Sau 3 năm gặp khó khăn do làn sóng khách thuê chuyển văn phòng ra khu vực phía Tây, các tòa nhà văn phòng cho thuê hạng A tại trung tâm Hà Nội đã bắt đầu lấy lại vị thế vốn có của mình khi khách thuê đang có sự chuyển dịch ngược trở lại.

Lần đầu khó khăn của khu trung tâm

Giai đoạn 2007 - 2010, thị trường bất động sản Hà Nội, nhất là khu vực phía Tây Thành phố đã chứng kiến những con sóng lớn trong tất cả các phân khúc. Trong giai đoạn này, nhiều dự án bất động sản lớn đã được hình thành tại khu vực phía Tây, trong đó có hàng loạt như Keangnam Landmark, Grand Plaza, Indochina Plaza Hà Nội, PVI Tower, CEO Tower… Tuy nhiên, từ 2010, nền kinh tế toàn cầu và trong nước gặp khó khăn khiến phân khúc văn phòng khu vực này bị bội cung, để cạnh tranh, các chủ đầu tư buộc phải giảm giá “sốc”, chỉ bằng một nửa so với các dự án cùng hạng tại khu vực trung tâm. Trong khi đó, để tiết giảm chi phí trong bối cảnh kinh tế khó khăn, nhiều doanh nghiệp đã dịch chuyển văn phòng của mình từ khu vưc trung tâm ra khu vực ngoại vi, nhất là ở phía Tây.

“Khoảng 5 - 8 năm trước, nhiều khách thuê văn phòng diện tích lớn chuyển ra khỏi trung tâm để tối ưu hóa chi phí hoạt động và giảm diện tích thuê”, ông Greg Ohan, Giám đốc Bộ phận Cho thuê văn phòng, CBRE Việt Nam cho biết và đánh giá, sự dịch chuyển này khiến cho các chủ đầu tư dự án văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm Hà Nội lần đầu tiên trong lịch sử gặp khó khăn.

Theo báo cáo quý I/2013 của CBRE, tỷ lệ trống của phân khúc hạng A tại khu vực trung tâm Hà Nội thời điểm đó tăng mạnh từ 5% lên 24%.

Trong khi đó, tỷ lệ trống tại khu vực phía Tây giảm đáng kể và tại một số dự án, giá bắt đầu tăng lên. Theo CBRE, mức giá chào thuê trung bình của tòa nhà hạng A ngoài khu vực trung tâm hiện nay khoảng 22 USD/m2/tháng, tăng mạnh so với mức 15 USD/m2/tháng của cách đây 5 năm.

Khách thuê đang trở lại

Để ngăn chặn và đảo ngược xu hướng này, CBRE Việt Nam cho biết, các chủ đầu tư hiểu biết về thị trường khu vực trung tâm đã cải tạo cơ sở vật chất cũ, cung cấp các dịch vụ mới, đi cùng với việc hạ thấp giá thuê để tăng tính cạnh tranh. Các tòa nhà lâu đời như Pacific Place, Hanoi Towers và Central Building đang nâng cấp cơ sở vật chất để giữ và thu hút khách thuê cho theo kịp với xu hướng toàn cầu trong môi trường văn phòng di động.

Nhờ sự chuyển hướng này, cùng với sự hồi phục của kinh tế, khách thuê đang lần lượt trở lại với các dự án văn phòng khu vực tâm.

Theo ông Greg Ohan, giá thuê hiện tại của khu vực trung tâm vẫn tiếp tục ổ định so với 5 năm trước, dao động từ 32  - 35 USD/m2/tháng. Mức giá này được kỳ vọng sẽ ổn định tối thiểu cho đến cuối 2015. Khách thuê văn phòng đang lên kế hoạch trở lại khu vực trung tâm vì giá thuê ở khu vực ngoài trung tâm bắt đầu tăng.

“Với sự khác biệt về giá không còn quá lớn, cùng với việc hạ tầng khu trung tâm đang được triển khai đồng bộ, xu hướng quay lại khu trung tâm đang nằm trong chiến lược của nhiều khách thuê văn phòng, đặc biệt khi khách thuê thường xây dựng chiến lược cho 5 đến 10 năm tới”, ông Greg Ohan đánh giá và cho biết, việc ký kết Hiệp định thương mại xuyên Thái Bình Dương (TTP) và các hiệp định thương mại tự do (FTA) sẽ giúp nhu cầu thuê văn phòng tăng lên và cải thiện tình hình thị trường.

Chia sẻ thêm, bà Nguyễn Bích Trang, Phó giám đốc Bộ phận cho thuê văn phòng, CBRE Việt Nam cho biết, các doanh nghiệp, tập đoàn lớn khi mới bắt đầu hiện diện ở Việt Nam thông thường sẽ thuê văn phòng ở khu vực trung tâm, sau đó, tùy vào sự phát triển, họ sẽ mở rộng ra ở ngoài khu vực trung tâm, hoặc chuyển văn phòng ra các chỗ khác như gần chỗ ở của các nhân viên, gần các khu công nghiệp, nơi công ty thường có giao dịch…

Cùng quan điểm tích cực, Savills Việt Nam cho biết, đến tháng 4/2015, có khoảng 2.733 doanh nghiệp được thành lập mới, tăng 7,5% theo năm, trong khi số doanh nghiệp đăng ký giải thể không đổi theo năm. Đây được coi là dấu hiệu tích cực cho nguồn cầu văn phòng.

Cũng theo Savills, giá thuê văn phòng trung bình quý I/2015 tăng 2% theo quý và ổn định theo năm. Giá thuê hạng A ghi nhận mức tăng 2% theo quý, theo sau là hạng B với 1% và hạng C với 0,4% theo quý. Công suất thuê toàn thị trường tăng 7 điểm phần trăm theo quý, đạt 82%. Công suất thuê của hạng B tăng 10 điểm phần răm theo quý, trong khi đó, hạng A và C lần lượt tăng 7 điểm và 5 điểm phần trăm theo quý.

Đánh giá về lợi thế của các dự án, ông Ohan cho biết, các dự án tòa nhà trong vòng bán kính dưới 800 m quanh đường tàu điện đô thị có thể sẽ tăng giá thuê cao hơn các dự án khác. Các lợi ích gắn liền với sự tiếp cận vào khu trung tâm bán lẻ, trung tâm thương mại và sự kết nối giao thông này sẽ là một điểm cộng cho nhiều chủ đầu tư trong khu vực trung tâm Hà Nội và đây là một yếu tố mà nhiều khách thuê văn phòng đang nhắm tới.

"Khách thuê hiện quan tâm đến chất lượng cuộc sống"

Ông Nigel Smith, Giám đốc điều hành Khối dịch vụ văn phòng và đại diện chủ đầu tư khu vực châu Á, CBRE.

Khách thuê văn phòng hiện nay không chỉ còn quan tâm đến yếu tố giá cả, mà họ đã chú trọng nhiều hơn đến chất lượng cuộc sống, môi trường làm việc của nhân viên. Một tòa nhà muốn thu hút khách thuê không chỉ chạy đua về giá, mà phải cải tạo cơ sở vật chất kỹ thuật, tăng thêm tiện ích, như phải có ATM, phòng khám, nhà hàng, quán cà phê, thậm chí quán cà phê còn có chỗ sạc điện thoại, máy tính bảng cho khách.

Đây là một xu hướng đang diễn ra ở nhiều thị trường như Hồng Kông, Bangkok. Các công ty quốc tế và doanh nghiệp Việt Nam hiện nay cũng sẽ tận dụng "sự phục hưng của khu vực trung tâm" để đánh giá lại chiến lược hoạt động của họ, không chỉ tập trung vào mức giá thuê thấp.

Giám đốc điều hành của các doanh nghiệp hiện nay hiểu được tầm quan trọng của việc tạo điều kiện cho nhân viên được tiếp cận các loại hình tiện nghi, phù hợp với mọi nhu cầu của người lao động. Họ bây giờ cũng hiểu tòa nhà mà họ thuê và vị trí của nó đặc biệt có thể thu hút nguồn lao động chất lượng cao về công ty mình. Đây là một bước đột phá đáng kể trong việc khách thuê xem xét, đánh giá nhu cầu thuê của mình.

Tôi tin rằng, khái niệm mới về "chất lượng cuộc sống” sẽ ngày càng đóng vai trò quyết định trong chiến lược của khách thuê, dịch chuyển từ cân bằng giữa công việc - phong cách sống, sang cân bằng giữa công việc và chất lượng cuộc sống.

Xu hướng này thể hiện rõ ở thế hệ trẻ, do thế hệ này có nhu cầu thể hiện cảm xúc và đưa yếu tố “tận hưởng cuộc sống” vào môi trường công việc. Ở một đất nước với 65% dân số trong độ tuổi lao động như Việt Nam, hiểu rõ các động lực của nhân viên là rất quan trọng.

Các doanh nghiệp đa quốc gia đã chuyển chi phí có hiệu quả từ khu vực không thuộc trung tâm trở lại khu vực trung tâm vì lý do như vậy, bao gồm cả các Đại sứ quán Đan Mạch, Hà Lan, JICA, Ernst & Young và Itochu.

"Nên coi khách hàng là đối tác chiến lược"

Bà Chu Thị Minh Ngọc, Giám đốc điều hành Pacific Place

Hiện này, khu vực trung tâm và khu vực phía Tây không còn quá khác biệt và việc khách thuê trở lại với khu vực trung tâm là xu hướng tất yếu của thị trường, đặc biệt là các ngành như tài chính, ngân hàng, NGO, các đại sứ quán… thì khu trung tâm luôn là sự lựa chọn tốt nhất.

Tuy nhiên, với việc các nguồn cung mới tăng mạnh đã tạo sức ép lớn lên các dự án khu vực trung tâm. Hiện nay, tỷ lệ lấp đầy của khu vực trung tâm không thể bằng như thời hoàng kim 2007 - 2008, nhưng tôi nghĩ, với sự thay đổi, cải tạo nhằm đem lại nhiều tiện ích hơn cho khách thuê của các chủ đầu tư, tỷ lệ lấp đầy các tòa nhà khu trung tâm sẽ tăng trở lại ở mức làm vừa lòng các bên.

Ngoài cải tạo, đem lại nhiều tiện ích cho khách thuê, chủ tòa nhà cũng nên thay đổi quan hệ từ chủ - khách, sang coi khách thuê là đối tác chiến lược của mình, bởi hiện là thời của khách hàng. Khi coi khách hàng là đối tác chiến lược, tạo dựng mối quan hệ lâu dài, sẽ đem đến cho khách hàng sự hài lòng, khi đó sẽ thu hút được khách thuê mới và giữ chân được các khách thuê cũ.

Tôi hy vọng, các dự đoán tích cực của CBRE, cũng như các công ty nghiên cứu thị trường khác sẽ thành sự thật. Cùng với việc kinh tế vĩ mô đã sáng sủa, thị trường bất động phục hồi trở lại, cũng như nhiều hiệp định thương mại tự do sắp được ký kết, đó là thời cơ tốt cho các dự án văn phòng cho thuê. Đặc biệt, với những tòa nhà được điều hành, quản lý bởi các công ty chuyển nghiệp nước ngoài sẽ có lợi thế trong việc thu hút được các khách thuê là các tập đoàn đa quốc gia khi họ vào thị trường Việt Nam.