Công ty CBRE Việt Nam vừa công bố báo cáo khảo sát nhu cầu và khả năng mua và thuê nhà của người dân tại Hà Nội và TP. HCM, với nhiều thông tin đáng chú ý.

Những con số thực tế

Theo số liệu từ Tổng cục Dân số - Kế hoạch hóa gia đình Việt Nam, dân số Hà Nội hiện là 7,1 triệu người, TP. HCM là 7,8 triệu người, trong đó có 6,1 triệu người trong độ tuổi lao động. Ước tính, có 155.000 hộ gia đình, tương đương 600.000 người trong độ tuổi lao động và có việc làm đang có nhu cầu về nhà ở.

Bên cạnh đó, số lượng người nhập cư tới Hà Nội và TP. HCM đang tăng mạnh hàng năm. Tốc độ tăng trưởng nhập cư trung bình là 1,5%/năm cho Hà Nội và 2,2%/năm cho TP. HCM, tương đương 100.000 người tại Hà Nội và 150.000 người tại TP. HCM. 85% người nhập cư có độ tuổi từ 15 đến 29. Phần đông trong số này ít có khả năng tự mua nhà.

Để ước tính chi phí thuê nhà, CBRE tính toán cho một hợp đồng thuê nhà với thời hạn thuê giả định 15 năm, dựa trên tiền thuê một căn hộ tương tự mà các cặp vợ chồng có thể mua tại cùng vị trí. Việc tính toán cũng tính đến chi phí cơ hội nếu tiền thuê hàng tháng được gửi tiết kiệm ngân hàng và hưởng lãi suất cố định. Theo đó, một căn hộ ở Hà Nội và tương tự ở TP. HCM có giá thuê hàng tháng lần lượt là 6 triệu đồng và 7 triệu đồng. Tỷ lệ tăng giá cho thuê được giả định 2%/năm. Như vậy, tổng chi phí tiền thuê nhà trong 15 năm tại Hà Nội sẽ là 1,29 tỷ đồng và tại TP. HCM là 1,5 tỷ đồng.

CBRE nhận xét, do chi phí thuê nhà tại TP. HCM cao hơn Hà Nội nên có vẻ như mua nhà tại TP. HCM sẽ tốt hơn tại Hà Nội. Tuy nhiên, mua nhà chỉ phù hợp nếu người mua có khả năng trả trước từ 56% giá trị nhà. Tại Hà Nội, nếu lãi suất vay vốn thấp hơn 11,6%/năm thì người có nhu cầu nên mua nhà. Còn ở TP. HCM, khi lãi suất thấp hơn 13,9%/năm thì mua nhà sẽ tốt hơn thuê. Bởi lẽ, chi phí mua nhà ngang ngửa với chi phí thuê nhà trong 15 năm. Lưu ý, so với mua nhà thì người thuê không phải bỏ ra số vốn lớn ban đầu và có thể dùng số vốn này để khởi nghiệp, lập công ty hay kinh doanh.

Theo CBRE, hiện một nhóm nhỏ giới trẻ thành phố muốn sống độc lập với gia đình, nhưng chưa đủ khả năng tài chính để mua nhà, nên đang tham gia thị trường thuê nhà. Họ có thể linh hoạt trong vấn đề lựa chọn địa điểm sống.

Đáng chú ý, giá nhà đất và chi phí lãi vay cao khiến người muốn mua nhà đến từ các tỉnh khác bị hạn chế khả năng mua. Vì thế, họ dần chuyển sang thị trường thuê nhà. Với ngân sách hạn chế, họ thường sống tại nhiều địa điểm khác nhau và thường lựa chọn thuê phòng hoặc chia sẻ căn hộ với người khác.

Quan niệm “tấc đất cắm dùi” vẫn là chủ đạo

Trao đổi với ĐTCK xung quanh vấn đề thuê nhà hay mua nhà, ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Thái Minh Quang cho rằng, tâm lý người Việt Nam thích ở nhà riêng của chính mình. Với nhiều người, sở hữu một căn nhà là giấc mơ “ám ảnh” cả cuộc đời. Mua một ngôi nhà là bước quan trọng để ổn định cuộc sống. Quan trọng nhất là ai cũng có ít nhiều niềm tự hào gắn với sở hữu nhà ở. Chưa kể, kỳ vọng giá nhà sẽ tăng sau một thời gian, vì nhà đất luôn được xem là một kênh đầu tư hấp dẫn tại Việt Nam.

“Qua nhiều năm tiếp xúc với khách hàng mua nhà, tôi cảm nhận được khát vọng đến cháy bỏng của những khách hàng đi mua nhà là để khẳng định ‘cái tôi’ tại vùng đất được coi là thiêng liêng và là Thủ đô của cả nước này. Nhiều người ngoại tỉnh cũng tìm đủ mọi cách mua cho bằng được một căn nhà tại Hà Nội. Họ xem đây như một điểm tựa nhằm xoay chuyển cuộc sống cho mình và cho con cháu”, ông Giang nói.

Theo ông Giang, quan niệm “tấc đất cắm dùi” vẫn là chủ đạo trong mong ước của người dân, đặc biệt là dân cư khu vực Đồng bằng Bắc bộ. Hình thức thuê nhà ít được ưa chuộng, vì thuê nhà thường gắn với thiếu an toàn và bất ổn, bởi chủ nhà có thể ép người thuê phải chuyển đi khi họ muốn lấy lại tài sản hoặc đột ngột tăng giá thuê. Thuê nhà chỉ phù hợp với những người thu nhập thấp, người nhập cư, công nhân trong các khu công nghiệp… không có khả năng kinh tế để mua nhà.

“Một đối tượng chiếm tỷ lệ không đáng kể là những người quá giàu, họ có nhiều nhà nhưng vẫn muốn đi ở nhà thuê để được hưởng những dịch vụ cao cấp ở những nơi mà họ thích”, ông Giang cho biết và nhận định, đích nhắm của các đối tượng này chắc chắn không phải là những căn hộ thu nhập thấp.

Tuy nhiên, ông Giang cũng đồng ý với nhận định của CBRE khi cho rằng, nhóm có khả năng mua nhà bao gồm những người trẻ tuổi, có học vấn cao, mong muốn sống độc lập và những cặp vợ chồng trẻ muốn sống tách rời khỏi gia đình lớn. Số lượng nhóm này đang gia tăng và đa phần làm việc tại các công ty tư nhân hoặc tập đoàn đầu tư nước ngoài. Họ thường có khả năng tài chính tốt, có khả năng tự mua một căn hộ đầu tiên có giá trị vừa phải.