Khó từ chối các nhà đầu tư

Đề cập về cơn lốc phát triển các cao ốc tại trung tâm TP.HCM, ý kiến của một số chuyên gia liên quan đến ngành qui hoạch - kiến trúc cho rằng đó là một sự đánh đổi.

Thành phố (TP) đang đứng trước những áp lực về phát triển, rất khó "làm ngơ" trước các dự án lớn...

Các chuyên gia đều nhất trí: khu trung tâm TP.HCM rất hấp dẫn các nhà đầu tư. Chỉ khi nào TP tạo ra một Sài Gòn mới ở địa điểm hợp lý, cơ sở hạ tầng tốt thì nhà đầu tư mới chịu "buông" khu trung tâm.

Lẽ ra nếu Nhà nước có đủ lực, bỏ tiền ra cải tạo lại khu trung tâm thì mới có thể chủ động không để tăng dân số và đảm bảo được hệ thống hạ tầng hợp lý. Còn để cho các nhà đầu tư tư nhân thì bao giờ họ cũng muốn sau khi tái định cư cho người dân tại chỗ xong phải còn lại cái gì đó để bán, để kinh doanh.

Nhà đầu tư không phải là nhà từ thiện, phải có lời (lời thật nhiều) mới làm. Biết vậy, nhưng từ chối họ là đồng nghĩa với việc chưa biết khi nào mới giải quyết được các khu nhà lụp xụp tồn tại trong trung tâm TP, đó là chưa kể dự án của các nhà đầu tư sẽ đem lại những khoản thu nhập không nhỏ cho ngân sách.

Không buông xuôi, phá bỏ tất cả

Phó giáo sư, tiến sĩ Nguyễn Minh Hòa - trưởng bộ môn đô thị học Trường đại học Khoa học xã hội và nhân văn TP.HCM - cho rằng vấn đề nhà cao tầng ở trung tâm TP là bài toán cực kỳ nan giải đối với lãnh đạo TP và hội đồng qui hoạch kiến trúc.

Ông nói: "Chúng ta đang đứng trước mâu thuẫn lớn giữa một bên là phát triển kinh tế và bên kia là giao thông, môi trường và dân số. Các nhà đầu tư chỉ muốn đổ tiền vào khu vực trung tâm, không chịu ra bên ngoài, nếu chúng ta từ chối thì họ sẽ sang các nước lân cận, họ không đủ kiên nhẫn chờ 10 - 15 năm nữa để đầu tư vào Thủ Thiêm. Đây là vấn đề đau đầu của TP.HCM".

Ông Nguyễn Minh Hòa cho biết TP đang thí điểm một vài dự án cải tạo khu vực trung tâm theo hướng bóc cả một khu dân cư lụp xụp để thay vào đó là một khu dân cư hiện đại hơn. Có hai dự án đang tiến hành theo kiểu này là Bitexco thực hiện ở khu Mả Lạng và VinaCapital thực hiện ở khu ô phố nằm giữa hai con đường Cô Bắc và Cô Giang. Những dự án này sẽ thành công nhưng cũng phải đối mặt với một mâu thuẫn "chết người": giữa mật độ dân số, khối lượng vật chất bề mặt (nhà, dịch vụ kinh doanh) với giao thông, môi trường.

Ông Nguyễn Minh Hòa nhấn mạnh: "Chúng ta cần chấp nhận một sự thật cay đắng là không còn giữ được cảnh quan và kiến trúc truyền thống của trung tâm TP nữa. Nhưng sự được mất nào cũng có cái giá của nó. Với những tòa nhà cao tầng rõ ràng là bộ mặt TP hoành tráng, hiện đại, bề thế và sôi động hơn. Nhưng không phải vì thế mà buông xuôi, phá bỏ tất cả". Theo ông Nguyễn Minh Hòa, có một vài điểm cần lưu ý:

Thứ nhất, các cao ốc vài ba chục tầng chỉ nên xuất hiện ở một số nơi, đóng vai trò như một điểm nhấn kiến trúc cho một ô phố chứ không nên tạo ra các bức tường thành lừng lững hoặc nguyên một khối hộp vĩ đại, trông rất phản cảm.

Thứ hai, khi xây các cao ốc phải tính đến các công trình kiến trúc lịch sử và các di sản văn hóa. Có một số công trình cũ là nơi "cấm kỵ", tuyệt nhiên không để cái mới lấn át (độ cao, qui mô, khoảng cách), chẳng hạn các tòa nhà thể hiện quyền lực như UBND TP, Tòa án nhân dân TP và các di tích lịch sử như dinh Độc Lập, chợ Bến Thành, Bưu điện TP...

Thứ ba, các nhà đầu tư nên dung hòa giữa lợi ích riêng và sự phát triển chung, đừng "ép" TP quá. Có thể giảm bớt mật độ dân số và dân số tĩnh bằng cách tăng văn phòng cho thuê, giảm căn hộ gia đình, hi sinh một phần diện tích để tăng bãi đậu xe, tăng cây xanh, tăng giao thông nội bộ, giảm các dịch vụ mà khu bên cạnh đã có sẵn như siêu thị, nhà hàng, đồng thời bù phần bị thiệt bằng các dịch vụ khác chưa có như trung tâm đấu giá, trung tâm hội thảo quốc tế, trung tâm triển lãm, trung tâm biểu diễn thời trang...

Phải "siết" lại

* Thưa ông, việc cho phép xây dựng các cao ốc ở khu trung tâm TP hình như chưa phù hợp với định hướng qui hoạch?

Ông Nguyễn Trọng Hòa, giám đốc Sở Qui hoạch - kiến trúc TP: Chức năng của sở chỉ xem xét về các chỉ tiêu qui hoạch, kiến trúc. Cho làm gì, ở đâu là do các ngành quản lý chức năng khác xem xét. Thường khi cấp phép xây dựng thì giữa các cơ quan liên quan đều có sự phối hợp, nhưng chỉ áp dụng đối với những ngành nghề nhạy cảm.

Thời gian qua chúng ta hơi "thả" về điều kiện khi xem xét các dự án đầu tư tại khu trung tâm TP. Sắp tới phải siết lại chuyện này, trong đó yếu tố giao thông phải được đặt ra như điều kiện hàng đầu.

* Thời gian gần đây cao ốc ở khu trung tâm TP tăng quá nhanh. Với xu hướng này nhiều người lo lắng hạ tầng sẽ không chịu nổi?

Quan điểm của TP là cho phép cải tạo khu trung tâm nhưng không được tăng dân số. Khi qui hoạch cũng tính đến bài toán này. Vừa qua chúng tôi đã từ chối một số công trình mà qui mô dân số lớn hơn số dân ở khu vực hiện tại. Riêng những dự án phức tạp phải đưa ra hội đồng để lấy ý kiến.

Hiện có hai luồng ý kiến khác nhau về việc cho phép phát triển tầng cao ở khu trung tâm TP. Có luồng ý kiến cho rằng nên hạn chế đầu tư ở khu trung tâm TP, vừa bảo tồn được kiến trúc, vừa không gây quá tải cho hạ tầng khu vực này. Nhưng luồng ý kiến thứ hai hoàn toàn ngược lại, đề nghị chuyển hướng để khu vực này thành trung tâm dịch vụ, tài chính lớn.

* Quan điểm TP ra sao?

TP đang tổ chức cuộc thi ý tưởng thiết kế khu trung tâm để qua đó định hướng phát triển cho khu vực này. Xu hướng là phát triển nhà cao tầng nhưng cũng kết hợp bảo tồn kiến trúc cổ. Có những khu được xây nhà cao tầng nhưng cũng có những khu hạn chế xây dựng. Dự kiến tháng 3 - 2008 sẽ xong qui hoạch chi tiết, thiết kế qui chế kiến trúc.

Thật ra TP không thiếu tầm nhìn và xu thế phát triển các đô thị vệ tinh đã được nghiên cứu từ lâu. TP cũng khuyến khích các nhà đầu tư ra quận ven, ngoại thành. Nhưng càng ra xa thì chi phí càng cao và vấn đề quan trọng là ai sẽ đầu tư giao thông, các hạ tầng khác?
 
Khi nào có metro, có giao thông thuận tiện thì mới có thể phát triển các khu đô thị vệ tinh. Trước mắt khuyến khích phát triển ở các khu vực kế cận, sát khu đô thị cũ. Trong điều kiện hiện nay ta phải chấp nhận lấy ngắn nuôi dài.

* Muốn phát triển đô thị vệ tinh phải có các tuyến metro, muốn có metro cần phải có tiền... Cái vòng luẩn quẩn này bao giờ mới được giải quyết?

Vừa qua Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý cấp cho TP.HCM 10 tỉ USD trong vòng 4 - 5 năm tới để làm giao thông, phát triển hạ tầng. Như vậy mỗi năm ta có khoảng 2 tỉ USD để đầu tư cho mục tiêu này. Bây giờ có lực, TP bắt đầu vươn ra xa hơn, đó là các khu đô thị vệ tinh. Điều mà trước nay TP muốn mà chưa làm nổi.

> TP.HCM: "nén chặt" trung tâm bằng cao ốc! (phần 2)

Theo Tuổi Trẻ