Việc khu Mỹ Đình - Mễ Trì (Hà Nội) trở thành trung tâm văn hóa - thể thao - thương mại với Trung tâm Hội nghị Quốc gia, SVĐ Mỹ Đình và hàng loạt khu đô thị cao cấp khiến thị trường ở đây nóng dần. Thông tin quy hoạch là một trong những yếu tố quan trọng nhất tác động đến giá địa ốc.

Từ góc độ thẩm định giá bất động sản, các yếu tố tác động đến giá bất động sản có thể chia thành hai nhóm gồm các yếu tố vĩ mô (chính sách của nhà nước; các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương; và cung cầu bất động sản) và các yếu tố vi mô (chi phí, sự hữu dụng và các yếu tố nội tại của bất động sản).

Các yếu tố vĩ mô

Chính sách của nhà nước: bao gồm các quy định về quyền sở hữu, sử dụng, thuê hay chuyển nhượng cùng các chính sách liên quan đến các nghĩa vụ tài chính khác. Sự thay đổi quy định trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá bất động sản. Sau gần 3 tháng chững lại từ cơn sốt giá đầu tháng 4, thị trường bất động sản Hà Nội có dấu hiệu tăng nhiệt nhờ thông tin người nước ngoài được mua nhà Việt Nam và nhiều người ngoại tỉnh được nhập hộ khẩu thành phố.

Việc nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch sử dụng đất cho từng khu vực có ảnh hưởng rất lớn đến giá bất động sản trên thị trường. Ví dụ, khu Mỹ Đình - Mễ Trì được quy hoạch là trung tâm văn hóa, thể thao, thương mại với tâm điểm là Trung tâm Hội nghị Quốc gia, SVĐ quốc gia Mỹ Đình và hàng loạt khu đô thị cao cấp được xây dựng đang làm cho thị trường bất động sản khu vực này nóng dần.

Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương: Giá bất động sản biến động tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế cũng như thu nhập quốc dân của quốc gia và địa phương. Theo nhận định của các chuyên gia nước ngoài, sự tăng trưởng ổn định và tương lai tươi sáng của kinh tế Việt Nam đã tạo nên sức hút ở lĩnh vực bất động sản, trong tất cả các mảng văn phòng, khách sạn và nhà ở.

Cung - cầu bất động sản

Các yếu tố gia tăng dân số và nhu cầu phát triển, thu nhập, việc làm và nghề nghiệp, đô thị hóa, sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng... đều ảnh hưởng đến cầu bất động sản và làm cho giá nóng lên. Người mua nhà hiện không chỉ quan tâm đến giá cả, diện tích, gần trường, chợ, mà đã rất chú trọng không gian sống xung quanh. Họ cần giao thông tiện lợi, môi trường sống thoáng đãng. Giá căn hộ chung cư Phú Mỹ tại TP HCM mới xây xong tầng hầm và phải đến quý 1/2009 mới có thể giao nhà nhưng giá hiện đã chênh 6-9,5 triệu đồng/m² do vị trí khu dân cư này thuận tiện.

Các yếu tố tác động đến cung
 
Phát triển kinh tế, kết cấu hạ tầng, sự tham gia của Nhà nước trong quy hoạch, xây dựng các khu đô thị... Nhờ sự phát triển của kết cấu hạ tầng, việc tiếp cận đất đai của một khu vực dễ dàng hơn và bất động sản trong vùng cũng trở nên hấp dẫn hơn với các nhà đầu tư. Ngoài ra, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang kinh doanh hay nhà ở sẽ tạo điều kiện tăng cung bất động sản. Theo nhận định của một số chuyên gia nước ngoài, hiện cung bất động sản chưa đáp ứng được cầu, khiến cho giá bị đẩy lên cao.

Các yếu tố vi mô

Chi phí: gồm các phí mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để có được quyền "sở hữu" bất động sản.

Sự hữu dụng: một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi khi bán và do đó sẽ có giá cao hơn. Ví dụ, người thuê nhà đều quan tâm những nhà có diện tích lớn, trang thiết bị hiện đại, có chỗ để ôtô... để làm văn phòng giao dịch, trụ sở công ty hoặc nhà ở cao cấp.

Các yếu tố nội tại của bất động sản: bao gồm địa điểm bất động sản, hình dáng lô đất, quy mô, kích thước lô đất, kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà và tuổi của tài sản, môi trường, thời gian bán, điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường, thời điểm giao dịch... Khả năng sinh lợi của địa điểm càng cao, vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và kinh tế (gần chợ, trường học bệnh viện, gần nơi cung ứng các tiện ích cho sinh hoạt và cho kinh doanh) thì giá trị càng cao.

Đặc biệt, điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường cũng là một yếu tố quan trọng khi so sánh giá bán giữa các bất động sản. Giá một bất động sản phải trả tiền ngay khác với giá một bất động sản tương tự nhưng được trả góp. Đồng thời, giá bán các bất động sản theo phương thức trả góp cũng khác nhau tùy thuộc vào điều kiện trả góp. Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao bất động sản, các yếu tố chủ quan, khách quan trong việc mua bán bất động sản cũng cần được xem xét khi so sánh giá bán giữa các bất động sản.

Thẩm định viên: Cao Thanh Bình

Công ty CP Thông tin và Thẩm định giá VN

Theo Đô Thị - VietValue