Hoạt động thanh toán ở các sàn giao dịch đến cuối tháng 9 vẫn rất chậm, thời gian tới, thị trường vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn là nhận định được đưa ra tại tọa đàm “Thị trường bất động sản: khó khăn và cơ hội” vừa diễn ra cuối tuần qua.

Lãi suất huy động ở các ngân hàng thương mại (NHTM) đã được lập lại 14%/năm và lãi suất cho vay ở nhiều NHTM đã giảm xuống 17-19%/năm theo chỉ đạo của ngân hàng nhà nước (NHNN). Liệu đây có là tin vui cho thị trường BĐS - bởi thực tế tại các NHTM tín dụng BĐS vẫn “đóng băng” dù thị trường này có tín hiệu ấm trở lại.

Vòng luẩn quẩn

Một lãnh đạo NHNN chi nhánh TPHCM, cho biết tổng dư nợ của các NHTM trên địa bàn đến cuối tháng 9 ước tăng 17,8% so với cùng kỳ, nhưng tỷ trọng dư nợ phi sản xuất giảm xuống dưới mức yêu cầu của NHNN, trong đó tín dụng BĐS vẫn tiếp tục “đóng băng” dù lãi suất cho vay giảm so với trước đây.

Lý giải điều này, ông Phạm Linh, Phó Tổng giám đốc Ngân hàng Phương Đông (OCB) cho rằng tỷ trọng tín dụng BĐS của các NHTM không lệ thuộc vào xu hướng giảm lãi suất cho vay mà liên quan đến hiệu quả dự án BĐS.

Thị trường BĐS đang đóng băng, chôn vốn đang ảnh hưởng đến nền kinh tế, gây khó cho chính hệ thống NHTM. Vì vậy, vấn đề đặt ra là phải tháo gỡ khó khăn của thị trường làm sao để giá BĐS tương ứng với sức mua của nền kinh tế và người dân. Cần hướng thị trường BĐS phát triển theo phân khúc người tiêu dùng chấp nhận được, đặc biệt phải thay đổi phương thức kinh doanh BĐS theo hướng bán trực tiếp cho người tiêu dùng nhằm hạn chế đầu cơ. NHNN cần sớm phân loại tín dụng BĐS để khơi thông thị trường, đồng thời giúp hệ thống NHTM giải quyết dứt điểm những khoản tín dụng BĐS có nguy cơ trở thành nợ xấu. PGS.TS Trần Hoàng Ngân, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế TPHCM

Do vậy, các NHTM còn thừa “room” tín dụng phi sản xuất có tiếp tục cho vay BĐS còn tùy thuộc vào đầu ra của sản phẩm. Nhưng với đầu ra của thị trường BĐS hiện nay đang hẹp dần, khó NHTM nào dám mạnh dạn bơm vốn tiếp.

Ngoài ra, dù lãi suất giảm nhưng giới đầu cơ BĐS sẽ đắn đo mua vào vì yếu tố lên giá của thị trường không có, trong khi người có nhu cầu mua nhà để ở lại không thể chịu nổi lãi suất vay tiêu dùng hiện nay từ 20-22%/năm.

Nhiều NHTM cho biết thời điểm này chỉ cho vay lãi suất rẻ ở khu vực sản xuất, còn khu vực tín dụng BĐS vẫn chịu lãi suất cao. Với lãi suất trên 20%/năm, giá BĐS phải tăng ít nhất 30% giới kinh doanh BĐS mới mạnh dạn đầu tư. Vì vậy, thị trường BĐS vẫn chịu vòng luẩn quẩn không lối thoát nếu chỉ dựa vào vốn ngân hàng.

Theo các chuyên gia, sở dĩ NHTM chưa mặn mà với tín dụng BĐS vì nhiều lý do. Thứ nhất, dù lãi suất huy động 14%/năm và nếu một bộ phận người dân có xu hướng rút vốn tiết kiệm để đầu tư vào BĐS, vẫn chưa thể vực dậy thị trường này.

Trong khi đó, các NHTM lại đang gặp khó về nguồn vốn huy động sụt giảm, khiến tín dụng nói chung và tín dụng BĐS nói riêng khó tăng theo. Trong bối cảnh này các NHTM chỉ có thể ưu tiên vốn cho lĩnh vực sản xuất theo chủ trương khuyến khích của NHNN.

Thứ hai, tín dụng BĐS đến nay vẫn bị nhiều gọng kìm, gồm room tín dụng BĐS đến cuối năm không quá 16%/năm của NHNN, room mới của hạn mức tăng trưởng tín dụng cho hệ thống NHTM không quá 15-17% theo chỉ đạo của Chính phủ.

Thứ ba, hiện đang có 5-7 NHTM nhỏ thường xuyên chịu áp lực về thanh khoản vì dòng vốn huy động sụt giảm, lại là những NHTM đã đổ vốn nhiều vào BĐS. Vì vậy, những NHTM này không đủ điều kiện để tăng trưởng tiếp tín dụng BĐS. Trong khi đó, những ngân hàng lớn thừa vốn, thừa room lại ngại đổ vốn vào BĐS vì nợ xấu ở lĩnh vực này có xu hướng gia tăng.

Gỡ khó bằng cách nào?

Việc đầu tư các dự án BĐS như xây dựng căn hộ, chung cư, biệt thự, nhà phố… thường có giá trị rất lớn, thời gian hoàn vốn kéo dài ít nhất từ 2-3 năm, thậm chí nếu phải đền bù đất nhiều công trình kéo dài đến 5 năm. Chính vì vậy, khi tín dụng BĐS “đóng băng” và các NHTM vẫn chưa mở cửa ở lĩnh vực này, nhiều doanh nghiệp BĐS như “ngồi trên lửa” vì hàng tồn kho, trong khi đó nợ ngân hàng phải trả với lãi suất cao ngất ngưởng.

Theo số liệu của NHNN, đến cuối tháng 8 dư nợ cho vay phi sản xuất giảm xuống còn khoảng 358.000 tỷ đồng, chỉ chiếm khoảng 14,3% tổng dư nợ, thấp hơn nhiều so với mục tiêu 16% NHNN quy định đến cuối năm 2011.

Trong đó, dư nợ BĐS vào khoảng 221.000 tỷ đồng và chủ yếu là dư nợ của những năm 2008-2009. Nhiều ý kiến cho rằng thời điểm này nếu có tăng dư nợ BĐS, không loại trừ chủ yếu là vay đảo nợ, vay vốn để trả lãi cho những khoản tín dụng BĐS cũ.

Gần đây một số NHTM cho biết đã cùng làm việc với nhau để tìm hướng giải quyết vấn đề tín dụng BĐS, không loại trừ khả năng dựa trên “room” tín dụng còn lại của từng NHTM, các NHTM sẽ hợp vốn để tập trung dứt điểm cho những dự án khả thi nhưng thiếu vốn.

Tuy nhiên, một lãnh đạo NHTM thừa nhận thực tế không phải khoản vay BĐS cũ nào các NHTM cũng có thể giải ngân tiếp. Thời điểm này buộc các NHTM phải cơ cấu lại khách hàng dựa trên hiệu quả của dự án. Bởi lẽ không loại trừ trường hợp các ngân hàng chấp nhận “nuôi nợ”, duy trì khoản vay cũ trong 1 thời hạn nhất định nhằm tránh nợ xấu gia tăng, vừa để các doanh nghiệp có thời gian điều chỉnh cơ cấu tài chính, kể cả xử lý, chuyển đổi, sang nhượng dự án…