Nhiều chuyên gia, giới đầu tư, kinh doanh bất động sản (BĐS) đều cho rằng, năm 2015 sẽ là năm bùng nổ của phân khúc nhà bình dân, bởi nó đáp ứng được các điều kiện tài chính ở mức vừa phải của phần đông những người có thu nhập trung bình, thấp và đang có nhu cầu thực sự về chỗ ở hiện nay.

3 tháng đầu năm, hàng loạt dự án được gắn mác “nhà bình dân” liên tục mở bán. Thế nhưng, thực tế đối với những người có thu nhập trung bình, eo hẹp về tài chính, việc sở hữu 1 căn hộ vào giai đoạn được đánh giá là “bùng nổ” nhà bình dân này vẫn chỉ là mơ ước.

Đỏ mắt tìm nhà 1 tỷ đồng

Cầm trong tay số tiền sau nhiều năm tích cóp được gần 800 triệu đồng, vợ chồng anh Nguyễn Tuyền (quê ở Nam Định, hiện đang thuê nhà ở Cầu Giấy, Hà Nội) đã tìm hiểu một số dự án đang bán căn hộ, với mong ước sớm được “an cư”. Thế nhưng, từ sau Tết đến giờ vẫn chưa tìm được dự án nào phù hợp với khả năng. “Vợ chồng tôi tính chỉ mua một căn hộ diện tích vừa phải để gia đình sớm ổn định. Thế nhưng, từ Tết đến giờ tìm hiểu một số dự án, kể cả những căn có diện tích nhỏ cũng chẳng có giá khoảng 1 tỷ đồng.

Nếu tìm ở xa thì cũng có thể có, nhưng lại không thể tiện cho công việc của hai vợ chồng và học hành của con cái. Một căn hộ chừng 50m2 ở khu vực này cũng khoảng 1,5 tỷ đồng. Vay nhiều quá thì con cái học hành, rồi lo trả cả gốc lẫn lãi thì không biết bao giờ mới trả nổi. Lo chuyện nhà cửa thực sự là đau đầu”, anh Tuyền chia sẻ.

Để đảm bảo khả năng chi trả cho căn hộ 1 tỷ đồng đối với những người có mức thu nhập trung bình ở đô thị hiện nay là điều không hề đơn giản. Thị trường BĐS Hà Nội hiện đang vào mùa bùng nổ các dự án căn hộ. Thế nhưng, điểm hàng loạt dự án ở phân khúc nhà bình dân vừa được mở bán những ngày qua, chẳng có bất kỳ dự án nào có mức giá đó.

Đơn cử mới nhất có thể kể đến dự án CT36 Dream Home (KĐT Định Công, Hoàng Mai). Đây là một dự án vừa “ra lò”. Trong buổi mở bán có rất đông khách hàng đến tham dự và tìm hiểu. Tuy vậy, CT36 Dream Home có giá từ 23 triệu đồng/m2 (gồm cả VAT), căn hộ nhỏ nhất tại dự án này có diện tích 59m2 cũng đã có giá khoảng 1,4 tỷ đồng. Dạo quanh thị trường có hàng loạt dự án khác có loại căn hộ diện tích nhỏ, như: dự án tầm trung Five Star Garden, trên đường Kim Giang, cũng có các căn hộ diện tích nhỏ từ 68- 114m2 với mức giá 21 - 22 triệu đồng/m2.

Như vậy, giá bán một trị căn hộ nhỏ nhất cũng đã khoảng 1,4 tỷ đồng; dự án CT2B Nghĩa Đô (Hoàng Quốc Việt, Cầu Giấy) diện tích căn hộ chỉ từ 44 - 70m2. Với mức giá từ 25 triệu đồng (đã có VAT), một căn hộ nhỏ nhất ở đây cũng đã có giá 1,3 tỷ đồng… Tại các dự án này, số lượng các căn hộ loại diện tích nhỏ cũng không nhiều, do đó, có trong tay khoảng 1,3 đến 1,5 tỷ đồng, khách hàng cũng phải cạnh tranh bởi số lượng có hạn.

Nhà giá rẻ xa trung tâm: Rẻ nhưng không rẻ

Chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, hiện ở Việt Nam, giá nhà thực sự vẫn nằm ngoài khả năng của người dân. Ông Hiếu phân tích, một trong những trở ngại lớn nhất là thu nhập của người Việt Nam. Hiện tại, thu nhập bình quân của người Việt mỗi tháng chỉ khoảng 3,5 triệu đồng. Thu nhập của 2 vợ chồng 1 tháng khoảng 7 triệu đồng. Nếu 2 vợ chồng mua một căn hộ trung bình với giá khoảng 1 tỷ đồng, ngân hàng cho vay 700 triệu với mức lãi suất 7%, thời gian vay 10 năm, thì mỗi tháng 2 vợ chồng phải trả cả gốc lẫn lãi là 8,1 triệu đồng. Mức này cao quá thu nhập. Gia đình đó chỉ có căn nhà trong 10 năm mà không ăn, không uống, không chi tiêu sinh hoạt cũng không đủ tiền trả ngân hàng. Do đó, đối với những đối tượng có thu nhập trung bình, thấp, các gói hỗ trợ tài chính phải giảm lãi suất và kéo dài thời gian cho vay lên tới 30 năm thì người ta mới dám vay để mua nhà.

Lãnh đạo ngành Xây dựng đã từng đưa ra một con số lên tới 80% người nghèo ở đô thị cần được hỗ trợ về nhà. Do đó, một nhiệm vụ trọng tâm cũng được Bộ Xây dựng đặt ra trong năm 2015 là phát triển nhà thu nhập thấp, nhà ở xã hội. Điều này vừa giải quyết vấn đề của thị trường BĐS hiện nay, đồng thời giải quyết được bài toán nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Theo con số thống kê của Bộ Xây dựng thì hiện các địa phương có 62 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng hơn 38.800 căn hộ; 74 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu diện tích cho phù hợp nhu cầu thị trường.

Tuy nhiên, nhìn nhận ở góc độ khác, TS Phạm Sĩ Liêm, Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng cho rằng, chuyển đổi thành nhà xã hội là một chủ trương hợp lý, nhưng việc chấp thuận chuyển đổi cần phải có nghiên cứu, điều tra. Các bên phải khảo sát thị trường, những dự án nào thực sự đáp ứng nhu cầu của người dân thì mới chuyển đổi. Việc này phải làm nghiêm túc, không nên chuyển đổi ào ào.

“Nơi sinh sống của người dân phải gắn liền với nơi làm việc. Ở nhà giá rẻ nhưng không thuận lợi về đi lại, sinh hoạt, ăn ở thì cũng không ích gì. Nếu nhà ở giá rẻ mà xây dựng ở xa trung tâm, cơ sở hạ tầng, điều kiện học hành, ăn ở của con cái cư dân lại không được quan tâm thì sẽ phát sinh chi phí sinh hoạt rất lớn. Lúc đó liệu có phải là nhà giá rẻ nữa không? Mà hầu hết nhà thương mại giá rẻ và nhà thu nhập thấp hiện nay đều ở xa trung tâm. Vấn đề của chúng ta cần hiện nay là chăm lo cho người thu nhập thấp có thể thuê nhà giá rẻ. An cư là cần có cái nhà để ở chứ không chỉ lo để sở hữu”, TS Phạm Sĩ Liêm nói.