Việc "săn" đất xen kẹt tại quận nội thành giờ đây đã lan ra cả các huyện ngoại thành. Những mảnh đất dạng này đang trở thành hàng hóa khiến giới đầu tư đổ xô đi tìm với hy vọng… đổi đời. Tuy nhiên, đây cũng là cuộc dạo chơi đầy mạo hiểm không dễ ăn.

Vốn ít, lãi to

Ông T, một nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực bất động sản mới đây trong một cuộc nhậu, cao hứng tâm sự rằng thời gian qua trong khi nhiều người lao vào đầu tư đất dự án, đang vò đầu bứt tai do lỡ 'mắc cạn' vì chính sách mới như nghị định 71 thì ông lại đang rung đùi vì thắng đậm cả mấy vụ đầu tư vào đất xen, đất kẹt tại mấy quận nội thành.

Theo ông T, đầu tư vào phân khúc này tưởng khó xơi nhưng kỳ thực lại rất ngon ăn. Thứ nhất, vốn bỏ ra để mua những thửa đất thuộc loại đầu thừa đuôi thẹo, giấy tờ không đầy đủ hoặc chưa có không cần quá nhiều. Nếu là đất nông nghiệp nằm lọt giữa đất thổ cư nữa thì lại càng tốt. Các chủ đầu tư thường mua được với giá rất hời. Thứ hai, chính vì là các thửa đất xen kẹt thường có diện tích nhỏ, vị trí thường nằm khá sâu nên rất vừa tiền với một số lượng cực lớn các gia đình thực sự có nhu cầu mua nhà với khả năng tài chính từ 1,5 đến 2 tỷ đồng. Thứ ba, tỷ suất lợi nhuận đầu tư vào đất xen kẹt rất lớn nếu xây từ nhà cấp 4 thành nhà nhỏ đôi ba tầng hoặc chuyển hóa được thủ tục giấy tờ như đất chưa có giấy tờ thành đất có sổ đỏ hẳn hoi. Chỉ cần chịu khó bổ công săn lùng, bỏ tiền lo giấy tờ, đầu tư dăm trăm triệu tu sửa hoặc xây mới thì có thể lãi tiền tỷ như chơi.

Thường các nhà đầu tư phân khúc này rất nhạy bén với những thông quy hoạch như cống hóa, làm đường hoặc mở công viên, cải tạo kè bờ các con sông trên địa bàn Hà Nội như sông Tô Lịch, sông Nhuệ, Kim Ngưu. Nhiều người đã trúng đậm nhờ đón đầu, mua được những thửa đất tít trong các xó xỉnh tưởng như chẳng ma nào để ý. Đùng một cái khi dự án triển khai, những thửa đất kẹt trên giá tăng gấp vài lần là chuyện thường. Những khu vực được giới đầu tư thời gian qua bỏ công lùng kiếm nằm dọc sông Tô Lịch như Hoàng Quốc Việt, Yên Hòa, Cống Mọc, Thanh Xuân hay dọc sông Kim Ngưu như Minh Khai, Lạc Trung, Hoàng Mai… Dĩ nhiên theo ông T, chủ đầu tư muốn tránh được rủi ro và chắc thắng thì phải có quan hệ tốt với địa chính phường và hơn nữa để được ‘hoa tiêu’ chính xác và giúp việc hợp thức hóa thủ tục thuận lợi….

Khu vực nằm giữa đường Bạch Mai và đường Võ Thị Sáu, Trần Khát Chân thuộc quận Hai Bà Trưng thời gian gần đây nóng lên từng ngày vì những phi vụ mua bán nhà đất xen kẹt. Có căn nhà diện tích chỉ khoảng 30 m2 vừa được bán giá 1,8 tỷ chỉ mấy hôm sau đã được sang tay với giá 2,3 tỷ. Chủ mới của nó vừa sửa sang lại một chút đã có người đến trả hơn 3 tỷ. Một căn khác chỉ rộng hơn 20m2 vừa bán sáng chủ nhà mặt méo xệch vì đến chiều đã có người khác trả chênh gần tỷ đồng. Thật chẳng khác nào bị mất của, tiếc đứt ruột, chủ nhân cứ ngớ người ra vì không hiểu tại sao giá nhà đất ở đây cứ nhảy vòn vọt, vừa bán đã thấy hớ. Giờ đây, cơ hội kiếm tiền đã khiến việc săn lùng đất xen kẹt lan ra cả các huyện ven đô.

Trong vai người mua đất, phóng viên đã tìm đến huyện Đông Anh – một trong những huyện đang phát triển với nhiều dự án được triển khai. Có mặt tại xã Vân Nội, chị Hương – một cò đất tại xã dẫn tôi đến mảnh đất nằm gần mương và nói, cách đây 2 năm, mảnh đất này không được giới đầu tư mặn mà. Nhận thấy tính khả thi của mảnh đất, chị lập tức gom tiền, mua đứt cả thửa với giá chỉ 3 triệu đồng/m2. Chị chắc chắn khu vực này sẽ vào quy hoạch, miếng đất sẽ tăng gấp 3, gấp 4. Đúng như dự đoán, sau một năm, khu tái định cư được quy hoạch gần đó, mảnh đất chị Hương mua giờ đã thành mặt đường, khách trả 2 tỷ chị chưa bán. Chị cũng cho biết: “Dạo này khách đến tìm mua toàn hỏi đất xen kẹt, nhỏ lẻ bởi giá vừa rẻ lại làm được sổ đỏ đàng hoàng, vốn ít lợi nhuận lại cao”.

Đi tiếp lên khu vực Sóc Sơn – một trong năm đô thị vệ tinh của Thủ đô, biết tôi có ý định mua đất xen kẹt với giá rẻ, chị Mai – Quốc lộ 2, phố Thanh Nhàn nhanh nhảu dẫn tôi ra 3 lô đất sau nhà. Chị nói, khu đất trước mặt vừa vào quy hoạch của một trường Cao đẳng, họ lấy đất từ con mương trở ra, còn lại không dính vào dự án. Mua đất này vừa rẻ lại có mặt tiền kinh doanh, hơn nữa, sổ đỏ làm cực kỳ đơn giản. Khảo sát của phóng viên cho thấy, mức giá được chào bán cho dạng đất hiếm này thấp hơn so với giá đất ở khu vực này từ 10 -13 triệu đồng/m2.

Tình cờ gặp một “đại gia” chuyên săn đất, anh Nguyễn Huy Hưng, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội cho biết, để một thời gian, những mảnh đất loại này cũng lên giá không kém gì so với đất đã có sổ đỏ. Anh có mua một mảnh đất tại quận Hà Đông đầu năm 2009 với giá 4 triệu đồng/m2. Sau một năm, mảnh đất xen kẹt của anh đã tăng giá gấp 3 so với ban đầu. Như vậy, với hơn 130 m2 đất xen kẹt trong khu dân cư, anh Hưng đã bỏ túi gần tỷ đồng mà không phải thực hiện các thủ tụ rườm rà như mua bán đất đã có sổ đỏ.

Con dao hai lưỡi

Quyết định 121/2009/QĐ-UBND ngày 22/12/2009 cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư nhưng chưa được công nhận là đất ở và đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư sang đất phi nông nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội. Tuy nhiên, việc đầu tư vào các mảnh đất này cũng chính là con dao hai lưỡi khiến các nhà đầu tư mất trắng nếu không tỉnh táo.

Ông Nguyễn Hữu Đoàn – Chuyên gia nhận định thị trường bất động sản cho biết: “Mặc dù lợi nhuận của đất xen kẹt rất cao nhưng tỷ lệ ăn thua là 50/50. Nếu mua đất mà dính vào quy hoạch là coi như mất trắng, còn nếu không thì thắng lớn”.

Theo ông Đoàn, một trong những điều kiện để chuyển đổi đất xen kẹt là hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải cam kết bàn giao cho UBND xã, phường, thị trấn và cơ quan quản lý phần diện tích nằm trong phạm vi ranh giới mở đường quy hoạch và lối đi chung, diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng... Cũng chính bắt nguồn từ điều kiện này mà đã nhiều người sau khi đã mua xong thửa đất đành ngậm đắng nuốt cay vì phát hiện ra mảnh đất đã nằm trong diện quy hoạch.

Khi hỏi về thủ tục cấp sổ đỏ, chị Mai cho biết, chỉ cần có chứng nhận của hai bên, sau đó mang lên Phòng Tài nguyên và Môi trường của huyện làm thủ tục là được cấp sổ đỏ. Đây cũng chính là hạn chế của việc mua bán dưới dạng quá "đơn giản" bởi khi thực hiện các giao dịch mua bán, giấy tờ thường chỉ ở dạng phôtô và đã qua tay nhiều người. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho nhiều người bán đất xen kẹt có thể cùng một lúc bán trao tay cho ba bốn người cùng một mảnh đất. Khi phát hiện ra thì người mua phải chịu thiệt vì những giao dịch được thực hiện trong điều kiện không có cam kết rõ ràng cũng như không có tính pháp lý.

Trao đổi với anh Nguyễn Huy Hưng, thời gian đầu đi làm sổ đỏ cho mảnh đất xen kẹt của anh rất khó khăn nhưng sau này quen dần. “Nói chung, việc cấp sổ đỏ cho các mảnh đất xen kẹt, nhỏ lẻ là không hề đơn giản, nói cách khác là đã có dịch vụ và có cơ chế ăn chia cụ thể, không phải cá nhân nào cũng có thể tự xin làm được” – Anh Hưng cho hay.

Ở khía cạnh khác, các chuyên gia bất động sản chia sẻ: “Lời khuyên dành cho những người có nhu cầu mua đất xen kẹt trong khu dân cư là cần tìm hiểu rõ về nguồn gốc cũng như giấy tờ liên quan đến mảnh đất, tránh nhẹ dạ cả tin mà mất tiền, đất chẳng thấy đâu”.

Trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; phương án sản xuất, kinh doanh sau khi chuyển đổi; bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bản sao hộ khẩu, chứng minh nhân dân của người xin chuyển mục đích sử dụng đất và các văn bản cam kết khác.

UBND quận, huyện, thị xã quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Thời gian giải quyết không quá 13 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp không đủ điều kiện hoặc phát sinh khiếu kiện phải trả lời bằng văn bản nêu rõ lý do cho người sử dụng đất biết.

Theo quy định, người xin chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất (đối với đất vườn liền kề trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư); nộp 100% tiền sử dụng đất (đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư) theo khung giá đất ở khu vực do Thành phố ban hành hằng năm.

Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/1/2010.

DiaOcOnline.vn - Theo Diễn Đàn Doanh Nghiệp