Tiến sĩ Alan Phan đáp lại 15 câu hỏi chất vấn của hội viên Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội bằng bức thư dài với mong muốn nhà đầu tư hy sinh quyền lợi cá nhân để chia sẻ với những người kém may mắn chưa có nhà.

Trưa nay, Tiến sĩ Alan Phan đã có thư chính thức phúc đáp 15 câu chất vấn của 1.000 hội viên Câu lạc bộ Bất động sản. Không trực tiếp trả lời cụ thể vào các câu hỏi, tiến sĩ Alan Phan chia sẻ những vấn đề cốt lõi của thi trường bất động sản, hệ quả khi bong bóng nổ và những giải pháp tích cực cần phải làm. “Tôi không quen bị ‘chất vấn’, không phải là một cậu học trò phải thi trắc nghiệm, cũng không có ‘quyền lợi’ hay ‘nghĩa vụ’ gì trong tình huống này, nên xin phép được trả lời các bậc đàn anh theo phong cách của mình”, ông Alan Phan mở đầu.

Từng là một nhà đầu tư dự án bất động sản ở Mỹ và sau 7 năm huy hoàng với lợi nhuận, ông Alan Phan và các đối tác đã trắng tay trong dự án lớn ở Arizona. Vì vậy, ông cho rằng mình đồng cảm với trải nghiệm “của thiên trả địa” hiện tại của nhà đầu tư bất động sản.

Theo ông, vấn nạn của bất động sản hiện nay là câu chuyện thị trường thay vì đóng khung trong công thức tài chính như nhiều người lầm tưởng. Vốn trong dân tại Việt Nam được các nhà chuyên gia nước ngoài ước tính vào khoảng 60 tỷ USD, vốn từ Việt kiều và các nhà đầu tư ngoại có thể lên thêm khoảng 20 tỷ và số tiền này theo Tiến sĩ Alan Phan là “thừa đủ để giải quyết mọi hàng bất động sản tồn kho”. Khủng hoảng bất động sản hiện nay là một tính toán sai lầm của nhà sản xuất về giá cả và loại hàng. Cơ cấu giá thành bất hợp lý, nhu cầu nhà thu nhập thấp rất cao nhưng sản phẩm quá ít trong khi nguồn cung phân khúc nhà cao cấp mất cân bằng dẫn tới lượng tồn kho 10 năm mới tiêu thụ hết.

Vị chuyên gia cho rằng, các nhà đầu tư hay vin vào lý do giá đất, nguyên vật liệu, chi phí hành chính và bôi trơn quá cao khiến giá bán nhà cao ngất trời cho thấy cách làm ăn thiếu hiệu quả cũng như sự yếu kém của các quyết định bầy đàn và chụp giật.

Giai đoạn 1995-2006, khi giá nhà đất lên cao, không ai kiến nghị Chính phủ phải can thiệp. Nay, việc các nhà đầu tư trông chờ vào Chính phủ giải cứu, được ông Alan Phan ví von với tình huống các “cầu thủ” yêu cầu trọng tài áp dụng luật chơi mới khi trận bóng đã đi quá nửa. Chia sẻ về thất bại của dự án Arizona mình đầu tư vào năm 1979, ông Alan phan cho biết vì không ngờ lãi suất vọt lên tới 16-18% thay vì 8-9% dẫn đến dự án đổ bể. “Dù không phải lỗi chủ quan, nhưng chúng tôi hiểu rõ luật chơi của thị trường và cúi đầu chấp nhận”, ông tâm sự.

Theo Tiến sĩ Alan Phan, tất cả những suy thoái, trì trệ và kém hiệu quả trong các đầu tư để công nghiệp hóa hay gia tăng sản lượng nông, hải , sản…đều do bong bóng tài chính như bất động sản, chứng khoán, ngân hàng gây ra. Khi dòng tiền tấp nập chảy về các lĩnh vực này thì người ta dễ dàng hy sinh những đầu tư xã hội cần thiết và dài hạn như y tế, giáo dục, công nghệ cao, nông nghiệp…

“Tai hại của sự lãng phí và tham ô trong việc sử dụng tài lực quốc gia này sẽ làm cả dân tộc trả giá trong nhiều thập kỷ sắp đến”, ông nói.

Nhìn nhận có thể hơn 50% các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và vật liệu xây dựng cũng như 50% các ngân hàng yếu sẽ chết vì nợ xấu, tuy nhiên, ông Alan Phan cho rằng, những doanh nghiệp, ngân hàng…này cũng đã chết lâm sàng và không đóng góp gì cho sản lượng quốc gia trong khi tiếm dụng một phần nguồn lực không nhỏ. Còn các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, cũng đã ngất ngư vì không thể cạnh tranh với sản phẩm của Trung Quốc, Thái Lan… “Bởi vậy, đổ lỗi cho tình hình bất động sản chỉ là một thủ thuật phát sinh từ thói quen lười biếng”, ông nói.

Cho rằng những tiêu cực mà bong bóng bất động sản chỉ là những con “ngáo ộp” mà người đầu tư bất động sản đem ra hù dọa là vài chục ngàn trong số 53 triệu công nhân toàn quốc sẽ bị ảnh hưởng, người dân mất mát khi bong bóng bất động sản nổ tung. Ông Alan Phan cho rằng, nền kinh tế sẽ phát triển bền vững do đó tạo ra việc làm cho các công nhân này chỉ là chuyện nhỏ. Mỗi tài khoản hiện được bảo hiểm đến 50 triệu đồng và đang được Ngân hàng Nhà nước đề xuất lên 100 triệu đồng do vậy, tỷ lệ mất mát cho những tài khoản trên 100 triệu đồng tại các ngân hàng sẽ rất nhỏ.

Theo Tiến sĩ Alan Phan sẽ có 5 hệ quả tích cực khi bong bóng bất động sản nổ. Cụ thể, vài trăm nghìn gia đình lần đầu trong đời sẽ được sở hữu một căn nhà vừa túi tiền. Hiện tượng tâm lý “an cư lạc nghiệp” sẽ tạo cú kích cầu tiêu dùng, gây lại niềm tin cho kinh tế, loại bỏ các thành phần phi sản xuất yếu kém, tăng thu ngân sách và thu hút đầu tư nội ngoại. Ngoài ra, khi in tiền đủ để cứu trợ, nạn lạm phát sẽ bùng nổ lại và tỷ giá sẽ rơi.

Vị chuyên gia đánh giá, ngân sách hiện đã bội chi vì các vấn đề kinh tế xã hội từ khủng hoảng và nguồn thu từ thuế và phí đang thu hẹp đáng kể. Vì vậy, dùng những tài lực hiếm hoi để nuôi các lĩnh vực phi sản xuất là kéo dài cuộc suy thoái cho các thành phần khác trong nền kinh tế.

“Khi giải cứu, mọi sai phạm lầm lẫn sẽ được che đậy và bảo vệ; và các quy luật của thị trường có quyền đi ‘nghỉ mát’ khi quyền lợi của các nhóm lợi ích bị xâm phạm”, ông nói.

Giá trị bất động sản đã lên đến 25 lần thu nhập trung bình của người dân là một thành tích đáng ghi vào kỷ lục Guinness. “Nhưng trong sâu thẳm, tôi vẫn mang nhiều hy vọng. Có thể một lúc nào đó, những tinh hoa của đất Việt sẽ quên đi quyền lợi cá nhân của mình và gia đình… để san sẻ lại cho các người dân kém may mắn hơn”, Tiến sĩ Alan Phan dốc lòng.

Tiến sĩ Alan Phan đang đứng trước áp lực của giới kinh doanh bất động sản, sau khi ông chia sẻ trên VnExpress về việc không nên giải cứu, mà nên để thị trường tự điều tiết. 1.000 hội viên Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cùng gửi thư chất vấn, thậm chí muốn đối thoại với ông về quan điểm này.

Trong lúc này, Ngân hàng Nhà nước đang hoàn thiện thông tư hướng dẫn việc cho vay ưu đãi với một số đối tượng để đầu tư, kinh doanh và mua, thuê nhà, một cách kích cầu của thị trường và hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp địa ốc cơ cấu lại và giải phóng hàng tồn kho.