Trao đổi với ĐTCK, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhìn nhận, Luật Kinh doanh bất động sản vừa được Quốc hội thông qua, có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 sẽ tạo hành lang pháp lý quan trọng giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch hơn. Cùng với hàng loạt dự án luật khác, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ tiếp thêm sinh khí mới cho thị trường bất động sản 2015.

* Thưa ông, điểm mới nhất của Luật Kinh doanh bất động sản là cho phép cả tổ chức và cá nhân trong và ngoài nước được tham gia kinh doanh bất động sản. Ông có thể nói rõ hơn về quy định này?

Đúng vậy, Luật Kinh doanh bất động sản đã cho phép cả tổ chức và cá nhân trong và ngoài nước được tham gia kinh doanh bất động sản, với những quy định rõ ràng, dễ thực hiện. Cụ thể, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật như thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp…

Riêng đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh bất động sản bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp. Theo quy định, loại hình doanh nghiệp này áp dụng chung cho cả trong và ngoài nước với vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng và phải có đủ năng lực về tài chính để thực hiện dự án.

* Thời gian vừa qua, nhiều chủ đầu tư “bán nhà trên giấy”, nhưng vì lý do nào đó chậm triển khai hoặc không còn khả năng triển khai tiếp, khiến người dân phải chịu thiệt thòi, dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp xảy ra. Vậy Luật đã giải quyết vấn đề này thế nào?

Để khắc phục tình trạng trên, Luật mới đã quy định, để bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai phải đáp ứng điều kiện là đã giải phóng mặt bằng, đã đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng với dự án đã được phê duyệt. Đối với các nhà chung cư cao tầng phải xây xong móng.

Ngoài ra, chủ đầu tư muốn làm dự án, phải ký quỹ theo Luật Đất đai thì Nhà nước mới giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất để làm các dự án. Việc ký quỹ được quy định theo Luật Đất đai và Luật Đầu tư vừa được thông qua. Sau khi ký quỹ, chủ đầu tư cũng phải có năng lực để triển khai dự án. Luật đã quy định chủ dự án phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc-ta và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc-ta trở lên.

* Vậy người mua nhà cần nắm rõ những quy định nào để bảo vệ quyền lợi của mình, thưa ông?

Theo quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng theo đúng tiến độ đã cam kết. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng, nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng. Trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận này cho bên mua, bên thuê mua.

* Làm thế nào để khách hàng có thể phân biệt được dự án đã đủ điều kiện để bán nhà hình thành trong tương lai?

Khi mua nhà hình thành trong tương lai, khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư phải xuất trình cho được hai loại giấy tờ: thứ nhất là giấy bảo lãnh của ngân hàng; thứ hai là văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua có xác nhận của chính quyền địa phương. Nếu thiếu 1 trong 2 loại giấy tờ trên thì khách hàng không nên mua vì dự án chưa đủ điều kiện bán hàng.

* Ông nhận định thế nào về triển vọng của thị trường bất động sản năm 2015?

Năm 2014, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu hồi phục và đến thời điểm này, có thể khẳng định thị trường đã sáng lên tại nhiều phân khúc. Vì vậy, tôi cho rằng, bước sang năm 2015, thị trường sẽ tiếp đà hồi phục mạnh mẽ, nhất là khi hàng loạt sắc luật đi vào cuộc sống tiếp thêm sinh khí mới cho thị trường.