Mới đây cả nước đều biết đến hiện tượng The Vista ở An Phú, quận 2, TP. Hồ Chí Minh như là một “biểu hiện dị thường” của tình trạng nhà đất hiện nay trong nước. Dự án chung cư căn hộ cao cấp này được quảng cáo là “biểu tượng của cuộc sống sang trọng”.

Từ đêm hôm trước (18/10) cho đến sáng sớm 19/10, đã có hàng ngàn người xếp hàng rồng rắn để có cơ hội đặt mua căn hộ ở khu này.

Đây có phải là một “mối liên kết đen tối…” khi “các nhà đầu tư dự án liên kết với các nhà đầu cơ để bằng những xảo thuật tạo ra hoàn cảnh khan hàng..., tạo dư luận để đi trái chiều với định hướng thị trường” như báo chí nhận xét hay không? Nếu quả thực như vậy thì đó cũng chỉ là hiện tượng của một tình trạng cầu vượt cung quá nhanh trong lĩnh vực nhà đất do nhiều lý do có thể hiểu được.

Từ cầu thực đến cầu ảo

Mặc dù điều kiện kinh tế thị trường ở Việt Nam còn giới hạn nhưng giá cả đương nhiên cũng chịu chi phối phần lớn bởi luật cung cầu. Trên mặt cầu, kinh tế trong thập niên vừa qua phát triển nhanh tạo nên một mức cầu cực kỳ cao về nhà ở cũng như mục đích kinh doanh (mức cầu thực). Nguồn vốn trong dân hiện nay rất lớn.

Đồng thời lại có một cơn sốt tâm lý là giá đất chỉ có lên (từ thực tế có thể thấy được trước mắt 15 năm qua) và nếu không mua đất ngay thì không còn cơ hội để mua nữa (mức cầu ảo). Ngoài ra, có thêm một yếu tố đặc biệt nữa nâng mức cầu ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh lên là do một số người có tiền ở các tỉnh khác đổ về mua đất, xây nhà với nhiều lý do (có nhà để con cái lên ăn học, kinh doanh làm ăn hoặc đầu tư để cất giữ tài sản ở chỗ kín đáo xa nơi thường trú…).

Chính sách đất đai chưa rõ ràng và cơ chế sở hữu, chuyển nhượng rườm rà, nhập nhằng như hiện nay, và cơ chế “đất không giá” và “đất hai giá” đã tạo nên một môi trường gián tiếp khuyến khích đầu cơ trục lợi một cách bất thường, ảnh hưởng đến mặt cung (làm giảm khối lượng cung có thể được đưa vào hoạt động kinh doanh một cách hợp lý hơn) lẫn mặt cầu (tạo nên giá trị ảo).

Đầu cơ theo nghĩa cơ bản là một hành động đầu tư với một giá phải trả và chấp nhận rủi ro cao để mong đạt được một lợi nhuận cao hơn mức bình thường. Đầu cơ là một trong những hoạt động dễ gặp trong nền kinh tế thị trường nhưng điều đáng nói là hiện nay phần lớn đầu cơ đất có tổ chức quy mô ở các thành phố lớn nước ta đang thuộc tình trạng bất thường.

Nhờ những mối quan hệ đặc biệt, nhiều nhà đầu cơ có quyền sở hữu hoặc sử dụng một quỹ đất rất lớn, có ảnh hưởng mạnh đối với mặt bằng giá đất, do đó họ sẽ có khả năng thu lợi lớn nhưng lại không hề phải trả một giá tương ứng với quyền lợi được hưởng cũng như không phải chấp nhận một rủi ro nào.

Trong khi đó, ở mặt cung, quỹ đất sẵn sàng khai thác trong những năm qua còn quá giới hạn, phương tiện giao thông, hạ tầng cơ sở không được nâng cấp, không theo kịp được mức tăng bên mặt cầu, tạo nên một sức ép cực kỳ lớn lên giá đất. Khu đô thị mới Thủ Thiêm với gần 1.000ha đất đáng lẽ đã là một giải pháp cụ thể để giảm áp lực cầu cho TP. Hồ Chí Minh, nhưng đã hơn 10 năm qua vẫn còn là một khu đất trống mới chỉ có gần 40% hồ sơ bồi thường, giải tỏa đã được giải quyết chương trình tái định cư vẫn còn dang dở.

Lên nhanh thì sẽ… xuống nhanh

Với tình trạng này, giá trung bình của một căn hộ “cao cấp” đã lên đến mức cao ngất ngưởng, khoảng 2.000 USD/m² trở lên, gấp 3 - 4 lần giá thành. Ở khu The Vista, tổng đầu tư cho khoảng 1.000 căn hộ (kể cả đầu tư hạ tầng) cũng chỉ ở mức 40 triệu USD, tức là khoảng 40.000 - 50.000 USD/căn hộ, trung bình chỉ khoảng 400 - 500 USD/m².

Trong hoàn cảnh “bình thường” khi cung, cầu có thể gặp nhau xuyên suốt qua cơ chế thị trường thật sự linh hoạt thì giá bán của những công trình có uy tín cũng chỉ có thể cao hơn giá thành khoảng 20 - 30% mà thôi. Tình trạng kinh tế thị trường bất bình thường đã tạo nên mức giá “dị thường” và cơ hội đầu cơ vàng cho một thành phần nhỏ trong xã hội, trong khi đa số người dân không còn cơ hội an cư phù hợp với mức thu nhập của họ.

Quy luật cung cầu và thực tế đầu tư đã chỉ rõ rằng hàng hóa nào có giá lên cao nhanh bao nhiêu thì cũng xuống thấp nhanh bấy nhiêu. Gần ta nhất, Thái Lan hồi giữa những năm 1980 lúc họ ở thời điểm phát triển cũng như ta, cũng đã trải qua tình trạng này sau một thập niên phát triển kinh tế nhanh trong khi hạ tầng cơ sở chưa phát triển kịp. Chỉ trong một thời gian khoảng năm năm, cái “bong bóng” nhà đất bị nổ tung khi cung dần bắt kịp cầu.

Sau đó thị trường nhà đất mới bắt đầu điều chỉnh, dần dà gượng lên theo mức độ phát triển của kinh tế địa phương. Hiện nay giá một căn hộ thật sự cao cấp có sự quản lý chuyên nghiệp ở một khu đắt giá ở Bangkok lại thấp hơn mức giá ở TP. Hồ Chí Minh từ 30 - 50%; trong khi mức thu nhập và hoạt động kinh tế của Bangkok đi trước TP. Hồ Chí Minh đến cả 15 năm!

Mức độ tăng trưởng kinh tế và tình hình cải thiện môi trường đầu tư như hiện nay sẽ tiếp tục tạo nên nhiều cơ hội kinh doanh mới để người có tiền có thể đầu tư hoặc tái đầu tư vào sản xuất - kinh doanh, thay vì bỏ một số tiền quá lớn vào nhà đất mà không tạo ngay được lợi nhuận, ngoại trừ kỳ vọng là giá đất sẽ ngày một tăng.

Nhưng tình trạng “tranh mua… để bán” sẽ có hồi kết khi người cuối cùng trong dây chuyền “trao tay” này không có khả năng đẩy được “hàng” (nhà đất) đi, khi không còn ai dám trả giá cao hơn giá trước, hoặc khi nhà đầu tư cần bán bớt nhà đất để đầu tư vào những lĩnh vực kinh doanh khác có thể thu lời cao hơn, nhanh hơn lại không còn ai chịu mua với giá cao nữa.
 
Lúc đó, các nhà đầu tư cơ hội sẽ có tâm lý “rút nhanh” trước khi tài sản của họ bị mất giá, tạo nên một ảnh hưởng dây chuyền kéo giá xuống nhanh. Đây cũng là một hiện tượng đáng lo ngại vì nó sẽ kéo theo một loạt ảnh hưởng dây chuyền đến các hoạt động kinh tế khác.

Cái chính là quy hoạch!

Hệ thống kinh tế nào cũng phải tuân thủ quy luật tự nhiên như thân thể con người. “Sốt” là khi một bộ phận nào đó trong con người bị nhiễm độc hay hoạt động không tốt. “Lạnh” là khi con người phí lực quá nhiều vào một sinh hoạt nào đó làm cho cơ thể bị suy yếu, sinh ra cảm lạnh. Sốt rồi sẽ đến lạnh. Cơn sốt nhà đất hiện nay, cũng như vấn nạn kẹt xe, có cùng nguyên nhân và là hiện tượng của một căn bệnh chung của nền kinh tế thị trường của chúng ta. Đó là việc thiếu một quy hoạch thành phố hợp lý, bài bản, và quan trọng hơn nữa là sự yếu kém của cơ chế hành chính, pháp lý.

Quy hoạch thành phố là giải quyết bài toán kinh tế “AI NÊN LÀM GÌ, Ở ĐÂU?”. Từ đó xã hội mới có một sự phân bổ dân số hợp lý, hài hòa, có thể sử dụng tối ưu phương tiện thiên nhiên và con người sẵn có. Đây là vấn đề cấu trúc một hệ thống (structure) hợp lý phải có. Vấn đề còn lại là hệ thống vận hành (process) và những con người có tài, có tâm để có thể làm đúng những chuyện đúng cần phải làm.

Vì không có quy hoạch nghiêm túc mà chỉ xử lý tình huống một cách tự phát nên mới có những vấn đề từ kẹt xe đến kẹt đất. Kẹt xe chủ yếu là vấn đề dân số chứ không phải vấn đề giao thông. Vì không có quy hoạch kinh tế nên không biết ai nên làm gì, ở đâu, và không có chính sách phân bổ dân số hợp lý có tầm nhìn xa. Cho nên bây giờ có mở thêm nhiều đường cũng chỉ là giải pháp tình thế.

Kẹt đất cũng vậy, vì không có quy hoạch và chính sách cung đất đúng lúc đúng nơi, cho nên nếu có dùng những biện pháp hành chính khác để “hạ sốt” thì cũng chỉ nhiều nhất là giải quyết vấn đề ở đầu ngọn chứ không ở cái gốc của vấn đề. Về lâu dài sẽ bị “lờn thuốc”; và những giải pháp tình thế này có thể phát sinh thêm nhiều vấn đề phụ có ảnh hưởng tiêu cực cho sự phát triển bền vững, lâu dài.

Vấn đề lớn hơn cho xã hội từ tình trạng giá đất tăng vùn vụt là khoảng cách ngày càng lớn giữa thiểu số nhỏ những người “có” (đất đai, tài sản) và đại đa số những người “không có”. Sự cảm nhận bất công này sẽ dẫn đến tình trạng phân hóa xã hội, ảnh hưởng đến tình hình ổn định chung.

Hồng Kông, Singapore và Đài Loan có diện tích đất nhỏ, mật độ dân số rất cao, vậy mà họ không có vấn đề kẹt xe, kẹt đất là nhờ họ có quy hoạch tốt và chính sách nhà đất nhất quán, minh bạch. Và cũng nhờ vậy mà họ có khả năng phát triển nhanh, tốt và bền vững.

Vấn đề đã rõ. Chúng ta đã biết cái gì cần phải làm. Cái cần còn lại là sự quyết tâm và quyết định làm đúng những việc đúng cần phải làm của người quản lý tài sản đất nước.

Theo Doanh Nhân Sài Gòn Cuối tuần