Mặc dù đã áp dụng nhiều giải pháp như giảm giá bán, khuyến mại, hỗ trợ vay lãi suất thấp, mua trả chậm... nhưng thị trường bất động sản (BÐS) ở TP Hồ Chí Minh vẫn trong tình trạng ế ẩm, nhất là những dự án có giá trị cao. Tìm "lối ra" cho BÐS là vấn đề đang được chính quyền thành phố yêu cầu các doanh nghiệp thực hiện quyết liệt trong thời gian tới.

Thêm những "cú hích"

Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết, trong tháng 7 vừa qua, thành phố đã cấp gần 4.690 giấy phép xây dựng với hơn một triệu m2 mặt sàn, tăng 34,46% so cùng kỳ năm 2013. Tính chung bảy tháng đầu năm 2014, thành phố cấp hơn 26.830 giấy phép xây dựng với hơn 6.506.000 m2 mặt sàn. Ngoài các dự án xây dựng nhà ở dân sinh, gần đây, một số công trình xây dựng nhà quy mô lớn đã được khởi công và chủ đầu tư kỳ vọng khách hàng sẽ quan tâm chọn lựa.

Công ty cổ phần Ðầu tư xây dựng Tân Liên Phát (thuộc Tập đoàn Vingroup) vừa khởi công Dự án Vinhomes Tân Cảng gần 43 ha, vốn đầu tư khoảng 30.000 tỷ đồng. Ðây là dự án khu đô thị phức hợp đồng bộ, gồm khu căn hộ và biệt thự cao cấp; khu văn phòng cho thuê, căn hộ dịch vụ; khu trung tâm thương mại và các khu tiện ích khác... Dự án bán đảo Thanh Ða (quận Bình Thạnh) quy mô 420 ha do Tập đoàn Bitexco làm chủ đầu tư cũng sắp được khởi động. Dự án này sẽ có các hạng mục gồm khu thương mại - du lịch - vui chơi giải trí, giáo dục và công nghệ cao. Tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (quận 2), Dự án Ðại Quang Minh của Công ty cổ phần Ðầu tư địa ốc Ðại Quang Minh đầu tư xây dựng khu dân cư thấp tầng với quy mô 37,15 ha, trong đó tổng số nhà ở là 1.131 căn. Các dự án này ra đời được dự báo như một "cú hích" làm tăng thêm sản phẩm và sức cạnh tranh mới cho thị trường BÐS.

Ðại diện Công ty Savills Việt Nam cho biết, trong quý II-2014, có 11 dự án nhà ở mới và tám dự án hiện hữu được chào bán tại thành phố, thêm khoảng 3.820 căn vào thị trường, tăng 37% theo quý và 636% theo năm. Thành phố hiện có khoảng 57.300 căn nhà từ 92 dự án dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2015 đến 2017. Từ nay đến hết năm 2014, toàn thành phố sẽ có thêm hơn 1.450 căn tham gia thị trường.

Nếu nhìn vào số giấy phép xây dựng được cấp, các dự án mới sắp được thi công và những giao dịch mua bán thành công từ đầu năm đến nay, có thể hình dung thị trường BÐS đang sôi động, có dấu hiệu "ấm" dần lên. Tuy nhiên, nếu đem so những dự án có kẻ bán người mua, những giao dịch thành với các dự án đang "đắp chiếu" và "tồn kho" thì thị trường BÐS tại thành phố vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn.

Tìm cách giảm thêm giá bán

Theo đánh giá của giới kinh doanh, thị trường BÐS của thành phố hiện chỉ khởi sắc ở một phần của phân khúc nhà giá rẻ, con số này khoảng 30 dự án, tức là chỉ chiếm 4% thị phần, số còn lại khoảng hơn 900 dự án vẫn tiếp tục "đóng băng". Trong số 30 dự án nhà ở tiêu thụ tương đối khá, thì 20 dự án có giá bán dưới một tỷ đồng/căn; 10 dự án còn lại giá bán từ 1,5 đến 2 tỷ đồng/căn.

Giải thích nguyên nhân khiến thị trường BÐS khê đọng, Giám đốc Công ty xây dựng Bình Minh Nguyễn Ðức Hành (quận Gò Vấp) cho rằng, thị trường BÐS ở TP Hồ Chí Minh nói riêng và cả nước nói chung tiếp tục gặp nhiều khó khăn là do nền kinh tế chung chưa hồi phục hẳn, nhiều mối lo toan của người dân cần phải được ưu tiên trước so với đầu tư hoặc sở hữu nhà vào thời điểm này. Vài năm gần đây, mặc dù Nhà nước và chính quyền địa phương ban hành nhiều chính sách để hỗ trợ, thậm chí là cứu BÐS vượt qua khó khăn, nhưng việc thực thi chính sách chưa được nhiều, khiến những giải pháp đã triển khai chưa đạt hiệu quả. Bà Trần Thị Hảo (chủ đầu tư một dự án nhà cao tầng ở quận Tân Phú) nhìn nhận, từ nay đến hết năm 2014, thị trường BÐS ở thành phố vẫn tiếp tục khó khăn, nhất là các dự án căn hộ cao cấp và dự án không có sự hỗ trợ về chính sách.

Rất nhiều giải pháp đã được các chủ đầu tư áp dụng để kích cầu nhưng hiệu quả thì chưa tới. Nhiều chủ đầu tư BÐS ở thành phố đang áp dụng giảm giá bán căn hộ, chia nhà nhỏ ra để dễ bán, khuyến mại thêm nội thất, vàng; ngân hàng hỗ trợ vốn vay, trả góp tiền nhà dài hạn... Ông Trịnh Bá, chủ đầu tư một dự án nhà ở cao tầng tại quận Tân Bình cho biết, nhà ở tại TP Hồ Chí Minh bán chậm là do giá cao so với túi tiền của số đông người có nhu cầu mua nhà để ở, nhưng nếu giảm giá nữa thì chủ đầu tư sẽ bị lỗ.

Theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, thành phố hiện có 21 dự án xin điều chỉnh cơ cấu 10.242 căn hộ diện tích lớn thành 13.599 căn diện tích nhỏ, trong đó, mới chỉ có năm dự án đã được phê duyệt với hơn 3.800 căn thành 4.700 căn. Hiện tại, nhiều dự án chưa được cho phép vẫn chia nhỏ căn hộ ra để bán và bán khá chạy.

Theo hướng dẫn của Thông tư 02/2013/TT-BXD, các dự án nhà ở thương mại muốn điều chỉnh cơ cấu căn hộ bằng cách chia nhỏ diện tích phải lấy ý kiến cư dân và gửi Sở Xây dựng để trình UBND thành phố quyết định. Nếu dự án phù hợp, thành phố sẽ cho phép chuyển đổi; những dự án không được duyệt, nếu chủ đầu tư chia nhỏ sẽ thành nhà không phép, việc cấp giấy chủ quyền, sang nhượng sẽ không đúng pháp luật.

Ðể khai thông thị trường, giới đầu tư BÐS cho rằng, ngoài việc Nhà nước tiếp tục thực hiện chính sách kích cầu thông qua việc hỗ trợ vốn rẻ vay mua nhà, thì giá BÐS phải hạ thêm nữa để thu hút thêm khách hàng. Muốn giá BÐS giảm, trước hết nhà đầu tư cần tính toán lại cách đầu tư như giảm chi phí lập dự án, xây dựng, hoàn công... và Nhà nước cần giảm thêm thuế để tiếp thêm lực cho thị trường BÐS hồi phục...