Gần một năm thực hiện nhưng cả phía doanh nghiệp lẫn khách hàng đều gặp phải những vướng mắc, tồn tại không ít kẽ hở để doanh nghiệp “lách”.

Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã có hiệu lực từ ngày 8.8.2010. Gần một năm thực hiện nhưng cả phía doanh nghiệp lẫn khách hàng đều gặp phải những vướng mắc, tồn tại không ít kẽ hở để doanh nghiệp “lách”.

Đầu tiên khách hàng yên tâm hơn khi Nghị định bắt buộc các doanh nghiệp, khi huy động vốn phải giải trình với Sở Xây dựng số tiền huy động vốn được dùng vào mục đích gì và phải huy động qua sàn. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp cũng lo lắng việc phải báo cáo với Sở Xây dựng việc huy động vốn 20% có khi chỉ là hình thức vì Sở làm sao có thời gian cũng như người để đi hậu kiểm.

Số lượng căn hộ chỉ được 20% là không phải qua sàn, nhưng phải thông báo với Sở Xây dựng trước 15 ngày, 80% còn lại phải bán qua sàn. Sau 20 ngày, Sở Xây dựng sẽ có công văn phúc đáp cho doanh nghiệp biết có được dùng 20% số căn hộ này để huy động vốn hay không? Như vậy, những dự án chưa làm xong móng mà đã bán quá số 20% có bị hồi tố bởi quy định này hay không? Ông Phạm Sĩ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam cho biết, việc Nghị định cho phép chủ đầu tư vẫn được bán 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án không qua sàn giao dịch bất động sản là "khó hiểu". "Ai sẽ kiểm tra con số 20% đó, nếu là 30%, 40% thì sao? Kiểm soát thế nào?".

Về sở hữu chung, sở hữu riêng, nếu áp dụng theo nghị định mới thì hiện nay những tranh chấp đều bỏ hết. Mà một trong những mâu thuẫn đang bùng nổ tại nhiều toà chung cư là diện tích, tài sản sở hữu chung - riêng không rõ ràng. Cuối tháng 7-2010, cư dân tòa nhà Cantavil Hoàn Cầu, quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh yêu cầu chủ đầu tư phải giải thích về việc xây dựng văn phòng kinh doanh trên phần diện tích công viên cây xanh của tòa nhà.

Nhiều vụ việc đã nổ ra tranh chấp diện tích chung riêng khi chủ đầu tư tận dụng một số không gian trong toà nhà để kinh doanh cho thuê. Khách hàng thắc mắc, tranh chấp này có được giải quyết theo Nghị định 71 hay không? Bởi lẽ, Nghị định 71 quy định khá tỉ mỉ các loại hình sở hữu và hạng mục nào là tài sản chung - riêng trong toà nhà nhưng không nhắc đến việc hồi tố.

Bên cạnh đó là các khách hàng kí hợp đồng huy động vốn với doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng căn hộ (sẽ được chuyển thành hợp đồng mua bán trong tương lai khi xong móng). Điều này làm khó cho những người chưa lo đủ tiền đóng huy động vốn đợt tiếp theo muốn tìm cách bán lại để thu hồi vốn bất đắc dĩ lâm vào cảnh khi thấy tiền của mình đó, nhưng khó mà lấy về được.

Để tìm cách cứu vãn tình hình, nhiều khách hàng của dự án muốn nhanh chóng chuyển nhượng hợp đồng vay vốn (đi kèm là quyền mua nhà) sang cho người mua mới phải làm ủy quyền công chứng. Nhưng mọi chuyện lại không đơn giản bởi những người mua mới thường chỉ muốn được sang tên hợp đồng chính chủ.

Nhiều khách hàng hiện đang trong tình cảnh chậm được giấy chứng nhận (GCN) quyền sở hữu căn hộ (giấy hồng) do Nghị định 71 quy định: Diện tích của căn hộ gồm: Phần bên trong căn hộ, sân phụ bên trong căn hộ và bancông (không tính phần tường bao ngoài căn hộ). Nhưng theo hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nêu rõ diện tích nhà bao gồm: Diện tích tường bao quanh, tim tường chung giữa hai căn hộ và bancông, sân phụ trong căn hộ. Với hai cách tính vênh nhau này, số mét vuông trên GCN quyền sở hữu căn hộ sẽ bị giảm đi. Do đó, quyền lợi của khách hàng bị thiệt hại!

Liên quan vấn đề này, Tổng cục Quản lý đất đai vừa có hướng dẫn: Diện tích nhà chung cư ghi trên giấy hồng xác định theo hợp đồng mua bán nhà ở nếu hợp đồng mua bán này phù hợp quy định pháp luật vào thời điểm ký kết. Nếu diện tích căn hộ bàn giao trên thực tế khác với hợp đồng mua bán thì xác định theo thực tế bàn giao. Hướng dẫn này đã kịp thời giải tỏa vướng mắc việc cấp giấy hồng cho nhiều dự án nhà chung cư. Tuy nhiên, hướng dẫn trên lại mâu thuẫn với Nghị định 71. Nghị định 71 quy định tường chung, tường bao... của căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung, còn theo hướng dẫn trên nếu hợp đồng mua bán căn hộ xác định tường chung, tường bao căn hộ là sở hữu riêng thì được tính là sở hữu riêng của người mua căn hộ.

Vấn đề đặt ra ở đây là nếu công nhận quyền sở hữu nhà chung cư dựa trên công văn hướng dẫn của Tổng cục Quản lý đất đai thì có được các cơ quan pháp luật khác chấp nhận? Và khi có tranh chấp phần sở hữu riêng, chung ở chung cư thì người mua căn hộ sẽ được bảo vệ quyền lợi như thế nào?.