Thị trường bất động sản Việt Nam có khả năng sẽ hồi phục vào năm tới nếu các chính sách được thực thi ngay và quyết liệt.

Thị trường tiềm năng nhưng đầu tư chệch hướng

Ông Trần Như Trung, Phó giám đốc Công ty Savills Việt Nam cho biết, hiện thị trường vẫn đang trong giai đoạn đi xuống, nhưng tín hiệu dần lạc quan hơn khi 2 quý vừa qua lượng giao dịch thành công tăng lên. Theo khảo sát của Savills, tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn rất lớn, với những yếu tố như dân số trẻ, nhu cầu nhà ở vẫn tăng, lượng cầu tiềm năng từ người nước ngoài và Việt kiều, tiềm năng bất động sản du lịch vẫn chưa được khai thác hết, diện tích mặt bằng bán lẻ trên đầu người so với các nước vẫn ở mức rất thấp… Theo con số của ông Trung, ngay tại một trung tâm kinh tế như TP. HCM, diện tích trung tâm thương mại trên đầu người vẫn chỉ bằng khoảng 1/10 so với Băng Cốc (Thái Lan).

Tuy nhiên, theo ông Trung, hiện thị trường bất động sản Việt Nam đang tồn tại một nghịch lý là dư cả cung lẫn cầu. Ông Trung lý giải, trong khi phân khúc căn hộ trung và cao cấp đang “bội thực” nguồn cung, thì ở phân khúc nhà giá rẻ, nhu cầu của người dân rất lớn nhưng lại không được đáp ứng. Đây chính là hệ quả của một thời gian dài, thị trường bất động sản phát triển quá nóng và bị chi phối chủ yếu do các nhà đầu cơ. Đến nay, khi yếu tố đầu cơ không còn, thị trường đã mất đi động lực phát triển và trở thành “bất động”.

Đồng tình với nhận định trên, ông Võ Đại Lược, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế và chính trị thế giới nhìn nhận, lý do cơ bản cho sự tăng giá phi lý trên thị trường bất động sản thời gian qua là tình trạng dòng vốn đầu cơ ào ạt đổ vào thị trường này với hy vọng thu lời nhanh, đẩy giá bất động sản tăng quá cao và hậu quả bong bong bất động sản nổ là điều khó tránh khỏi.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ nhớ lại, vào năm 2009, gói kích cầu của Chính phủ cho thị trường với một phần đáng kể để phát triển nhà ở xã hội đã làm ấm lại thị trường bất động sản. Nhưng tới cuối 2010, lạm phát quay lại, các chính sách kiềm chế lạm phát lại được áp dụng, siết dòng vốn đổ vào thị trường này, khiến bất động sản lại rơi vào thiếu vốn. Tình trạng mất thanh khoản trong phân khúc bất động sản cao cấp, nhà đầu tư thiếu vốn, người tiêu dùng thiếu niềm tin vào thị trường, thiếu cung nhà ở giá rẻ xảy ra ở hầu hết các đô thị và hậu quả là lượng tồn các căn hộ giá trung bình và cao tăng lên. Đây là tình trạng chung trong suốt giai đoạn từ 2011 cho tới nay và còn tiếp tục trong một vài năm tiếp theo.

Ông Võ cho rằng, nghịch lý cơ bản đã xảy ra trong thị trường bất động sản Việt Nam khi cung thừa và cầu lớn, nhưng cung và cầu lại không gặp nhau. Đây cũng là hệ quả tất yếu của quá trình đầu tư nóng, nhưng hiệu quả đầu tư không được kiển soát tốt, thị trường bất động sản gắn mật thiết với đầu cơ và trữ tiền tiết kiệm vào bất động sản. Đây cũng là một trong những nguyên nhân chính dẫn tới lạm phát và cũng là sự trả giá tất yếu của phát triển nóng trong thị trường bất động sản.

Trong khi đó, ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định, vấn nạn lớn nhất của thị trường hiện nay là tồn kho thì lại có chiều hướng tăng. Chỉ tính từ đầu năm đến hết tháng 3/2013, lượng căn hộ chung cư tồn kho tăng lên đến 20%, đất nền tồn kho tăng 3%, tương đương hơn 1 triệu m2. Như vậy, nếu nợ xấu và vấn đề hàng tồn kho bất động sản chưa được giải quyết, thì thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn.

“Thổi lửa” cho thị trường

Tại buổi Tọa đàm, các chuyên gia, nhà quản lý và cả đại diện nhiều doanh nghiệp đều cho rằng, muốn thảo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản thì nhất thiết phải có sự tham gia của cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, trong đó, Nhà nước phải đóng vai trò chính yếu.

GS. Nguyễn Mại, nguyên Phó chủ nhiệm Ủy ban Nhà nước về Hợp tác và Đầu tư, Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp đầu tư nước ngoài thẳng thắn: “Tôi không thiên về trợ giúp các doanh nghiệp bất động sản, nhưng đôi khi hỗ trợ các doanh nghiệp lành mạnh cũng là hỗ trợ thị trường. Với số tiền khoảng 30.000 tỷ đồng mà Ngân hàng Nhà nước dự định bơm vào thị trường trong thời gian sắp tới, cần dựa trên phân loại doanh nghiệp gắn với dự án, tiến độ thực hiện để trợ giúp những doanh nghiệp thật sự có khó khăn, dự án sắp hoàn thành, để chỉ bơm với một lượng vốn nhất định giúp doanh nghiệp hoàn thành dự án, bán ra thị trường. Khi đó, vừa có lợi cho doanh nghiệp, vừa có thêm nhà ở bán cho người tiêu dùng, vừa trả được tiền vốn và lãi vay ngân hàng, đồng thời nộp thuế cho ngân sách nhà nước”.

Ông Võ Đại Lược thì cho rằng, công cụ để Nhà nước có thể tham gia điều tiết thị trường bất động sản hữu hiệu là cơ chế chính sách, chứ không phải là tiền.

“Trước hết, Nhà nước phải có thể chế để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, không nảy sinh bong bóng, cân đối được cung cầu thực tế, ngăn chặn hữu hiệu các dòng vốn đầu cơ vào thị trường này”, ông Võ Đại Lược nói và kiến nghị, Nhà nước phải có quy hoạch phát triển phù hợp, phải có chính sách thuế hợp lý, ngăn chặn tình trạng đầu cơ. Bên cạnh đó, các chính sách cấp đất, cho thuê đất, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng… phải thích hợp với cơ chế thị trường, phải công khai minh bạch, đảm bảo được lợi ích của các bên tham gia thị trường.

Trong khi đó, theo ông Võ, có hai việc phải làm cho thị trường bất động sản hiện nay là giải quyết tồn kho bất động sản để tháo gỡ nợ xấu và tăng cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ để giải quyết nhà ở cho người lao động có nhu cầu về chỗ ở. Giải pháp cho cả hai việc này đã được đề cập khá rõ trong Nghị quyết 02.

Trên thực tế, cơ chế cấp tín dụng ưu đãi, cũng như việc rà soát cho chuyển đổi dự án mới chỉ được thực hiện nhằm tăng cung cho khu vực nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, chưa động tới khu vực bất động sản tồn đọng.

Câu hỏi đặt ra như một trọng tâm lúc này là, giải pháp nào để giải quyết nợ xấu đang tồn tại trong lĩnh vực bất động sản?. Nghị quyết đã đề cập tới, nhưng chưa được các bộ, ngành và địa phương triển khai cụ thể. Như vậy, các cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương cũng như địa phương mới chỉ tập trung vào một nửa nhiệm vụ mà Nghị quyết 02 đề ra. Cần tiếp tục đôn đốc để thực hiện nhiệt tình đối với nửa còn lại.

Từ thực tế trên, ông Võ cho rằng, để thực hiện tốt Nghị quyết 02 như một cách “thổi lửa” cho thị trường, các cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương, cũng như địa phương cần tôn trọng nguyên tắc minh bạch và công bằng. Mọi tư duy về tư lợi đều làm hại thị trường bất động sản vốn đang yếu ớt hiện nay.