Thị trường bất động sản TP. HCM dường như đang chứng kiến một nghịch lý, dù hàng tồn kho bất động sản từ các doanh nghiệp còn đang ngổn ngang, nhưng người mua nhà lại không dễ dàng trong việc tìm chốn an cư.

Không có hàng tốt để bán

Thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay tiếp tục chứng kiến sự gia tăng mạnh về thanh khoản. Hầu hết các dự án được xây dựng tốt có mức giá tầm trung đều có kết quả bán hàng khá thành công. Theo khát sát từ Công ty CBRE, chỉ tính trong quý II/2014, giao dịch căn hộ đã tăng khoảng 10,6% so với quý trước và 99,2% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, trong đó doanh số của phân khúc trung cấp tăng ngoài dự đoán 90,4% so với quý trước và 214% so với cùng kỳ năm trước.

Ghi nhận thời gian qua của phóng viên Đầu tư Bất động sản cũng thấy khá rõ thực tế sáng sủa của thị trường. Nhiều doanh nghiệp địa ốc án binh bất động thời gian qua, nay cũng đã quyết định quay trở lại thị trường để tìm kiếm cơ hội kinh doanh.

Ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Techcom Real nhận định, hiện nay, khách hàng quan tâm đến thị trường căn hộ rất nhiều, nhưng chỉ quan tâm đến các dự án căn hộ đã xây dựng hoàn thành hoặc xây dựng gần xong. Tuy nhiên, để có được sản phẩm của những dự án như thế này không dễ dàng.

“Nếu như cách đây vài năm, khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp môi giới là tìm khách hàng, còn hiện nay, khách hàng đã có, nhưng khó khăn lớn nhất lại là tìm nguồn hàng”, ông Lộc cho biết.

Trong khi đó, ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn cho rằng, thời gian qua, nghe rất nhiều thông tin TP. HCM đang có lượng tồn kho “khủng” căn hộ, song cần phải xác định rõ, đâu mới là nguồn cung thực sự để khách hàng quan tâm.

“Những dự án căn hộ được xây dựng tốt hoặc đã bàn giao nhà hầu như đều đã được bán hết. Hiện nay, để tìm chủ dự án có đủ năng lực thực sự hoàn thành dự án cũng dễ dàng”, ông Thanh nói và nhận định thêm, nguồn cung tồn đọng hiện nay so với nhu cầu thực sự không lớn, chỉ cần những dự án này điều chỉnh căn hộ diện tích hợp lý, xây dựng tốt chắc chắn sẽ bán được hàng.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Nam Hiền, Phó tổng giám đốc thường trực Công ty Bất động sản Hưng Thịnh nhấn mạnh, trong giai đoạn này mà nói, yếu tố mang tính quyết định dự án có bán được hàng hay không chính là tiến độ, uy tín, năng lực của chủ đầu tư.

“Thực tế cho thấy không phải khách hàng hiện nay không có nhu cầu, thậm chí nhu cầu còn rất lớn. Tuy nhiên, họ không mua vì không tìm được sản phẩm ưng ý”, ông Hiền nói và dẫn chứng, có khá nhiều dự án dù đã đủ điều kiện chào bán ra thị trường, nhưng không bán được vì khách hàng nghi ngại năng lực của chủ đầu tư. Tuy nhiên, cũng với những dự án đó, khi có một nhà đầu tư uy tín khác nhảy vào hợp tác, đầu tư xây dựng, chỉ trong một thời gian ngắn, dự án đã được bán sạch hàng.

Nút thắt “bó chân” nguồn cung

Tại cuộc họp báo về Triển lãm bất động sản với chương trình nhà ở trên dưới 1 tỷ đồng sắp diễn ra tại TP. HCM tới đây, ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức (TDH) khẳng định, hiện thị trường bất động sản TP. HCM đang thực sự khan hiếm nguồn cung căn hộ tốt có giá tầm trung. Theo ông Hiếu, nguyên nhân của sự khan hiếm này, một mặt nhu cầu của thị trường đang gia tăng, mặt khác dù lượng hàng căn hộ tồn kho ở TP. HCM hiện khá nhiều nhưng phần lớn tập trung ở các dự án căn hộ diện tích lớn.

“Có nhiều quan điểm cho rằng, đây là hệ quả của các doanh nghiệp một thời đua nhau làm dự án căn hộ có diện tích lớn. Tuy nhiên, điều này không phải hoàn toàn do lỗi của doanh nghiệp, mà còn do quy định thiếu tính thực tế từ các ngành chức năng”, ông Hiếu nói và đưa dẫn chứng, theo Tiêu chuẩn xây dựng TCXDVN 323:2004 “Nhà ở cao tầng - Tiêu chuẩn thiết kế” căn hộ chung cư được chia làm 3 loại, gồm: loại A có diện tích 50 - 70 m2, tương đương 1 - 2 người/hộ; loại B có diện tích 75 - 100 m2, tương đương 3 - 4 người/hộ; loại C có diện tích từ 105 m2 trở lên, tương đương 5 - 6 người/hộ. Có thể thấy, việc tính bình quân 4 người ở cho mọi loại diện tích căn hộ là chưa hợp lý, đặc biệt là căn hộ có diện tích 50 - 70 m2. Việc khống chế số lượng căn hộ, áp dụng tính toán 1 căn hộ tương đương 4 người ở cũng thiếu cơ sở căn cứ và không còn phù hợp. Tuy nhiên, dù Hiệp hội Bất động sản TP. HCM đã kiến nghị rất nhiều lần, nhưng đến nay, nút thắt này vẫn chưa được tháo gỡ.

Để giải quyết hàng tồn kho, đầu năm 2013, Chính phủ cho phép các dự án xây dựng dở dang hoặc dự án mới được điều chỉnh thiết kế căn hộ diện tích nhỏ. Tuy nhiên, theo đại diện nhiều doanh nghiệp, thủ tục xin điều chỉnh vẫn rất nhiêu khê, đến nay, nhiều chủ dự án vẫn còn loay hoay với thủ tục nên chưa thể tiến hành xây dựng.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, giải pháp quan trọng trước mắt giúp thị trường bớt khó khăn là TP. HCM nên nhanh chóng cho doanh nghiệp “chẻ” nhỏ căn hộ.

“Ở Hà Nội có nhiều dự án được chuyển đổi và đã khởi công, còn ở TP. HCM đến nay vẫn im lìm. Càng để lâu, doanh nghiệp càng kiệt quệ”, ông Đực nói và cho rằng, thực tế hiện nay, chưa có một thống kê chính thức nào để đưa ra được số liệu xác thực TP. HCM có bao nhiêu dự án căn hộ bị “trùm mền”. Tuy nhiên, con số này phải lên đến hàng trăm và số lượng căn hộ tồn kho theo tiêu chí được chào bán sau khi xong phần móng theo quy định của pháp luật, ước tính lên đến hàng chục ngàn căn. Do vậy, nếu nói thị trường thiếu nguồn cung trong bối cảnh hàng tồn kho chất đống có vẻ khá nghịch lý, nhưng lại là một thực tế. Và cái gốc tạo nên sự nghịch lý này là dù dự án “trùm mền” thì nhiều, nhưng doanh nghiệp không còn vốn để triển khai dự án. Trong khi đó, người mua nhà lúc này,  nếu không tận mắt chứng kiến dự án được xây dựng tốt, sẽ không mua.

Theo tìm hiểu của PV, hiện khá nhiều doanh nghiệp địa ốc ở TP. HCM đang có hồ sơ trình các cơ quan chức năng TP. HCM để xin điều chỉnh diện tích căn hộ, thay đổi thiết kế. Bước đầu, đã có một số dự án được Thành phố chấp thuận.

Xác định thị trường đang có nhu cầu khá tốt, ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT TDH cho biết, sau thời gian khá dài xin điều chỉnh các dự án của TDH, hiện các thủ tục đã cơ bản hoàn thành. Dự kiến từ đây đến cuối năm, Công ty sẽ chính thức khởi công xây dựng 4 dự án căn hộ theo dòng sản phẩm S.Home.

“Không riêng gì TDH, nếu thủ tục cho phép doanh nghiệp điều chỉnh thiết kế dự án, diện tích căn hộ được nhanh chóng, trong thời gian tới, chắc chắn sẽ có nhiều dự án khởi công trở lại và nguồn cung sẽ trở nên phong phú. Trong đó, nhà ở tầm trung sẽ là phân khúc chủ đạo trong thời gian tới”, ông Hiếu nói.