Thời gian gần đây, những cụm từ như “tan băng”, “ấm lên”... đang được các phương tiện truyền thông liên tục sử dụng khi nói về thị trường bất động sản sáu tháng đầu năm. Trong đó, đóng góp của tín dụng đối với sự hồi phục này là một nhân tố không thể bỏ qua.

Những tín hiệu khả quan

Thống kê của Bộ Xây dựng cho biết, tính đến ngày 20-5-2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 83.500 tỉ đồng, giảm hơn 45.000 tỉ (tương đương 35%) so với quí 1-2013. Trong đó, chung cư, nhà thấp tầng lần lượt còn 17.445 căn và 13.862 căn. Tính riêng trên địa bàn Hà Nội, bất động sản tồn kho còn tương đương khoảng gần 11.000 tỉ đồng, giảm 36% trong khi TPHCM tồn khoảng 15.804 tỉ đồng, giảm 45%. Nhà thấp tầng tồn kho giảm không nhiều, lượng tồn kho chủ yếu là ở các dự án ở xa trung tâm, chưa hoàn thành đầu tư, chưa có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Thanh khoản giao dịch cũng có sự chuyển biến mạnh khi đã có 4.150 giao dịch thành công trong hai quí đầu năm, gấp hơn hai lần so với cùng kỳ năm ngoái. Tín hiệu ấm lên của thị trường nhà đất đã xuất hiện từ đầu năm khi lượng giao dịch thành công ngay sau thời điểm Tết Nguyên Đán (theo lệ thường là quãng thời gian ảm đạm của các giao dịch bất động sản) đã tăng mạnh ngoài dự báo.

Các hoạt động chào bán căn hộ diễn ra hết sức sôi động. Cụ thể, theo khảo sát của CBRE, đã có 1.887 căn hộ được chào bán trong quí 1-2014, tăng hơn 140% so với cùng kỳ năm 2013. Niềm tin của người mua cũng đang dần quay trở lại khi doanh số bán hàng đối với phân khúc căn hộ trong quí 1-2014 đã tăng 9,8% so với quí trước và tăng 92% so với cùng kỳ. Trong đó, phân khúc bình dân mặc dù chiếm tỷ trọng lớn nhất về số lượng căn hộ được bán ra nhưng xét về cơ cấu doanh thu thì phân khúc trung, cao cấp vẫn dẫn đầu về tỷ trọng (lần lượt là 40,5% và 36,2% tổng doanh thu).

Khởi sắc nhờ tín dụng?

Tính đến hết quí 1-2014, tín dụng đầu tư và kinh doanh bất động sản có mức tăng 3,95%, cao gấp tám lần mức tăng chung của toàn hệ thống (0,5%) cùng thời điểm và cao hơn gần bốn lần mức tăng của cùng kỳ năm 2013 (1,09%).

Khó khăn của thị trường bất động sản trong ba năm qua không những do niềm tin của người mua nhà sụt giảm dẫn đến nguồn cầu giảm mà còn do nguồn tín dụng dành cho bất động sản đã dần dần bị thắt chặt trong giai đoạn Chính phủ tập trung kiềm chế lạm phát (đã có lúc bất động sản và chứng khoán bị xếp vào nhóm không khuyến khích cho vay). Không huy động được thêm vốn từ các đợt đóng tiền của người mua nhà, lại bị các ngân hàng cắt tín dụng, không ít chủ đầu tư (vốn dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính) rơi vào cảnh thiếu vốn dẫn đến việc phải dừng triển khai dự án.

Điều này càng làm xói mòn niềm tin của người mua, không những đối với những người đã mắc kẹt trong các đợt đóng tiền theo tiến độ trước đó mà cả những người đang có ý định mua nhà. Tuy nhiên, người mua hiện nay đã biết “sợ” và có kinh nghiệm hơn nhiều. Do đó, chỉ có những dự án mà người mua “mắt thấy, tay sờ” mới bán được hàng trong khi các dự án “bánh vẽ”, chủ đầu tư thiếu năng lực triển khai thì chắc khó hy vọng “dựa hơi” từ sự ấm lên của thị trường bất động sản.

Ở một góc nhìn khác, từ đầu năm đến nay, tín dụng dành cho bất động sản đang dần tăng trở lại cho dù mức độ cải thiện còn khá khiêm tốn. Mặc dù số liệu mới nhất chưa được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cập nhật nhưng một con số đáng tham khảo là tính đến hết quí 1-2014, tín dụng đầu tư và kinh doanh bất động sản có mức tăng 3,95%, cao gấp tám lần mức tăng chung của toàn hệ thống (0,5%) cùng thời điểm và cao hơn gần bốn lần mức tăng của cùng kỳ năm 2013 (1,09%).

So với các ngành kinh tế khác, thậm chí với cả các lĩnh vực ưu tiên, thì tín dụng bất động sản cũng có tốc độ tăng trưởng khả quan hơn khá nhiều. Cụ thể, tính đến ngày 31-3-2014, tín dụng phục vụ nông nghiệp - nông thôn chỉ tăng khoảng 1,15% so với cuối năm ngoái. Tín dụng đối với lĩnh vực công nghiệp hỗ trợ (tính đến 28-2) chỉ tăng 0,86%, tín dụng cho vay xuất khẩu tăng 1,14%. Đặc biệt, tín dụng với doanh nghiệp nhỏ và vừa vẫn tiếp tục giảm 1,58% so với cuối năm 2013.

Bản thân các ngân hàng cũng đã mạnh dạn cho vay lại một số dự án được đánh giá là khả thi. Điển hình như dự án The Pride (đường Lê Văn Lương kéo dài) do Công ty Hải Phát làm chủ đầu tư đã tái khởi động lại khi được Ngân hàng TMCP Quân đội “rót” 530 tỉ đồng. Tiếp đó, Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt cũng rót cho dự án Diamond Flower Tower (Lê Văn Lương) của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà số 6 Hà Nội (Handico 6) 500 tỉ đồng. Gần đây nhất, Ngân hàng tmcp Sài Gòn - Hà Nội cũng bổ sung 70 tỉ đồng vốn lưu động cho Công ty  cổ phần Đầu tư kinh doanh và Phát triển Phúc Hà triển khai xây dựng tòa T1 dự án Thăng Long Victory (Nam An Khánh, Hoài Đức).

Sự vào cuộc tích cực, đẩy mạnh cho vay lĩnh vực bất động sản của một số ngân hàng phần nào xuất phát từ nhu cầu giải quyết bài toán đầu ra tín dụng khi vốn dư thừa, lại không thể cho vay lĩnh vực sản xuất khác. Tuy nhiên, cũng có thể thấy các ngân hàng khá thận trọng, chỉ cho vay các dự án được đánh giá là tiềm năng, có vị trí đẹp, khả năng bán được hàng cao sau khi hoàn thành.

Ngoài việc trông chờ ngân hàng rót vốn, các chủ đầu tư cũng khá năng động trong việc quảng bá, tung ra các chương trình khuyến mãi hấp dẫn (tặng phí quản lý tòa nhà trong một số năm nhất định, tặng quà hiện vật, suất du lịch nước ngoài miễn phí...) nhằm kích cầu thị trường. Ngoài ra, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà trung - dài hạn hiện giảm nhiều so với trước (còn khoảng 13-17%/năm) và các chương trình liên kết giữa chủ đầu tư -  ngân hàng giúp thủ tục vay đơn giản, nhanh gọn cũng là những nhân tố thúc đẩy giúp lượng giao dịch thành công tăng.