Đó là nhận định của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (Horea), trong báo cáo đánh giá tình hình, cũng như kiến nghị một số giải pháp nhằm hồi phục thị trường bất động sản (BĐS) và giúp người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở.

Hàng tồn kho BĐS giảm, thị trường nhiều tín hiệu tốt

Từ khi Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ ra đời, TPHCM đã có nhiều biện pháp để giúp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp như chương trình kết nối doanh nghiệp với ngân hàng, chuyển đổi tái cơ cấu các dự án BĐS.

Đến hết năm 2013, có 5 dự án được chuyển sang nhà ở xã hội, 1 dự án chuyển sang làm bệnh viện và 5 dự án được cơ cấu lại căn hộ từ căn hộ lớn thành căn hộ nhỏ. Riêng hàng tồn kho giảm được 5.077 căn (giảm 35%) so với lượng hàng tồn kho BĐS báo cáo cuối năm 2012.

Các doanh nghiệp BĐS đã nỗ lực để “tự cứu mình” với nhiều giải pháp quyết liệt và thiết thực như: Giảm giá bán (thậm chí chấp nhận bán hòa vốn, bán lỗ); phương thức thanh toán linh hoạt (chia nhỏ nhiều lần thanh toán); hỗ trợ lãi suất cho người mua, kết nối người mua với ngân hàng để vay mua nhà; chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, cơ cấu lại sản phẩm phù hợp với nhu cầu của đông đảo người tiêu dùng là người thu nhập thấp, thu nhập trung bình mua nhà để ở; đưa ra phương thức cho thuê căn hộ trọn gói 6 năm, 12 năm, 49 năm với giá cả vừa túi tiền…

Phân khúc căn hộ quy mô vừa và nhỏ, có giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2 như căn hộ Cty Lê Thành, E Home của Cty Nam Long, Eco Town của Cty Phúc Khang… Vẫn tiếp tục là phân khúc chủ đạo, là điểm sáng của thị trường BĐS.

Đồng thời, với việc Nhà nước có cơ chế phát triển nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư đã tạo thêm nguồn cung sản phẩm đáp ứng nhu cầu thiết thực của người thu nhập thấp đô thị như các dự án của Cty Đức Khải, Cty Hoàng Quân, Cty Nam Rạch Chiếc...

Bên cạnh đó, phân khúc BĐS hạng sang, những dự án có địa điểm thuận lợi, chất lượng quy hoạch thiết kế xây dựng tốt, nhiều tiện ích, thân thiện môi trường, giá cả hợp lý vẫn được người tiêu dùng đón nhận như dự án Château (Cty Phú Mỹ Hưng), Cantavil Premier (Thủ Đức House), Sunrise City (Nova Land), Riverside (Cty Him Lam)… Đặc biệt là khu phức hợp Times Square (Cty Vạn Thịnh Phát) đã được đưa vào sử dụng tạo thêm điểm nhấn cho khu trung tâm thành phố.

Thị trường chuyển nhượng dự án, mua bán sát nhập doanh nghiệp cũng bước đầu phát triển như thương vụ chuyển nhượng Khu Vincom Center cho Cty Vạn Thịnh Phát, Novaland, Cty Đất Xanh, Cty Khang Điền mua lại các dự án dở dang…

2014, BĐS sẽ hồi phục và phát triển bền vững

Năm 2014, dự kiến thị trường BĐS vẫn còn rất khó khăn, nhưng với xu thế chung, khó khăn sẽ giảm và thị trường sẽ hồi phục, các doanh nghiệp nỗ lực hơn nữa để tìm giải pháp phù hợp cho chính mình. Đặc biệt là các giải pháp cơ cấu lại sản phẩm, giảm giá bán hàng, có phương thức thanh toán hỗ trợ vay tín dụng cho khách hàng cộng với việc các bộ, ngành Trung ương, các địa phương, các ngân hàng cùng hợp lực với doanh nghiệp để triển khai thực hiện quyết liệt và hiệu quả Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ.

Trọng tâm là giải ngân gói tín dụng ưu đãi 30 ngàn tỷ đồng cùng với việc xây dựng các nghị định, thông tư thi hành Luật Đất đai phù hợp với yêu cầu thực tiễn cuộc sống, việc Quốc hội sắp thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), tạo điều kiện cho thị trường BĐS hồi phục và phát triển theo hướng minh bạch, ổn định và bền vững.

Giá đất nên ổn định trong 5 năm

Nhằm giải quyết khó khăn, giúp thị trường BĐS hồi phục và phát triển minh bạch, ổn định, bền vững. Horea có kiến nghị Chính phủ không quy định khung giá đất. Bảng giá đất nên để cho UBND thành phố xây dựng theo cơ chế giá thị trường trình HĐND thành phố thông qua để ban hành. Thời gian áp dụng bảng giá do Nhà nước ban hành ổn định trong 5 năm (hàng năm chỉ điều chỉnh cục bộ những khu vực có biến động lớn về giá).

Đối với các doanh nghiệp đã thỏa thuận bồi thường nhưng chưa đóng tiền sử dụng đất hoặc còn nợ tiền sử dụng đất, kiến nghị có hướng dẫn cụ thể việc khấu trừ các chi phí hợp lý của doanh nghiệp để tránh tình trạng phải nộp tiền sử dụng đất “gần như 2 lần”. Về lâu dài, đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Horea cho biết, để hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước. Việc thu tiền sử dụng đất một lần khi giao đất tạo áp lực vốn cho nhà đầu tư, hạn chế việc tăng cung BĐS cho thị trường đồng thời tạo áp lực tăng giá BĐS.

Ông Châu đề xuất, “Chính phủ xem xét đưa vào dự thảo nghị định về thu tiền sử đất cho áp dụng chung cơ chế đặc biệt về thu tiền sử dụng đất đã được ban hành tại Quyết định số 843/QĐ-TTg ngày 31/05/2013 của Thủ tướng Chính phủ như sau: Cho phép các chủ đầu tư dự án đã được Nhà nước giao đất nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ về nộp tiền sử dụng đất do khó khăn về tài chính được nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ thanh toán tiền bán hàng trong thời gian tối đa 24 tháng kể từ ngày có thông báo nộp tiền sử dụng đất của cơ quan thuế”.

Diễn giải về việc này, ông Châu cho rằng, nếu các doanh nghiệp đều được nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán hàng và trong thời hạn tối đa là 24 tháng thì sẽ góp phần làm giảm áp lực tài chính lên doanh nghiệp và tạo điều kiện giảm mặt bằng giá BĐS có lợi cho người tiêu dùng.

Horea cũng đề xuất có cơ chế miễn giảm tiền sử dụng đất đối với các dự án làm nhà ở thương mại cho thuê giá bình dân trong suốt thời gian thực hiện dự án (để khuyến khích phát triển loại hình nhà cho thuê).

“Nếu doanh nghiệp không tiếp tục thực hiện dự án thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định. Mức giá cho thuê nhà để hưởng chính sách ưu đãi miễn giảm tiền sử dụng đất do tỉnh thành quy định”, Ông Châu cũng nói rõ.

Để triển khai nhanh gói tín dụng ưu đãi cho người thu nhập thấp đô thị (gói tín dụng 30 ngàn tỷ đồng), Horea đề nghị, nên cho các dự án nhà ở thương mại đang xây dựng dở dang có quy mô căn hộ nhỏ hơn hoặc bằng 70m2, có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 được tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng để giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, sớm có sản phẩm cung ứng cho thị trường và góp phần giải quyết hàng tồn kho.

Một điểm mới trong kiến nghị của Horea là: “UBND thành phố công bố khu vực không cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, không cho phép cơ cấu lại căn hộ để các doanh nghiệp chủ động tìm giải pháp để giải quyết khó khăn của mình. Ngoài ra Horea đề nghị, UBND thành phố chỉ đạo các Sở “gỡ khó” cho nhóm dự án xin chuyển đổi, trước hết là 6 dự án xin chuyển đổi thành nhà ở xã hội, 10 dự án xin cơ cấu căn hộ lớn thành căn hộ vừa và nhỏ đã được Sở Xây dựng trình thành phố”.

Kiến nghị này nhằm giải quyết nhu cầu của các doanh nghiệp xin chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, cơ cấu lại căn hộ lớn thành căn hộ quy mô vừa và nhỏ để cơ cấu lại sản phẩm phù hợp nhu cầu thị trường và giải quyết hàng tồn kho.

Mở rộng điều kiện cho Việt Kiều và người nước ngoài sở hữu nhà

Hiện nay, có hơn 4 triệu người Việt ở hầu hết các nước trên thế giới, tập trung đông nhất ở Mỹ. Hàng năm lượng kiều hối gửi về nước trên 10 tỷ USD. Bên cạnh đó, người nước ngoài sống làm việc tại Việt Nam rất đông và ngày càng tăng, xu thế một bộ phận người nước ngoài (không thường xuyên làm việc, sinh sống tại Việt Nam) muốn mua nhà tại Việt Nam để nghỉ dưỡng cũng tăng (Được biết, có khoảng 140.000 người Hàn Quốc ở Việt Nam, trong đó khoảng 80.000 người ở TPHCM và hàng chục ngàn người Nhật, Philippinnes…).

Theo Horea, việc cho Việt kiều được sở hữu nhà như người trong nước là hợp lý và góp phần hướng bà con Việt kiều gắn bó với quê hương và góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế. Đối với việc cho phép người nước ngoài mua nhà hạng sang tại Việt Nam theo các khu vực được cho phép là thực hiện xuất khẩu tại chỗ, tạo công ăn việc làm và không cạnh tranh với người thu nhập thấp trong nước về nhà ở và góp phần giải quyết hàng tồn kho ở phân khúc nhà ở hạng sang hiện nay.