Thị trường bất động sản đang có dấu hiệu tăng tốc trong những tháng cuối năm, tuy nhiên lượng hàng tồn kho là bao nhiêu vẫn là con số “bí ẩn” với nhiều người vì cách hiểu, cách tính khác nhau của các đơn vị.

Theo một thống kê mới đây từ Bộ Xây dựng, tổng giá trị tồn kho bất động sản trên cả nước tính đến hết ngày 20-8 là 82.295 tỉ đồng; giảm khoảng 12.163 tỉ đồng, tương đương với 12,88%, so với cùng thời điểm cuối năm 2013.

Trong đó, đáng chú ý là tồn kho căn hộ chung cư hiện vào khoảng 17.000 căn, tương đương với 26.000 tỉ đồng và tồn kho đất nền nhà ở là hơn 8,7 triệu mét vuông, tương đương với 28.500 tỉ đồng.

Đọc những số liệu này, một số chủ đầu tư địa ốc lớn trên thị trường hiện nay từ chối bình luận về độ tin cậy cũng như độ chính xác của nó. Ý kiến chung của họ là cách tính lượng tồn kho bất động sản của Bộ Xây dựng khác xa với cách tính của doanh nghiệp, từ đó dẫn đến  lượng tồn kho của bộ giảm đáng kể qua từng thời điểm, trong khi thực tế thị trường lại không lạc quan như vậy.

Các chủ đầu tư lẫn giới quan sát thị trường cho rằng, còn một lượng tồn kho khổng lồ, chủ yếu tập trung vào các dự án bất động sản cao cấp, căn hộ chung cư diện tích lớn.

Ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành đưa ra một con số tương đối để chứng minh điều này, rằng TPHCM hiện có đến 1.000 các dự án bất động sản đã và đang được đầu tư.

Theo ông Đực, chỉ có khoảng 50-60 dự án trong số này đang được mở bán rầm rộ với doanh số tốt, còn hơn 900 dự án còn lại đang “đắp mền”. Trong khi đó, những dự án bán chạy lại có giá trị vài trăm tỉ đồng, kể cả các dự án căn hộ cao cấp hoặc bình dân, và các dự án đang “đắp mền” cũng có giá trị vài trăm tỉ và thậm chí lên đến hàng ngàn tỉ đồng.

Thống kê mới nhất từ UBND TPHCM cũng cho thấy con số dự án ngưng triển khai là khá lớn. Cụ thể, thành phố hiện có hơn 1.400 dự án phát triển nhà ở với tổng diện tích đất hơn 11.800 héc ta, quy mô hơn 506.500 căn. Tuy nhiên, trong số này chỉ có có 426 dự án đã hoàn thành, 201 dự án đang xây dựng và có đến 689 dự án ngưng triển khai...

Ông Nguyễn Văn Đực phân tích, phải xác định các dự án mà bị ngưng triển khai hoặc triển khai dở dang chính là tồn kho của thị trường bất động sản. Trong đó, phần lớn chủ đầu tư của các dự án này phải vay ngân hàng mới có vốn đầu tư nên cứ qua mỗi năm thì giá trị tồn kho lại tăng thêm 12% (mức lãi suất cho vay phổ biến hiện nay).

Còn ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn cho rằng, nếu căn cứ theo các quy định hiện hành thì một sản phẩm nhà đất được xem là tồn kho bắt đầu từ thời điểm chủ đầu tư xây xong cơ sở hạ tầng với dự án đất nền và hoàn thành xong móng với dự án chung cư.

Ông Thanh thừa nhận, việc hàng tồn kho giảm, bắt đầu từ quí 3-2013 đến nay là hiện tượng có thật trên thị trường với những tín hiệu tốt đến từ phân khúc nhà ở bình dân. Tuy nhiên, con số hàng tồn kho giảm nhiều như cơ quan chức năng thống kê thì vẫn chưa có cơ sở khoa học lẫn cơ sở xã hội để có thể tin cậy.

Trong khi đó, ông Phạm Thanh Hưng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Thế Kỷ (Cengroup) ở Hà Nội cho rằng, sở dĩ có những tranh cãi về con số tồn kho bất động sản vì quan niệm tồn kho của cơ quan quản lý hay các doanh nghiệp, các công ty nghiên cứu thị trường chưa thống nhất.

Theo ông Hưng, hiện có nhiều giai đoạn trong việc thực hiện một dự án bất động sản như việc lập kế hoạch tài chính, xin giấy phép đầu tư; khởi công phần móng; hoàn thiện công trình… Nếu các bên quan niệm tồn kho bất động sản ở giai đoạn khác nhau thì sẽ đưa ra những kết quả thống kê khác nhau.

Cũng theo ông Hưng, doanh nghiệp này hiện đang phân phối khoảng 30% thị phần các sản phẩm nhà ở thương mại tại Hà Nội. Trong năm 2014, công ty này ước chừng bán được 3.000 sản phẩm và lượng tồn kho còn khoảng 10.000 sản phẩm, dự kiến sẽ bán hết trong vòng 3 năm tới.