Trao đổi với báo chí về việc giải cứu thị trường, ông Sam Cucurullo, chuyên gia Quản lý bất động sản khu vực Châu Á Thái Bình Dương cho rằng Việt Nam cần một cơ quan thẩm định tầm Chính phủ để tránh giá nhà ảo.

Ông Sam Cucurullo trao đổi với báo chí sáng 12/3 về những khó khăn và biện pháp giải cứu thị trường bất động sản hiện nay.

* Bất động sản Việt Nam hiện nay đang gặp một số vấn đề lớn như giá quá cao, hàng tồn kho nhiều, tỷ lệ nợ xấu cao. Dưới góc nhìn của một nhà quản lý bất động sản, theo ông, lý do gì dẫn đến tình trạng trì trệ như vậy?

- Tôi cho rằng, có nhiều lý do dẫn đến tình trạng bất động sản gặp phải nhiều vấn đề khó khăn như hiện nay. Trong đó một trong những nguyên nhân chính là nguồn cung quá lớn, vượt sức hấp thụ của thị trường. Có lẽ trước mắt Việt Nam nên dừng xây dựng các dự án để thị trường có thể hấp thụ hết nguồn cung hiện tại đã. Lý do khác là lãi suất quá cao dẫn tới tình trạng nợ xấu nhiều.

Ngoài ra, khi nền kinh tế khó khăn, thu nhập của người dân giảm sút và họ không có khả năng chi trả cho những khoản lớn như bất động sản. Giá cả bất động sản bị đẩy cao là do bất hợp lý về cung cầu. Bởi vậy, nếu quản lý bất động sản tốt thì sẽ kéo giá nhà xuống thấp.

* Trong số rất nhiều giải pháp đề ra để cứu thị trường bất động sản Việt Nam, có ý kiến đề xuất thành lập công ty quản lý tài sản quốc gia, trong đó có việc mua lại nợ xấu bất động sản. Ông đánh giá thế nào về giải pháp này?

- Đây là một giải pháp khá thú vị, đáng để suy nghĩ. Ở Mỹ, để giải quyết nợ xấu bất động sản, Chính phủ Mỹ rót tiền vào nhà băng bởi chính ngân hàng là nơi trực tiếp nắm giữ nợ xấu. Còn ở Việt Nam, hình thành công ty mua bán nợ xấu có thể cô lập được nợ xấu với nền kinh tế. Tuy nhiên, tôi cho rằng, Chính phủ Việt Nam phải thận trọng. Nếu Chính phủ phải bỏ một lượng tiền cực lớn vào công ty mua bán nợ xấu thì sẽ dễ nảy sinh nguy cơ mất cân đối tài chính. Trong trường hợp Chính phủ bỏ một khoản tiền nhỏ sau đó kêu gọi các nhà đầu tư tư nhân thì phải bảo đảm nhà đầu tư có lãi.

* Giá cả bất động sản nay đã hạ xuống nhưng vẫn còn quá cao so với khả năng chi trả, theo ông Việt Nam cần chủ động can thiệp để hạ giá hay nên để thị trường tự điều tiết?

- Theo tôi phải cần cả hai. Giá cả hình thành dựa trên quan hệ cung cầu, do thị trường quyết định. Nhưng cũng cần có một cơ quan thẩm định giá của Chính phủ để xác định rõ mức giá thực là bao nhiêu. Đơn cử như những người đang nắm giữ một khoản nợ xấu, thì họ cần có 1 ý kiến chính xác để biết khoản nợ xấu hay bất động sản đó được định giá thế nào.

Hôm qua khi tôi đi trên đường, mọi người chỉ cho tôi một số căn nhà rồi nói giá của căn nhà đó và tôi thấy rất sững sờ. Tôi không hiểu, người Việt Nam thu nhập có mức bình quân như vậy mà lại mua được một căn nhà như thế. Bởi vậy, rõ ràng việc định giá về bất động sản là cần thiết.

* Theo ông, giá bất động sản của Việt Nam hiện nay đang đứng ở ngưỡng nào so với các nước trên thế giới?

- Thực ra, mọi sự so sánh chỉ mang tính chất tương đối. Ở một số nơi như Bắc Kinh, Thượng Hải (Trung Quốc) và Tokyo (Nhật Bản) có giá bất động sản rất cao. Nhưng mức lương của họ cũng tương đối cao nên họ có thể mua được bất động sản. Ấn Độ khá giống Việt Nam, thu nhập bình quân của người dân thấp nhưng lại có giá nhà cao và đa số người dân không đủ sức để mua nhà.

Khi đi thăm quan dự án, tôi ngạc nhiên khi thấy có công trình tới 1.500 căn mà người đến ở rất ít. Theo tôi, người ta nên xây từng giai đoạn, có thể gối đầu hoặc dần dần. Đây cũng là giải thích vì sao thị trường Việt Nam lại như thế, nguồn cung lớn, chủ đầu tư xây rất ồ ạt trong khi mức thu nhập của người dân rất thấp.

Theo báo cáo của Ủy ban kinh tế Quốc hội, giá bất động sản ở các thành phố lớn của Việt Nam thuộc loại cao trên thế giới trong khi thu nhập bình quân đầu người thấp nhất thế giới. Giá nhà đất tăng lên 100 lần trong vòng 20 năm. Giá nhà ở trung bình cao hơn 25 lần so với thu nhập bình quân của người lao động. Giá nhà ở lớn hơn gấp 5 lần so với các nước phát triển và gấp 10 lần so với các nước chậm phát triển. Trong khi đó, so với thu nhập, giá bất động sản trung bình ở các nước châu Âu chỉ bằng 7 lần, Thái Lan 6,3 lần, Singapore là 5,2 lần.