Sau khi “chấm” được BĐS mục tiêu, nhiều khách hàng thiếu kinh nghiệm thị trường vẫn chưa thể giao dịch bởi không biết nên mua bán với chính chủ hay trung gian môi giới. Hiện tại, mua bán, ký kết hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư được cho là “an toàn” nhất cho khách hàng. Tuy nhiên, nếu qua trung gian, áp dụng cho các sản phẩm từ thổ cư tới chung cư, lợi ích mang về cho bên mua hàng cũng rõ rệt.

Về sản phẩm chung cư thương mại (CCTM) - mặt hàng chủ đạo trên thị trường BĐS thời điểm này, người có nhu cầu ở thực và khả năng tài chính eo hẹp thường đặt tiêu chí “làm việc trực tiếp với chủ dự án” lên hàng đầu.

Đương nhiên, đây là bước tiếp theo trong quá trình giao dịch nhà ở sau khi Thượng đế đã “gạn đục khơi trong” dài dài. Nhưng từ quảng cáo, PR của dự án lẫn chính chủ đầu tư tới thực tế luôn là điều phải suy ngẫm.

Mua chính chủ, dễ hay khó?

“Cũ” như dự án Đại Thanh, tổ hợp Linh Đàm của DN Xây dựng Lai Châu, “mới” như HH2 Bắc Hà, C37 Bộ Công An, CT1 - CT2 Trung Văn của Vinaconex… đều cho thấy người mua nhà chưa bao giờ được đặt vào thế chủ động đúng nghĩa.
Dư luận đã quá quen với kiểu mở bán lúc cuối ngày, hoặc sau giờ tan tầm nhá nhem của những dự án “tưởng rẻ mà chẳng rẻ” của đại gia Lê Thanh Thản. Vậy nên, khi CT1, CT2 của Vinaconex “nóng rẫy” tới mức phải mua chênh vài chục tới hàng trăm triệu đồng/suất vài tháng trước cũng là điều dễ hiểu.

Những khoản chênh vô lý được “cộng dồn” lên hóa đơn thanh toán của người mua, dù họ đã “nín thở nghe ngóng” thời điểm mở bán chính thức của dự án. Nhưng thế trận đã được xác định: những môi giới/sàn thạo tin và “quan hệ” tốt với chủ đầu tư luôn nhanh chân hơn khách hàng thực.

Dự án tốt, tiến độ đảm bảo, căn hộ hoàn thiện cơ bản, ký hợp đồng với chủ đầu tư ngay tại sàn theo giá niêm yết… những “mỹ từ” đó chỉ xuất hiện trên các mẩu tin quảng cáo.

“Không dưới 4 lần săn chung cư của Xí nghiệp Lai Châu và có mặt vào buổi mở bán của DN, nhưng tôi chưa lúc nào tìm được căn giá niêm yết. Gần đây là những dự án ở dọc Lê Văn Lương mở bán cũng tương tự như vậy. Thế mới biết, từ quảng cáo tới thực tế là khoảng cách xa vời”, anh Hùng, công tác giảng dạy tại quận Nam Từ Liêm bức xúc.

Với những ai “may mắn” được ký hợp đồng, vào tên giao dịch trực tiếp với giá gốc (chủ đầu tư công bố), mối lo vẫn chưa dừng lại: đa phần các dự án nhà ở đang ra hàng hiện nay đều “hẹn” bàn giao. Nhanh thì giữa 2015, còn xa hơn vào quý IV sang năm…
“Tiền đã trao, nhưng chờ cháo múc dài cổ”, thực trạng này đã quá phổ biến trên thị trường 2 năm qua. Nhất là trong bối cảnh nền kinh tế mới chỉ ngấp nghé ngưỡng phục hồi, kèm theo quá trình cổ phần hóa, thoái vốn mạnh mẽ với những biến động khó lường từ giới DN, ngân hàng…

Kinh nghiệm hơn 5 năm tìm nhà cho khách hàng, bản thân cũng “săn” chung cư cắt lỗ suốt 3 năm nay, anh Tuấn, lãnh đạo sàn giao dịch ở quận Cầu Giấy khẳng định: Chung cư hoàn thiện thô, dự án công khai đầy đủ pháp lý, nghĩa vụ tài chính, giá tốt, vị trí thuận lợi thì… rất khó có “giá gốc” cho người mua chậm chân.

Ngược lại, nếu “chỉ” tin duy nhất chủ đầu tư, khách hàng phải thực sự am hiểu thị trường và đầu tư thời gian rất lâu mới mong “mua nhà giá gốc, ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư”.

Qua môi giới,  cân nhắc thiệt hơn

Kinh nghiệm tìm mua nhà, bí quyết để tránh bị “hớ” trong giao dịch ký kết BĐS đã được phổ cập rộng rãi trên khắp các diễn đàn lẫn trang báo chính thức. Những kiến thức này đa phần từ thực tế sinh động của người trong cuộc truyền đạt tới người đọc (không nhắc tới các bài học mang tính lý thuyết của giới chuyên gia, học thuật).

Trong bài toán ưu tiên giữa môi giới - chủ đầu tư để lựa chọn giao dịch xuống tiền, nhiều ý kiến của các đối tượng đã hoàn thành thương vụ cho thấy: môi giới trung gian sẽ phát huy tối đa tác dụng “được việc, nhanh chóng, tiện lợi” nếu người cần mua nhà may mắn tìm được nhà môi giới tốt và chuyên nghiệp.

Lựa chọn môi giới, đây là điều rất khó cho khách hàng tìm mua BĐS. Bởi trong hàng nghìn nhân viên, hàng trăm sàn/ trung tâm nhà đất/ văn phòng tư vấn đất đai, “Thượng đế” hoàn toàn mất phương hướng để “chọn mặt gửi vàng” nếu thiếu tìm hiểu thông tin xung quanh môi giới này.

Mot phương án thông dụng để “check” độ tin tưởng và “được việc” của môi giới: chỉ cần tìm tới dự án đã có tỷ lệ nhất định chủ hộ về sinh sống ổn định, thăm hỏi quá trình giao dịch trước đó.

Tiếng xấu dành cho môi giới nhà đất: “ăn chênh lệch”, tự nâng giá và hưởng hoa hồng của cả hai đầu mua - bán đã lui vào quá khứ. Tìm hiểu qua nhiều khách hàng giao dịch thành công ở một số dự án nhà ở thương mại tại khu vực Vũ Trọng Phụng - Nhân Chính - Ngụy Như Kon Tum, môi giới tuyệt đối không thu phí của khách hàng.

“Có chăng, nếu thỏa mãn với giao dịch, người mua chỉ “thưởng” một vài triệu mang giá trị “tinh thần” cho môi giới một cách chủ động”, ông Toàn, người mới chuyển về ở tại chung cư Alphanam Vũ Trọng Phụng chia sẻ.

Cuối cùng, đặt trường hợp eo hẹp về thời gian, ít am hiểu về các “ngóc ngách” thị trường, và được nguồn tin có đảm bảo giới thiệu, người mua chung cư nên chọn môi giới với những ràng buộc, yêu cầu nêu rõ trong hợp đồng thỏa thuận dịch vụ.

Hoàn hảo hơn cả (và cũng rất hãn hữu), người mua tìm được chính chủ (đang sinh sống trong căn hộ) cắt lỗ và trực tiếp ký hợp đồng. Bởi lẽ, đa phần những chủ nhân cần tiền gấp đều nhờ môi giới để “đẩy” hàng nhanh.