Từ ngày 1/7 tới, theo quy định mới của Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, chủ đầu tư dự án khi bán nhà hình thành trong tương lai phải mua bảo lãnh của ngân hàng.

Mục tiêu cơ bản của quy định này là đảm bảo quyền lợi của khách hàng khi thực tế đã cho thấy, người mua nhà luôn yếu thế, thậm chí "trắng tay" trong trường hợp gặp phải chủ đầu tư thiếu năng lực, cố tình không triển khai dự án như cam kết. Tuy nhiên, cũng còn nhiều ý kiến băn khoăn khi quy định này sắp được áp dụng vào thực tế.

Cốt lõi là bảo vệ người mua nhà

Đây không phải quy định làm khó nhà đầu tư mà sẽ hạn chế nhà đầu tư yếu kém không đủ năng lực, đảm bảo quyền lợi cho người tiêu dùng được mua sản phẩm có bảo lãnh, giảm nguồn cung ảo, trong khi hàng tồn kho hiện nay còn nhiều. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS Bộ Xây dựng, với quy định này, chủ đầu tư muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh của ngân hàng. Mặc dù còn phải chờ hướng dẫn cụ thể, nhưng tựu chung từ ngày 1/7/2015, ngân hàng sẽ bảo lãnh trách nhiệm tài chính của chủ đầu tư đối với người mua nhà. Trong trường hợp chủ đầu tư không thể bàn giao theo đúng cam kết, phía ngân hàng sẽ trả lại tiền gốc cho người dân. Đây là cách làm nhằm tạo niềm tin cho người mua nhà. Với những vụ lùm xùm về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong những năm gần đây, việc tạo lập niềm tin của người dân có nhu cầu mua nhà là điều rất quan trọng. Không ít người dân rất muốn mua nhà nhưng lại sợ mất tiền oan. Trong khi mua nhà trả góp là hình thức có lợi cho tất cả các bên. DN không phải vay quá nhiều tiền của ngân hàng nên có thể giảm chi phí vốn vay, qua đó giảm áp lực đối với việc xây dựng giá bán sản phẩm. Về phía người mua, không phải ai cũng có đủ tiền để trả ngay khi mua căn hộ. Việc trả góp tạo cơ hội cho nhiều người biến giấc mơ an cư thành hiện thực.

Thực tế, thị trường BĐS từ năm 2007 - 2008 đến nay, đã trải qua các cung bậc sốt nóng, "đóng băng" và hiện được cho là đang ở giai đoạn "rã băng", ấm dần trở lại. Tình trạng đua nhau kinh doanh BĐS bất chấp trình độ, năng lực là nguyên nhân cơ bản khiến thị trường lao đao. Vậy nên, việc sàng lọc các chủ thể tham gia thị trường BĐS là yêu cầu cốt tử. Mặt khác, liên kết các "nhà" để triển khai dự án BĐS không còn là mới. Ngay cả khi quy định về bảo lãnh của ngân hàng chưa có hiệu lực thì nhiều DN và ngân hàng đã tìm đến nhau, tạo mối "lương duyên" tại nhiều dự án. Đã có không ít dự án được ngân hàng bảo lãnh tiến độ và chủ đầu tư đã có cơ sở để cam kết với khách mua nhà, thậm chí đã đưa các điều khoản về chậm tiến độ vào hợp đồng mua bán. Cùng với nghiệp vụ bảo lãnh, các ngân hàng cũng đồng thời triển khai nghiệp vụ cho vay mua nhà tại chính các dự án này. Như vậy, "nhất cử, lưỡng tiện" người mua nhà vừa dễ dàng vay vốn lại vừa có thêm cơ sở để trao gửi niềm tin.

Trở lại với câu chuyện sàng lọc DN trên thị trường BĐS. Các ngân hàng sẽ chỉ sẵn lòng làm đối tác với các DN chứng minh được tiềm lực, có dự án ở vị trí đắc địa, hấp dẫn… Thêm một yếu tố tạo "điểm cộng" cho các DN, chủ đầu tư uy tín, có năng lực tài chính. Còn với các DN, dự án "yếu" sẽ lại càng khó khăn hơn trong việc triển khai dự án cũng như tìm chỗ đứng trên thị trường.

Lo giá nhà tăng thêm gánh nặng

Một số DN đang dự tính mức phí bảo lãnh mà các ngân hàng thu có thể sẽ vào khoảng 1 - 2% tổng mức đầu tư dự án. Với khoản phí này, có hai cách để tính toán, một là DN chịu phần thiệt, giảm bớt lợi nhuận; hai là, phân bổ vào giá bán nhà. Trong hai cách tính, chắc rằng, cách thứ hai sẽ được nhiều DN lựa chọn và người phải trả phí bảo lãnh, không ai khác chính là người mua nhà. Có tính toán cho rằng chi phí này sẽ góp phần đẩy giá bán căn hộ tăng lên mức từ 400.000 - 600.000 đồng/m2. Tham khảo ý kiến của người dân, các ý kiến đều rất ủng hộ quan điểm cần có sự bảo lãnh từ phía ngân hàng cho các dự án. Tuy nhiên, việc ảnh hưởng đến giá bán nhà là điều không ai mong muốn.

Thời gian bảo lãnh cho dự án BĐS khá dài, ít nhất phải 3 năm, trong thời gian đó bao nhiêu sự cố có thể xảy ra, thị trường lại biến động khó lường. Và nếu đã chấp nhận rủi ro thì ngân hàng sẽ phải nhận được khoản phí tương xứng thì họ mới bảo lãnh. Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam - Phạm Sỹ Liêm

Theo ông Nguyễn Văn Thương - Phó phòng Đầu tư của Công ty CP Vimeco về những thuận lợi, khó khăn với DN khi Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi đi vào áp dụng từ 1/7, trước đây, các dự án đều phải qua sàn giao dịch nhưng theo luật mới thì không bắt buộc phải qua sàn mà DN có thể bán trực tiếp. Quy định này giúp DN giảm bớt chi phí, thuận lợi hơn cho cả hai phía DN và người mua nhà. Đối với quy định được phép bán hàng, thay vì hậu kiểm như trước, nay việc bán nhà sẽ được tiền kiểm. Trước khi DN bán nhà phải báo cáo, làm thủ tục xin phép để cơ quan chức năng chấp thuận. Đây là quy định đúng, đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà nhưng thêm một bước cũng là thêm thủ tục. Thận trọng với quy định bảo lãnh của ngân hàng, ông Thương cho rằng, quy định này cũng nhằm bảo vệ khách hàng nhưng sẽ không chỉ thêm thủ tục mà còn thêm chi phí cho các dự án. Theo quy định mới, Vimeco cũng có một dự án phải áp dụng phí bảo lãnh. Đến thời điểm này, DN cũng chưa tính toán hết được việc ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm. Nếu phí bảo lãnh cao, DN sẽ phải tính toán, cân đối giữa giảm lợi nhuận của DN và tăng giá bán nhà.

TS Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam đánh giá, ý tưởng này tốt ở chỗ hướng tới mục tiêu bảo vệ cho người góp vốn mua nhà. Nhưng tại sao lại có câu chuyện góp vốn (?), đây thực ra là một cách đặt hàng để mua tài sản hình thành trong tương lai. Các DN đang dùng tiền của người mua nhà để xây dựng công trình. Vì lo DN nhận tiền mà không xây nhà nên mới sinh ra việc cần có bảo lãnh. Nếu DN BĐS vay tiền của ngân hàng thì ngân hàng bảo lãnh đã đành. Nhưng thử hỏi, đã dùng tiền của người mua nhà để kinh doanh mà lại còn muốn ngân hàng bảo lãnh thì liệu ngân hàng có chịu bảo lãnh không, vì rủi ro rất lớn(?). Tuy nhiên, TS Phạm Sỹ Liêm lưu ý, hiện trên thị trường vẫn còn có các DN gần như "tay không bắt giặc", phụ thuộc chủ yếu vào việc góp vốn của người mua nhà để triển khai dự án. Nếu tỷ lệ người mua nhà không đóng tiền theo tiến độ của dự án cao thì chủ đầu tư không có cách nào để triển khai tiếp dự án và đây chính là rủi ro của những người mua nhà (nộp tiền đầy đủ theo tiến độ) và cả phía ngân hàng (nếu nhận bảo lãnh). "Vì thế, bảo lãnh là ý tốt nhưng tôi hoài nghi tính khả thi" - TS Phạm Sỹ Liêm nói.

Qua trao đổi với các chuyên gia cũng như DN có thể thấy mong muốn chung là phí bảo lãnh của ngân hàng sẽ không quá lớn, không tạo ra gánh nặng, sức ép đối với giá nhà. Hiện nay, thị trường BĐS đang có những dấu hiệu tốt, nhưng nếu xảy ra việc tăng giá đồng loạt tại các dự án chào bán sau 1/7/2015, tâm lý của người mua nhà sẽ không tránh khỏi sự hụt hẫng.