Nhiều dự án cao ốc, văn phòng cho thuê mọc lên như nấm và theo dự đoán của các chuyên gia địa ốc, sẽ có cuộc khủng hoảng thừa trong tương lai. Ngược lại, khách sạn (KS) cao cấp 3, 4, 5 sao thì mọc lên “nhỏ giọt”, trong khi đó nhu cầu về phòng KS đang thiếu trầm trọng, giá bán phòng KS tăng trên 30%. Vì sao có thực trạng này?

Sẽ thừa cao ốc văn phòng cho thuê?

Cho đến thời điểm này, thị trường cao ốc văn phòng cho thuê tại TPHCM vẫn đang đắt hàng.Nhiều cao ốc quen thuộc như: Betexco, Harbour View, Central Park, Diamond Plaza, SunWah, REE, Metropolitan, Etown… và một số cao ốc mới đưa vào hoạt động như: Miss Áo Dài, Pasteur Tower, Starview, Royal Building… có công suất phòng cho thuê đạt mức trên 85%.

Nếu như năm 2005, một mét vuông cao ốc văn phòng loại A tại TPHCM cho thuê ở mức từ 25 – 27 USD, đến nay đã vọt lên 30 USD. Còn cao ốc văn phòng loại B cũng ít có nơi nào cho thuê dưới mức 18USD/m². Theo đánh giá của giới địa ốc, giá này vẫn tiếp tục tăng trong năm 2007.

Chính sự hấp dẫn về nhu cầu cũng như lợi nhuận mà từ 3 năm trở lại đây, nhà đầu tư đổ xô xây dựng cao ốc để cho thuê văn phòng. Tuy nhiên, theo khảo sát của chúng tôi, thật ra chỉ “sốt” văn phòng cho thuê đối với loại A, B, còn loại C, hoặc loại B nhưng ở xa trung tâm thành phố thì vẫn còn nhiều nơi trống và giá trung bình khoảng 15 USD/m².

Theo Công ty Nghiên cứu tiếp thị và quản lý bất động sản CBRE, tại TPHCM, từ nay đến đầu năm 2008, sẽ có thêm 29 cao ốc văn phòng cho thuê được đưa vào khai thác, chắc chắn sẽ đáp ứng phần lớn nhu cầu thuê văn phòng.

Còn mới đây, trả lời trên Báo SGGP, ông Ngô Duy Thái, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc ACB, dự đoán: Chỉ tính riêng 2 quận trung tâm thành phố (quận 1 và 3) từ đây đến 2010, thị trường sẽ xuất hiện thêm khoảng 400.000m² văn phòng cho thuê loại A và 200.000m² loại B. Theo dự báo của ông Thái trong tương lai cao ốc, văn phòng cho thuê sẽ có cuộc khủng hoảng thừa.

Còn ông Lương Sỹ Khoa, Phó tổng giám đốc Công ty Địa ốc An Gia, cho rằng, nếu sắp tới khu đô thị mới Thủ Thiêm (quận 2), các quận ven như quận 2, 9, Hiệp Phước, Nhà Bè hình thành… chắc chắn sẽ ra đời thêm nhiều cao ốc văn phòng cho thuê. Lúc đó sẽ giải quyết được bài toán sốt cao ốc, văn phòng và các cao ốc sẽ cạnh tranh nhau, giá sẽ giảm và người thuê văn phòng cũng phải chọn lựa cho hợp lý. “Không thể để TPHCM bị xếp vào hạng cho thuê cao ốc, văn phòng đắt nhất nhì Đông Nam Á như hiện nay”.

Thiếu khách sạn cao cấp

Tại TPHCM hiện nay, KS đạt tiêu chuẩn 5 sao chỉ có 11 cái gồm: Caravelle, Sheraton, Omni, New World, Equatorial, Legend, Renaissance Riverside, Windsor Plaza, Sofitel Plaza, Park Hyatt, Majestic với tổng số phòng 3.592; có 8 KS 4 sao (1.281 phòng) và 20 KS 3 sao (1.621 phòng). Trong khi đó, năm 2006, TPHCM đón được 2.350.000 lượt khách quốc tế, tăng 17,5%.

Và từ đầu năm 2007 đến nay, lượng khách quốc tế đến TPHCM tăng 11,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Số lượng phòng KS cao cấp quá ít đã không đáp ứng nhu cầu thực tế của du khách. Ông Võ Anh Tài, Giám đốc hãng lữ hành Saigontourist, nói: “Nếu không có những chiến lược phát triển KS cao cấp, đến 2010, TPHCM sẽ thiếu phòng KS trầm trọng”.

Vì sao nhà đầu tư không “mặn” xây dựng KS cao cấp? Tổng giám đốc một cao ốc, văn phòng cho thuê, phân tích: Nếu bỏ tiền ra xây một KS 5 sao thì xây dựng một cao ốc văn phòng chỉ chiếm khoảng hơn 1/2 kinh phí, vì không cần nội thất trang trí rất tốn kém như KS. Cao ốc, văn phòng cho thuê chỉ cần bán không gian cho người thuê, các thiết bị chủ yếu là máy lạnh, điện thoại, đường truyền Internet và các vật dụng phục vụ cho văn phòng, thì đơn vị thuê văn phòng tự sắm. Xây cao ốc, văn phòng dễ cho thuê, không mất nhiều thời gian để thu hồi vốn, cách tiếp thị – bán sản phẩm cũng đơn giản hơn bán phòng KS.

Hơn nữa, địa điểm xây cao ốc văn phòng cũng dễ chọn hơn xây dựng một KS. Cao ốc văn phòng nằm trong hẻm cũng có thể chấp nhận được, còn KS thì địa điểm phải ưu tiên số 1. Việc bảo trì trang thiết bị trong KS cũng khó hơn, tốn kém nhiều hơn so với cao ốc văn phòng.

Anh Nguyễn Thế Phong, Việt kiều Mỹ, hiện anh là tổng giám đốc của công ty K, chủ nhân của một cao ốc khá lớn nằm trên đường Nguyễn Thị Minh Khai, quận 1, TPHCM, cho biết: “5 năm trước, lần đầu tiên khi về Việt Nam, anh tính đầu tư xây dựng một khách sạn cỡ 4 sao tại TPHCM, nhưng do tìm kiếm đất quá khó, vả lại có tiền có thể xây dựng một KS dễ dàng, nhưng sợ nhất là nhân sự quản lý, phục vụ trong KS đạt tiêu chuẩn 4 – 5 sao rất thiếu, nên tôi chuyển hướng qua đầu tư xây dựng cao ốc”.

Giải pháp lâu dài?

Ông Lã Quốc Khánh, Phó Giám đốc Sở Du lịch TPHCM, cho rằng: “Xây dựng KS cao cấp không phải tính chuyện ngắn hạn mà phải có sự đầu tư dài hơi. UBND TPHCM và Sở Du lịch TPHCM rất khuyến khích và hỗ trợ, tạo điều kiện nhiều mặt để các nhà đầu tư an tâm đầu tư những KS có đẳng cấp”. TPHCM luôn chiếm đến 70% lượng khách quốc tế đến Việt Nam hàng năm. Dự kiến đến năm 2010, TPHCM sẽ đón khoảng 4 – 5 triệu lượt khách quốc tế. Lúc ấy, nhu cầu KS cao cấp sẽ rất lớn.

Các chuyên gia du lịch phân tích: Tiền đầu tư ban đầu của một KS có thể cao hơn nhiều so với một cao ốc văn phòng cho thuê. Tuy nhiên, về hiệu quả lâu dài thì KS cao cấp sẽ qua mặt – nhất là trong tình hình Việt Nam đã gia nhập WTO, doanh nhân, khách quốc tế chọn Việt Nam làm nơi đầu tư, làm ăn, du lịch hấp dẫn.

Giám đốc một hãng lữ hành lớn tại TPHCM, đưa ý kiến: Giải pháp tình thế để khắc phục tình trạng thiếu phòng KS từ nay đến năm 2010, trước mắt cần nâng cấp 8 KS 4 sao lên thành 5 sao, 20 KS 3 sao lên thành 4 sao, để lúc đó TPHCM sẽ có khoảng 50 KS từ 4 đến 5 sao và chừng 50 khách sạn 3 sao (nâng cấp từ 2 sao hiện nay).

Song song đó, TP cần có những chính sách kêu gọi, ưu đãi và tạo mọi điều kiện tốt nhất (như thuế thuê đất, mặt bằng, giấy phép xây dựng…) cho nhà đầu tư đầu tư xây dựng KS. Có như vậy mới hy vọng đáp ứng đủ và phục vụ tốt nhu cầu của du khách sắp tới.

Thử làm một bài toán về giá: Hiện nay, giá văn phòng cao ốc loại A khoảng 30 USD/m²/tháng x 30m²/diện tích tiêu chuẩn một văn phòng làm việc = 900 USD/tháng. Trong khi đó, một KS tiêu chuẩn 5 sao hiện nay có giá khoảng 150 USD/ngày đêm, chỉ cần công suất phòng đạt 50% (tức 15 ngày full – đầy phòng), thì tổng số tiền thu được sẽ là 2.250 USD/tháng/phòng. Chưa nói đến việc thu lợi từ các dịch vụ ăn theo như nhà hàng, Spa, lữ hành, bán vé máy bay, tàu xe…

Theo Châu Phong - Sài Gòn Giải Phóng