Mỗi ngày trôi qua, thị trường bất động sản lại tiến gần hơn đến thời điểm cuối năm 2013, đầu năm 2014, giai đoạn được dự báo là “xác lập đáy” để bắt đầu đi lên.

Gói tín dụng hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng đã kích hoạt được hai tháng, cộng thêm nhiều chính sách có tính hỗ trợ khác; điều kiện kinh tế - xã hội cũng góp phần hỗ trợ cho thị trường, như lạm phát không cao và lãi suất tiền gửi tiết kiệm giảm khiến nguồn vốn đầu tư trong dân có thể chảy từ tiết kiệm sang kênh bất động sản.

Song song đó, nhiều địa phương đã bắt đầu để ý hơn đến nguồn cung dự án…

Thắt chặt nguồn cung

Sau Hà Nội, nay chính quyền TP. Hồ Chí Minh cũng cho rằng cần phải quản lý chặt chẽ theo hướng hạn chế các dự án nhà ở thương mại mới để giải quyết triệt để tảng băng bất động sản.

Hạ tuần tháng 7, UBND TP. Hồ Chí Minh cho biết bên cạnh việc tập trung các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, thành phố này
sẽ hạn chế tối đa các dự án phát triển nhà ở mới.

Đó là bởi những năm vừa qua, nhất là trong giai đoạn bùng nổ các dự án xây dựng khu căn hộ (từ năm 2011 trở về trước), đã có rất nhiều dự án đã được cấp phép mà chủ đầu tư không đủ năng lực để thực hiện.

Sự tham gia của các nhà đầu tư thứ cấp khiến thị trường sôi sùng sục, nhiều dự án nhà ở được mua đi bán lại nhiều lần khi sản phẩm căn hộ vẫn chỉ là bản vẽ.

Thị trường đột ngột trầm lắng, người mua vắng bóng khiến nhiều dự án mới chỉ giải tỏa dở dang, hoặc giải tỏa xong bị biến thành đất hoang, hoặc triển khai nửa chừng rồi “đắp chiếu” vì chủ đầu tư không còn tiền để xây tiếp…

Có những dự án đất nền ở quận 2 triển khai cả chục năm nay, trong giai đoạn “sốt đất” sản phẩm được người ta sang tay với giá hàng chục triệu đồng/m² nay vẫn chỉ là những bãi đất trống. Hệ quả của những dự án như vậy là hàng trăm ngàn tỉ đồng bị chôn vùi vào đất, không những thế, bộ mặt đô thị cũng bị ảnh hưởng, sự yếu kém trong công tác quản lý cũng được phơi bày.

UBND TP. Hồ Chí Minh, vì vậy, đã thành lập tổ công tác xử lý các dự án chậm tiến độ theo hướng thu hồi, hủy bỏ các quyết định giao đất đối với các dự án không phù hợp.

Trước mắt, sẽ rà soát hủy bỏ chủ trương chấp thuận đầu tư và các quyết định giao đất và cho thuê đất của 125 dự án với diện tích khoảng 2.000ha. Các dự án này đều được công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng, tại các địa phương, cơ sở nơi có dự án.

Đối với các dự án được tiếp tục triển khai thực hiện thì quy định cụ thể các điều kiện và cam kết tiến độ thời gian thực hiện đồng thời giao Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND quận huyện công bố công khai để các tổ chức, cá nhân biết và giám sát.

Thông tin TP. Hồ Chí Minh sẽ hạn chế tối đa phát triển dự án nhà ở mới dĩ nhiên có tác động mạnh đến thị trường bất động sản nói chung, các doanh nghiệp kinh doanh - đầu tư bất động sản trên địa bàn thành phố này nói riêng. Nhìn chung, các doanh nghiệp đang hoạt động tốt tỏ ra đồng tình với quyết định này.

Thời gian qua, nhiều dự án bất  động sản không được triển khai do các chủ đầu tư không đủ năng lực đã gây bức xúc cho xã hội và gây ảnh hưởng đến toàn thị trường. Hạn chế phát triển dự án mới trong tình hình hiện nay là hợp lý, để có thể phân loại và giải quyết hậu quả của các dự án cũ
đã cấp phép.

Có ý kiến cho rằng trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh đúng là đã có tình trạng cung vượt cầu, nhưng không phải xảy ra ở tất cả các phân khúc, mà chủ yếu xảy ra ở phân khúc căn hộ cao cấp, nhà biệt thự.

Căn hộ dành cho người có thu nhập thấp và trung bình vẫn rất được người có nhu cầu thực quan tâm. Do vậy, thay vì hạn chế các dự án mới ở tất cả các phân khúc, nên chăng cần xem xét từng dự án, từng phân khúc, tạo điều kiện cho doanh nghiệp đủ năng lực phát triển các dự án phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Nghĩa là, phân khúc nào phải hạn chế thì hạn chế, phân khúc nào cần phát triển thì cứ phát triển để đáp ứng nhu cầu thật của người dân.

Câu chuyện hàng tồn

Bên cạnh việc tiếp tục đẩy mạnh thực hiện rà soát, phân loại dự án phát triển nhà ở nhằm dẹp bỏ, hạn chế xây mới, TP. Hồ Chí Minh còn tiến hành thống kê tình hình tồn kho bất động sản tại địa bàn để có những điều chỉnh phù hợp sau đó. Việc làm này là cần thiết bởi những con số thống kê của các ban ngành trước nay còn nhiều bất cập, không đúng với thực tế, cách biệt quá xa so với số liệu của các công ty chuyên nghiên cứu thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, con số tồn kho hơn 12 ngàn căn hộ mà UBND thành phố đưa ra mới bằng con số tồn kho tại… một quận, bởi chỉ tính số căn hộ tồn kho của vài ba dự án đã lên tới con số hàng ngàn rồi.

Những thống kê không phải của các cơ quan chức năng tiến hành cho thấy tại TP. Hồ Chí Minh, trong quý II vừa qua, lượng căn hộ mở bán chủ yếu từ những dự án đang bán hoặc ngưng bán trước đó hơn là từ những dự án mới và chỉ bằng khoảng 60% của quý I.

Ở phân khúc biệt thự nhà phố, vẫn chưa có dự án nào mở bán trong quý II này. Về lượng căn hộ tiêu thụ, sau khi tăng mạnh trong quý I, sức cầu sang quý II đã giảm đến 35%, tổng lượng bán ra chỉ khoảng 1.100 căn. Đặc biệt, hấp lực của phân khúc nhà phố và biệt thự rơi xuống mức thấp nhất trong vòng năm năm qua.

Điều đáng nói là con số căn hộ tồn kho tại TP. Hồ Chí Minh là khá lớn, lên đến 55 ngàn căn, trong đó số phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng rất thấp. Có nghĩa là phân khúc căn hộ trung bình và bình dân tồn kho không ít như những con số trước nay được đưa ra.

Vậy thì, những sản phẩm tồn kho ấy có được hưởng lợi gì từ gói tín dụng hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng, vốn được dành cho cả nhà ở thương mại diện tích dưới 70m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2 lẫn nhà ở xã hội hay không?

Câu trả lời không lấy gì làm lạc quan: Sau gần hai tháng triển khai, cả nước mới có 56 khách hàng là gia đình, cá nhân được vay vốn mua căn hộ thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội từ gói hỗ trợ này, số tiền giải ngân được khoảng 11 tỉ đồng.

Tốc độ giải ngân chậm một cách đáng kinh ngạc như vậy rõ ràng khó thể “tạo đà” cho thị trường sớm hồi phục như người ta kỳ vọng. Dù vậy, theo số liệu từ các công ty nghiên cứu thị trường, các giao dịch bất động sản có ấm lên trong thời gian gần đây, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ thương mại giá rẻ.

Đó là nhờ những nỗ lực bán hàng từ phía các chủ đầu tư của những dự án không nằm trong diện được giải ngân gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng, như hợp tác với các ngân hàng thương mại để tung ra các chương trình hỗ trợ tài chính giúp khách hàng thực hiện khoản vay với lãi suất hấp dẫn (dưới 10%/năm) và duy trì ổn định trong vài năm đầu...