Cách tính diện tích căn hộ theo phương pháp thông thủy được quy định trong Thông tư 03/2014 do Bộ Xây dựng ban hành, có hiệu lực từ ngày 8/4. Nếu như trước đây, người mua nhà phải trả tiền cho diện tích tường, cột và hộp kỹ thuật, thì nay chủ đầu tư phải chịu những phần này. Đây là một quy định được cho là có lợi cho người mua nhà. Tuy nhiên, trên thực tế, giá nhà không hề giảm.

Mua nhà nhưng không được xài tường?

Dạo quanh một vòng các dự án chung cư được rao bán trên mạng, có thể thấy hiện tại hiếm có dự án nào niêm yết giá bán theo đơn vị m2, mà được thay bằng tổng giá trị căn hộ. Trong khi trước đây, việc niêm yết giá bán bằng m2 được khá nhiều chủ đầu tư áp dụng bởi phương pháp này sẽ thu hút sự chú ý của người mua. Do niêm yết theo tổng giá trị, nên hầu như không dự án nào thừa nhận mình tăng giá bán căn hộ.

Tại dự án Ehome 3 (Q.Bình Tân, TP.HCM) của Công ty Nam Long, giá một căn hộ 49m2 vẫn được doanh nghiệp (DN) này niêm yết ở mức 690 triệu đồng. Với mức giá này, mỗi m2 (diện tích lọt lòng) tại căn hộ này hiện vào khoảng 14-15,5 triệu đồng, thay vì 13-14 triệu đồng (đo từ tim tường) so với trước ngày 8/4. Nhân viên môi giới của sàn giao dịch Nam Long giải thích, giá tăng là do vật giá leo thang. Tuy nhiên, khi đề cập đến vấn đề tính diện tích căn hộ theo Thông tư 03, nhân viên này thừa nhận, giá tăng là do tính diện tích thông thủy. “Diện tích giảm xuống thì tổng giá trị căn hộ cũng giảm xuống chứ?”, tôi hỏi. “Không, thông thủy hay tim tường thì tổng giá trị căn hộ cũng không đổi”, nhân viên môi giới cho hay.

Ngoài việc tổng giá trị không đổi, diện tích căn hộ hiện cũng vẫn được các chủ đầu tư giữ nguyên như trước (theo cách tính diện tích từ tim tường) để quảng bá. Tại Sunview town (Q.Thủ Đức, TP.HCM), dự án này quảng bá căn 59m2 bán với giá 688 triệu đồng. Có nghĩa là diện tích cũng như tổng giá trị căn hộ đều không có gì thay đổi so với trước ngày 8/4. Nhưng khi người viết vặn hỏi về cách tính diện tích theo quy định mới, nhân viên môi giới của dự án này cho biết, diện tích căn hộ thực tế chỉ còn... 54m2. Tuy nhiên, nhân viên này khẳng định tổng giá trị căn hộ vẫn không thay đổi. Với mức tiền này, giá mỗi m2 tại Sunview town hiện vào khoảng 12,7 triệu đồng, trong khi trước đó chỉ khoảng 11 triệu đồng/m2. “Nếu anh cam kết không sử dụng tường để... treo đồ thì tụi em bán cho anh theo diện tích thông thủy” (?), nhân viên môi giới cho hay.

Nguy cơ phiền toái

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, nếu tính diện tích căn hộ theo Thông tư 03, diện tích thực sẽ giảm từ 5-10% so với trước. Tuy nhiên, ông Đực lại cho rằng, tính giá căn hộ theo cách nào cũng không quá quan trọng với DN, bởi kiểu gì thì người mua nhà cũng phải trả từng ấy tiền. Nhiều DN khác cũng cho rằng, để giữ cho giá căn hộ vẫn như cũ - theo dự tính ban đầu của DN, các DN phải tăng giá mỗi m2 nhà lên 5-10% để bù trừ phần chi phí diện tích tường, cột... Cách giải thích này chưa ổn, bởi vì sao DN lại mặc định căn hộ phải có giá trị “từng ấy tiền” mà không điều chỉnh tính theo giá theo diện tích thông thủy như quy định?

Ngoài ra, rắc rối có thể sẽ phát sinh đối với các dự án đang bán dở dang, bởi sẽ có hai loại hợp đồng, một loại ký trước ngày 8/4/2014 với cách tính diện tích theo tim tường và một loại hợp đồng ký sau ngày 8/4 theo thông thủy, nên cách tính phí dịch vụ, quản lý chung cư (2% giá trị căn hộ) sẽ phức tạp hơn. Hiện, Bộ Xây dựng đã có dự thảo thông tư về phí dịch vụ chung cư nhằm tránh những tranh chấp phát sinh. Theo dự thảo này, diện tích căn hộ để làm căn cứ tính phí dịch vụ sẽ thống nhất theo Thông tư 03. Như vậy, khách hàng sẽ là người được hưởng lợi trong việc trả phí dịch vụ chung cư. Liệu các chủ đầu tư có chấp hành hay lại lấp liếm như việc tăng giá nhà để bù diện tích bị mất?

Mặt khác, ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn cho rằng, với cách tính diện tích thông thủy thì tường nhà không phải của chủ căn hộ mà là của chung. “Nếu anh đóng cây đinh lên tường nhà để treo bức tranh thì anh cũng phải xin phép ban quản lý chung cư, hay muốn sơn lại tường nhà cũng phải xin phép. Bởi theo nguyên tắc, tường bao là của chung mà”, ông Thanh cho biết. Quan điểm này tạo nghịch lý: Khi bán căn hộ thì DN bán luôn phần “tường chung”, nhưng khi khách đã mua thì phần tường ấy vẫn không phải của họ, mà là của DN.

Như vậy, cho đến thời điểm này, có thể thấy tác động của Thông tư 03 lên thị trường căn hộ là khá rõ, không theo hướng có lợi cho người mua nhà. Nếu không có những hướng dẫn cũng như chế tài xử lý cụ thể từ cơ quan quản lý, khả năng xảy ra tranh chấp từ quy định này trong tương lai là rất cao.