Thị trường bất động sản có dấu hiệu ấm lên, nhưng tốc độ giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng vẫn chậm, vì nguồn cung nhà ở xã hội chưa nhiều nên cơ hội cho người có nhu cầu mua nhà ở thực sự còn ít. Làm gì để tăng cung nhà ở xã hội và qua đó thúc đẩy sự hồi phục của thị trường bất động sản?

Theo báo cáo mới nhất của công ty bất động sản CBRE, 3 tháng qua TP Hồ Chí Minh giao dịch khoảng 2.600 căn hộ. Phân khúc nhà ở bình dân tiếp tục chiếm lĩnh thị trường với doanh số đạt tỷ lệ cao nhất, ứng với 40,5%. Giá chung cư bình dân và trung cấp không dao động nhiều, chỉ giảm ở mức dưới 1%.

Tỷ lệ tăng 92,2% so với cùng kỳ năm 2013 chứng tỏ thị trường căn hộ, đặc biệt là phân khúc nhà ở bình dân có chuyển biến tích cực. Con số này ở Hà Nội cũng tương tự. Điều đó cho thấy thị trường bất động sản đang ấm lên, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 và diện tích dưới 70m2.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, việc chậm giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho thấy một thực tế: nguồn cung nhà ở xã hội vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu nên không có hàng hóa phục vụ thị trường, dẫn tới người có nhu cầu mua nhà ở thực sự rất khó tiếp cận; mặt khác, đã xuất hiện tâm lý hoài nghi của người dân, khi lượng tín dụng dành cho người mua nhà của gói này được giải ngân rất chậm với những điều kiện quá chặt chẽ của các ngân hàng.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho biết, nhu cầu về nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại Việt Nam hiện xấp xỉ 282.000 căn, từ nay đến năm 2020 nhu cầu này sẽ tăng thêm khoảng 150.000 căn. Tuy nhiên, có một thực tế là không phải loại hình nhà ở xã hội nào cũng được ưa chuộng, và không phải ở đâu người dân cũng thích mua nhà ở xã hội dạng chung cư.

Nói cách khác, nhà ở xã hội kiểu chung cư hiện nay chỉ hút hàng ở khu vực 2 thành phố lớn và các khu công nghiệp tập trung đông công nhân ở trọ. Còn ở những địa phương khác, quỹ đất tại địa phương còn rộng, người dân không mấy mặn mà với mô hình này. Do đó, nếu muốn tăng cung nhà ở xã hội theo hướng có hiệu quả thực sự và được người dân đón nhận, thì cách triển khai cần linh hoạt.

Có một khía cạnh khác cũng cần được nhìn nhận, lâu nay doanh nghiệp vẫn không mặn mà với việc tham gia xây dựng nhà ở xã hội, vì một số lý do. Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam Nguyễn Ngọc Thành cho biết, trước hết là doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn để có sẵn một quỹ đất sạch. Nếu không có quỹ đất sạch thì tiền giải phóng mặt bằng quá lớn sẽ làm đội giá thành sản phẩm nhà ở xã hội lên rất cao.

Trong khi đó, lợi nhuận của nhà ở xã hội bị khống chế không quá 10% giá thành… Do vậy, muốn tăng nguồn cung đối với nhà ở xã hội thì cần tháo gỡ rất nhiều vấn đề, như tạo điều kiện thuận lợi về đất đai, tài chính, thủ tục hành chính thông thoáng, lãi suất cần được giảm hơn nữa, mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội, đặc biệt là nên miễn thuế VAT đối với người mua loại hình nhà ở này.

Một trong những giải pháp tăng cung quan trọng là chuyển đổi công năng nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Điều này đã được thể hiện qua Thông tư 02 của Bộ Xây dựng. Thế nhưng việc làm này không dễ. Cụ thể là TP. Hà Nội cho đến nay mới cấp phép cho 3 dự án chuyển đổi công năng từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội.

Vì sao việc chuyển đổi công năng này gặp nhiều vướng mắc? Theo giải thích của Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng Nguyễn Trọng Ninh, đó là do còn vướng mắc liên quan đến trình tự thủ tục giữa nhiều cơ quan khác nhau ở địa phương nên cần có sự thống nhất để tránh gây áp lực lên hạ tầng, phải bảo đảm tính khả thi đối với từng dự án.

Cũng liên quan đến nhà ở xã hội, thời gian gần đây có quan điểm cho rằng: nên áp giá trần đối với nhà ở xã hội, để bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà. Vì hiện nhà xã hội đang được hưởng nhiều ưu đãi của Chính phủ như: được ưu đãi tiền sử dụng đất, được vay vốn triển khai dự án từ gói 30.000 tỷ với lãi suất thấp...

Do đó, giá nhà ở xã hội không nên vượt quá khoảng 10 triệu đồng/m2. Hiện nay nhiều khu nhà thương mại không được hưởng ưu đãi nhưng cũng đã có giá bán 10 triệu đồng/m2. Theo giáo sư Đặng Hùng Võ, chuyên gia về thị trường bất động sản, việc áp giá trần này chỉ nên áp dụng khi thị trường còn manh nha, còn mục tiêu chính cần hướng đến vẫn phải để cho thị trường tự quyết định.