Thành phố Hồ Chí Minh là địa phương có mật độ các chung cư khá dày đặc, phân bổ ở nhiều khu vực trên địa bàn. Hiện nay, với tốc độ các khu chung cư "mọc lên" ngày càng nhiều đang kéo theo các vấn đề phát sinh mới, nhất là những mâu thuẫn trong công tác quản lý chung cư.

Theo ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, trong thời gian qua đã phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân sống trong chung cư.

Cụ thể, các tranh chấp xoay quanh vấn đề diện tích sở hữu và sử dụng chung, sử dụng kinh phí quản lý vận hành, công tác bảo đảm an toàn phòng cháy chữa cháy, phí bảo trì…

Ông Trần Trọng Tuấn cho biết, nguyên nhân phát sinh mâu thuẫn chủ yếu là do chủ đầu tư, ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận hành chưa thực hiện đúng các quy định pháp luật về bảo trì công trình, bảo trì trang thiết bị, chưa tập huấn lực lượng phòng cháy chữa cháy... Ngay cả các chủ sở hữu trong nhà chung cư cũng chưa quan tâm đầy đủ đến quyền lợi, trách nhiệm của mình.

Cùng với đó, các văn bản quy phạm pháp luật có nhiều nội dung chưa thống nhất với nhau, có sự chồng chéo như quy định về phần diện tích thuộc sở hữu chung, sở hữu riêng, về cách tính diện tích sàn căn hộ, thời gian bảo trì công trình xây dựng. Ngoài ra, các văn bản pháp luật cũng chưa có chế tài xử lý đối với hành vi vi phạm của các bên…

Những vướng mắc về quy định pháp luật đã dẫn đến nhiều vụ tranh chấp, phát sinh liên quan đến chung cư trong thời gian vừa qua tại Thành phố Hồ Chí Minh như tranh chấp phí bảo trì tại chung cư Phú Thọ (quận 11), chung cư 4S Riverside Garden (quận Thủ Đức)… Đặc biệt, đến nay việc di chuyển 11 hộ dân tại chung cư lô IV, lô VI cư xá Thanh Đa, quận Bình Thạnh thuộc diện xuống cấp trầm trọng chưa thực hiện được do chưa thể cưỡng chế phá dỡ chung cư và cưỡng chế di chuyển người dân.

Theo ông Trần Trọng Tuấn, để giải quyết những mâu thuẫn, tranh chấp liên quan đến chung cư, ngoài vấn đề tăng cường kiểm tra sự chấp hành pháp luật đối với chủ đầu tư, ban quản trị, doanh nghiệp khai thác vận hành, cư dân của cơ quan quản lý Nhà nước; các bộ ngành Trung ương cần nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư (ban hành năm 2008).

Một số nội dung trong Quy chế này đã không còn phù hợp với Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở cũng như không phù hợp với tình hình thực tế tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Trong một cuộc hội thảo đánh giá Luật Nhà ở sửa đổi đối với thị trường bất động sản được tổ chức mới đây tại Thành phố Hồ Chí Minh, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây Dựng cho biết, trước đây, Luật Nhà ở quy định sở hữu chung cư thuộc vĩnh viễn, không cụ thể niên hạn sử dụng nên nhiều chung cư xuống cấp không thể phá dỡ, di dân để cải tạo, xây mới.

Ở Hà Nội có chung cư xuống cấp nhưng việc di dời người dân đến nơi ở mới kéo dài 3-4 năm mà vẫn chưa thực hiện được mặc dù chủ sở hữu chung cư cũ đã được bồi thường 1 tỷ đồng cùng với 1 căn hộ nơi ở mới.

Nay Luật Nhà ở sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua (có hiệu lực từ 1/7/2015) quy định chung cư có thời hạn sử dụng cụ thể, căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở.

Cùng với đó, nếu chung cư hư hỏng đột xuất, xuống cấp, Nhà nước sẽ cưỡng chế phá dỡ và cưỡng chế di chuyển. Luật Nhà ở sửa đổi cũng quy định cụ thể phần sở hữu chung, sở hữu riêng để tránh xảy ra các tranh chấp. Trong đó, nhà sinh hoạt cộng đồng của chung cư, hệ thống hạ tầng kĩ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đều thuộc sở hữu chung, không thuộc cá nhân nào.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi cho biết thêm, trước đây xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng khi tồn tại cách hiểu và áp dụng tính diện tích sử dụng căn hộ theo tim tường, thông thủy. Hiện nay, Luật Nhà ở sửa đổi quy định cách tính thông thủy (tính kiểu rải thảm, tính diện tích những nơi nước có thể lan tỏa) thay vì cách tính tim tường (diện tích được đo từ tim tường) như trước đây.

Hiện trên địa bàn thành phố có 1.244 chung cư, trong đó có 494 chung cư được xây trước năm 1975; đã có 1.107 chung cư được sử dụng, 107 chung cư đang thi công, trong đó chung cư tập trung khu vực nội thành chiếm đến 1.161 chung cư