Tại TP HCM, có rất nhiều khu dân cư tự phát mọc lên trên những lô đất được chuyển nhượng bằng giấy tay.

Trong tình hình thị trường bất động sản khó khăn hiện nay, tại các quận, huyện vùng ven thành phố Hồ Chí Minh đang “nở rộ” Dự án nhà ở cho người thu nhập thấp và tình trạng phân lô, bán nền trên đất nông nghiệp. Hàng trăm ngàn thửa đất mới được hình thành đang khiến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) của thành phố gặp khó khăn và chưa có hướng giải quyết.

Sau 5 năm mua đất, vẫn chưa làm được “sổ đỏ”

Nhiều năm trở lại đây, tại các quận, huyện ngoại thành thành phố Hồ Chí Minh như Tân Bình, Bình Tân, Thủ Đức, Gò Vấp, quận 9, 12, Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, rất nhiều khu dân cư tự phát mọc lên trên những lô đất được chuyển nhượng bằng giấy tay. Và hiện nay, những khu dân cư như thế vẫn tiếp tục được hình thành trên đất nông nghiệp.

Thường thì mỗi khi có nhà xây dựng không phép, chính quyền địa phương đến “phạt” chủ hộ từ 500.000 đồng đến 2 triệu đồng. Sau khi nộp phạt, những hộ dân này nghiễm nhiên cho rằng: chính quyền địa phương đã “ngầm” công nhận họ được phép xây cất nhà và cư trú tại địa phương.

Bà Nguyễn Thị Thủy, ở tổ 7, ấp 1, xã Bình Mỹ, huyện Củ Chi kể: “Gia đình tôi mua thửa đất này cũng được 5-6 năm rồi mà cuộc sống còn khó khăn vì chưa làm được sổ đỏ, hộ khẩu hay giấy tờ. Các cháu rất khó khăn trong việc xin học. Tôi mong chính quyền tạo điều kiện để chúng tôi có sổ, được hưởng các quyền lợi và cuộc sống ổn định hơn”.

Những người dân đang sống ở những khu dân cư tự phát nói trên không được cấp loại giấy tờ nào, nhưng họ vẫn trông chờ vào một chính sách của thành phố để hợp thức hóa việc cư trú của gia đình mình. Núp dưới những dự án khu dân cư, một số đầu nậu đã mua những thửa đất lớn ở các huyện ngoại thành, sau đó xin phép xây dựng những căn nhà nhỏ để bán. Tuy nhiên, những “chủ đầu tư” này không thể hoàn công ra sổ riêng cho từng căn nhà sau khi xây xong, bởi các căn nhà này có diện tích vài chục m2, không đủ điều kiện để tách sổ. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến không ít vụ khiếu kiện của người dân.

Anh Trương Phú Thiện, ở ấp 1, xã Bình Mỹ, huyện Củ Chi cho biết: “Gia đình tôi ở đây được 4 năm rồi, nhưng vẫn trong tình trạng không có sổ đỏ. Những hoạt động của địa phương hay những thủ tục hành chính ở địa phương, không thể tham gia. Mình thấy mất tự tin vì giống như không phải công dân ở đây mà như người trôi nổi. Nhiều lúc mình cũng muốn viết thư lên thành phố để hỏi nhưng cũng không biết phải hỏi ai”.

Còn gần 100.000 thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh, hiện thành phố vẫn còn gần 100.000 thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Đây là những trường hợp do nhà, đất có trước quy hoạch nhưng tại thời điểm cấp giấy không phù hợp quy hoạch; sang nhượng bằng giấy tay sau ngày 1/7/2004; đất lấn chiếm, không phù hợp quy hoạch.

Tuy nhiên, trên thực tế, có đến hàng trăm ngàn lô đất đã được phân lô, bán nền bằng giấy viết tay ở các quận, huyện vùng ven không đủ điều kiện cấp “sổ đỏ”. Những lô đất được phân có diện tích phổ biến từ 40 đến 50m2 với giá từ 80 đến 400 triệu đồng.

Việc phân lô, bán nền bằng giấy viết tay hiện vẫn đang diễn ra công khai ở vùng ven, ngoại thành thành phố Hồ Chí Minh, gây thất thoát rất lớn trong việc thu thuế và phá vỡ quy hoạch chung của thành phố. Trong khi đó, các ngành chức năng và chính quyền địa phương còn lúng túng khi triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013.

Ông Lê Quang Hiền, Phó Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nhà Bè cho biết: “Đất tạo lập từ sau 1/7/2004 đến 1/7/2006 thì những trường hợp này có thể xem xét được. Hiện nay, huyện cũng đã có văn bản đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn, đến nay vẫn đang đợi. Cái thứ hai là theo Luật đất đai và các Nghị định hướng dẫn thi hành có hiệu lực nhưng không đề cập đến diện tích tối thiểu để tách thửa đất nông nghiệp mà chỉ đề cập đến đất ở, do đó hiện nay huyện cũng đang vướng. Huyện cũng đang tạm ngưng cấp giấy cho những đối tượng tách thửa đất nông nghiệp và đang xin ý kiến của cấp trên”.

Luật đất đai hiện hành đã mở ra cánh cửa cho những hộ dân có đất sang nhượng bằng giấy viết tay, những hộ đã sinh sống ổn định trước khi có quy hoạch. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện Luật đất đai theo Nghị định 43 của Chính phủ, thành phố Hồ Chí Minh đang gặp một số khó khăn như: khó xác định thời điểm chuyển nhượng, khung giá đất của thành phố còn quá cao nên nhiều hộ không có tiền nộp thuế để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...

Vừa qua, UBND thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định 33/2014, quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa. Theo Quyết định này, tại các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa là 120m² và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 7m đối với đất chưa có nhà; 80m² và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m đối với đất có nhà. Trên thực tế, quy định này chưa tháo gỡ được khó khăn trong việc cấp sổ đó cho cho hàng trăm ngàn thửa đất đã được chuyển nhượng trên địa bàn thành phố.

Ông Võ Chí Dũng, Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường quận 9 nói: “Đã xác định Dự án bất động sản thì phải có chủ đầu tư và phải được các cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thời gian vừa qua, do thị trường bất động sản đóng băng nên nhiều Dự án nhà ở trên địa bàn quận 9 không thực hiện được. Tuy nhiên, đối với những hộ đã mua được nền và họ đã làm nhà ở rồi thì chúng tôi vẫn tiến hành cấp Giấy chứng nhận cho họ để thực hiện quyền của người dân theo chỉ đạo của thành phố”.

Để lập lại trật tự trong công tác quản lý đất đai, thành phố Hồ Chí Minh cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những đối tượng đủ điều kiện ở các khu dân cư và trong những Dự án nhà ở đã được phê duyệt. Thành phố cũng cần phát huy hơn nữa vai trò của chính quyền địa phương trong công tác quản lý đất đai, đặc biệt là ngăn chặn việc phân lô, bán nền trên đất nông nghiệp để tránh những khó khăn, vướng mắc mới phát sinh.