vào trạng thái nguy kịch.

Cung “khủng”

Ngay tại trung tâm TP Hà Nội, rất dễ thấy những biển hiệu như “Tòa nhà cho thuê” hay “Office for lease” được treo nhan nhản bên ngoài các tòa nhà văn phòng sang trọng. Kinh tế suy thoái, các công ty tiếp tục đối mặt với khó khăn phải thu hẹp chi phí, đang trở thành những nguy cơ đẩy các tòa nhà văn phòng cho thuê trở thành một dạng nhà hoang giữa phố.

Chỉ tính riêng trong quý III-2013, đã có hàng ngàn m2 văn phòng gia nhập thị trường từ các tòa nhà như Ngọc Khánh Plaza, Star Towers, Capital Building, Hồng Hà Center, Sông Hồng Land... đang đối diện nguy cơ phải bỏ trống bởi không có khách thuê.

Chưa kể nhiều tòa nhà đã khai trương cách đây mấy năm như Capital Building ở Trần Hưng Đạo, Viet Tower đường Tây Sơn... hay hàng loạt tòa nhà tại “thiên đường” văn phòng cho thuê khu vực Từ Liêm vẫn tiếp tục treo biển tìm khách thuê, khiến sự cạnh tranh tại phân khúc này càng trở nên khốc liệt.

Với hơn 2 triệu m2 diện tích cho thuê, Hà Nội không cần xây thêm văn phòng vẫn đủ dùng trong khoảng thời gian 10, thậm chí 15 năm với tốc độ lấp đầy 100.000m2 sàn/năm.

Trên thực tế, từ tác động của thời kỳ sốt văn phòng cho thuê giai đoạn 2008-2009 khiến các chủ đầu tư đổ xô xây dựng dự án, nguồn cung văn phòng tại Hà Nội tăng mạnh trong vài năm trở lại đây. Một thống kê cho thấy, năm 2008 số lượng cao ốc văn phòng hạng A và hạng B là 36 tòa, nhưng đến nay con số này đã tăng lên 65 tòa chỉ trong vòng 5 năm.

Tính đến quý III này, thị trường văn phòng Hà Nội có 124 tòa nhà, trong đó 26 văn phòng hạng A, 49 tòa hạng B và 59 tòa hạng C, với tổng cung lên tới hơn 1 triệu m2.

Chưa hết, Hà Nội còn chuẩn bị đón nhận thêm nguồn cung văn phòng mới đạt xấp xỉ 134.000m2 vào 6 tháng cuối năm 2013, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm 55% so với cùng kỳ năm trước. Và theo dự đoán của CBRE, sẽ có gần 500.000m2 văn phòng đi vào hoạt động trong giai đoạn 2015-2017.

Nguồn cung mới này sẽ tăng gấp đôi nguồn cung hiện tại lên tổng cộng hơn 2 triệu m2 diện tích cho thuê trong thời gian tới.

Nguy kịch?

Tình cảnh khó khăn này đang đẩy các chủ đầu tư vào thế cạnh tranh để giành khách thuê khốc liệt hơn bao giờ hết. Một trong những biện pháp hữu hiệu là giảm giá. Theo thống kê của CBRE Việt Nam, giá thuê văn phòng không ngừng giảm, tòa nhà văn phòng hạng A giảm 1,5%, hạng B giảm tới 10%. Giá thuê trung bình ở hạng A 675.000 đồng/m2/tháng, hạng B khoảng 358.950 đồng/m2/tháng, tương đương với giá hạng B và hạng C so với thời hoàng kim.
 

Tuy nhiên, thị trường không có dấu hiệu khởi sắc và nguồn cung không ngừng tăng khiến gánh nặng cho chủ đầu tư các tòa nhà ngày càng lớn. Nếu không giảm giá khách hàng sẽ bỏ đi tìm dự án khác bởi nguồn cung quá cao, nhưng nếu giảm giá các đơn vị này sẽ phải chịu thiệt hại về lợi nhuận cũng như phải gánh khoản chi phí lớn để duy trì hoạt động của tòa nhà. Một số phương án khác như chuyển đổi công năng cũng chỉ phù hợp với các dự án chưa xây dựng hoặc dự án nhỏ lẻ.

Theo khảo sát của ĐTTC, một số tòa nhà văn phòng nhỏ lẻ tại khu vực Mỹ Đình, Cầu Giấy đang có xu hướng biến thành căn hộ cho thuê để ở hoặc kinh doanh. Khách thuê được phép sửa sang cho phù hợp với việc sử dụng. Mặc dù có thể sẽ phải tốn chi phí sửa chữa sau này, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn lựa chọn phương án này để có thể duy trì tòa nhà trong bối cảnh khó khăn hiện nay.

Theo nhiều chuyên gia, áp lực thực sự đang đến với các tòa nhà lớn, hạng A, hạng B với diện tích sàn lên tới hàng ngàn m2. Để thu hút khách, các chủ đầu tư không ngừng gia tăng khuyến mại như miễn phí treo biển, tăng thời gian miễn phí tiền thuê, giảm giá thuê, chỗ đậu xe miễn phí...

Thậm chí, tại khu trung tâm, đối với hợp đồng tối thiểu 3-5 năm, khách còn được miễn tiền thuê 3-12 tháng. Tuy nhiên, tình hình chưa được cải thiện là bao bởi không ít doanh nghiệp cho rằng 675.000 đồng/m2/tháng vẫn là quá xa xỉ trong bối cảnh hiện nay. Cách đây vài năm, đã có một cuộc di chuyển rầm rộ văn phòng công ty từ các tòa cao ốc xuống các nhà cho thuê mặt phố để tiết giảm chi phí và cho đến nay cuộc “di cư” trở lại vẫn chưa hề diễn ra.

Nhận định về thị trường văn phòng cho thuê trong thời gian tới, nhiều đơn vị tiếp thị nước ngoài vẫn tỏ ra bi quan. Theo Cushman & Wakefield, dự báo cầu trong năm 2013 sẽ tăng không đáng kể so với năm 2012, trong 3 năm tới tổng cung văn phòng dự báo sẽ gấp đôi mức hiện tại.

Bởi thế, văn phòng tại Hà Nội vẫn là một thị trường nơi quyền lực thuộc về khách thuê. Tình cảnh này sẽ càng trở nên ngặt nghèo, buộc chủ đầu tư phải vận động nhiều hơn, khi mọi chú ý trên thị trường BĐS gần như đang dồn về phân khúc căn hộ để bán.